의정부지방법원 2025타경64926. 파주시 동패동 ‘동패동삼성팰리스’ 101동 4층 401호, 전용 65.2281㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최종훈이며 2021.11.22. 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2024.03.07. 파주시 압류입니다. 2016년 강서농업협동조합 근저당과 2017년 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있어, 데이터상 이 파주시 압류가 말소기준권리로 계산됩니다.
그보다 앞선 2021.11.01. 전입·점유와 2021.10.05. 확정일자를 갖춘 박종수의 임차권은 보증금이 240,000,000원이고, 2023.11.08. 주택임차권등기까지 마친 선순위 권리입니다. 단순 배당계산만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 2026.03.19. 인수조건변경확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 22-31 동패동삼성팰리스 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 65.2281㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 이용상태 | 단지형 공동주택인 다세대주택 내 단위세대 |
| 소유자 | 최종훈 (2021.11.22. 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
말소기준보다 앞선 핵심은 박종수 임차권입니다. 전입·점유개시 2021.11.01., 확정일자 2021.10.05., 임차보증금 240,000,000원이며 2023.11.08. 임차권등기까지 됐습니다. 현재 최저가를 가정한 배당표에서는 박종수에게 149,663,600원이 배당되고 90,336,400원이 부족해 원칙적 계산상 매수인 인수액으로 잡힙니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종수 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.01 2021.10.05 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
| 신연희 401호 · 주거 | 2025.01.17 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
박종수의 룰상 미배당액은 90,336,400원이지만 2026.03.19. 확약 때문에 실질 승계액은 0원입니다. 이 확약은 박종수 임차권에만 적용됩니다. 신연희는 별도로 판단해야 하며, 2025.01.17. 전입은 말소기준권리 2024.03.07. 이후이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 보완 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.526억을 최근 시세와 비교
확약으로 박종수 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 시세 비교 기준은 최저매각가이자 실질취득액 152,600,000원입니다. 이 물건은 전체 거래 평균 205,000,000원만 보면 할인폭이 커 보이지만, 전체 평균에는 2021.11. 거래 220,000,000원이 포함돼 있습니다. 하락장 보정 원칙에 따라 가격 판단은 최근 12개월 평균 197,500,000원, 최신 거래 200,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -10.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 65.23㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.08 | 65.23㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2021.11 | 65.23㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 205,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 197,500,000원 |
현재 최저가 152,600,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 77.3%입니다. 가격 간격 자체는 분명 존재합니다. 다만 최근 가격대가 과거 가격대보다 10.2% 낮아진 하락 추세이고, 확인된 최신 거래도 2024.06.의 200,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 205,000,000원 대비 74.4%라는 수치만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 박종수 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에는 박종수 보증금 부족분 90,336,400원이 발생합니다. 그러나 2026.03.19. 확약서에 따라 박종수 임차권의 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형 공동주택인 다세대주택 내 단위세대로 이용 중이며, 지상4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 파주시 동패동 소재 동패중학교 남동측 인근. 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 노변 소규모 점포, 공업용지대, 아파트단지, 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 미래로교차로를 중심으로 미래로 등 주요 도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층. 위생·급배수, 난방, 도시가스, CCTV, 소화전, 화재탐지, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 공시지가 790,700원/㎡, 토지면적 590.0㎡. 토지이용계획상 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 포함으로 표시됩니다.
- 환금성. 총 8세대, 사용승인일 2016.12.09. 확인된 동일면적 거래는 3건이며 최신 거래는 2024.06. 200,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -10.2%입니다.
- 현장 한계. 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장·현황도면과 동일면적의 표준 이용상황을 종합해 평가했습니다. 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.03.19. 인수조건변경확약서에서 박종수 임차보증금에 대한 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 신연희 임차관계 보완. 2025.01.17. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 205,000,000원보다 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 보고, -10.2% 하락 추세를 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 총 8세대 다세대주택이고 확인된 동일면적 거래는 3건뿐이며 최신 표본은 2024.06.입니다.
- 소유자 표시 대조. 등기 제시목록상 소유자는 최종훈이나 집합건축물대장상 소유자는 강세나로 등재돼 있다는 감정평가 참고사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 표기의 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형으로 바뀐 사건”
이 사건의 첫인상은 보증금 240,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험한 인수형입니다. 현재 최저가 152,600,000원으로 단순 배당하면 실제로 90,336,400원이 미배당됩니다. 하지만 2026.03.19. 확약으로 박종수 임차권의 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 실질 인수액은 0원, 현재 실질취득은 152,600,000원입니다.
가격만 보면 데이터상 최근 12개월 평균 197,500,000원의 77.3%라 간격이 있습니다. 그러나 최근 가격 추세는 -10.2%이고, 8세대 다세대주택에 거래 표본도 3건뿐이며 최신 거래는 2024.06.입니다. 여기에 확약 밖 임차인 신연희의 보증금·확정일자 확인, 내부 미확인, 집합건축물대장 소유자 표시 차이까지 남아 있습니다. 주된 인수위험은 해소됐지만, 시세 하락과 자료 확인 리스크를 감안해 보수적으로 보는 B등급 사건입니다.
