81,900,000원
의정부지방법원 2025타경65317. 파주시 야당동 운정유미어스1차오피스텔 15층 1518호입니다. 감정가는 117,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 81,900,000원입니다. 권리관계에서 가장 먼저 보이는 것은 2024.09.06. 등기된 하헌웅의 주택임차권입니다. 주민등록일자는 2020.09.02., 점유개시일자는 2020.08.31.로 확인되며, 본 사건의 말소기준인 2026.01.02. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인 인수 위험을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.29. 제출한 인수조건변경확약서에는 양도 전 주택임차권자 하헌웅의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다고 적혀 있습니다. 이 확약은 하헌웅 임차권에 한정해 적용되며, 이 사건에서 별도의 다른 실제 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1048 운정유미어스1차오피스텔 15층 1518호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 경의로 1016 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 17층 중 15층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김학년 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
등기상 실제 임차권자는 하헌웅 1명입니다. 2025.02.03.의 1번 임차권경정은 별도의 임차인이 아니라 기존 임차권의 정정등기로, 2차 확정일자를 2022.08.02.로 정정한 기록입니다. 같은 권리를 중복 합산할 사안이 아닙니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 계약·확정일자 | 임차보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하헌웅 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 주민등록 2020.09.02. 점유개시 2020.08.31. | 1차 계약 2020.06.22. 확정 2020.06.29. 2차 계약 2022.07.09. 확정 2022.08.02. | 1차 115,000,000원 2차 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 주장 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가 117,000,000원의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 57,330,000원, 3회 유찰 40,131,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,900,000원 | 80,025,800원 | 39,974,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 64,101,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 80,991,358원 | 0원 |
중요한 점은 유찰로 신청채권자의 미배당액이 커져도 낙찰자 인수액은 각 시나리오에서 0원이라는 점입니다. 확약서가 “전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”고 명시했기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 80,025,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 주택도시보증공사에 80,025,800원이 배당되고 39,974,200원이 미배당으로 남는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 다만 하헌웅 임차권은 2026.06.29. 확약에 따라 미배당이 발생해도 실질 인수액 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 운정중학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 유사 업무시설·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 15층 1518호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측 및 동측의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,948,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·우선변제권만 주장·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 2024.09.06. 을구 1번 주택임차권과 2025.02.03. 을구 1-2번 경정등기의 현재 상태를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 실제 임차인은 1명. 하헌웅의 임차권경정 기록을 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 응찰하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래·매물 수준과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정이므로 매각물건명세서와 배당 관련 최신 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번엔 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 까다롭습니다. 하헌웅의 주민등록은 2020.09.02., 임차권등기는 2024.09.06.로 말소기준 2026.01.02.보다 빠르고, 등기에는 2차 임차보증금 120,000,000원이 기재되어 있습니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.06.29. 확약서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 명시해, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 81,900,000원입니다. 다만 실거래 비교 근거가 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 검증 후 결정. 이 사건의 핵심은 두 문장을 분리해서 보는 것입니다.
