의정부지방법원 2025타경65318. 파주시 야당동 이든시티 6층 614호로, 감정평가상 주거용 오피스텔(원룸형)입니다. 감정가는 121,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 84,700,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 조희옥이며, 2021.06.02 매매를 원인으로 2021.06.11 소유권을 취득했고 거래가액은 115,000,000원입니다.
등기 흐름에서 과거 우리은행 근저당권 80,400,000원은 2021.05.04 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2026.01.02 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2025.03.24 송현아의 주택임차권등기와 2025.08.18 양기석의 전입이 핵심입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 숫자보다 선순위 임차관계가 실제로 얼마만큼 매수인에게 남는가를 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 6층 614호 · 경기도 파주시 경의로 1024 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔(원룸형) · 철근콘크리트구조 16층 건물 내 6층 614호 |
| 소유자 | 조희옥 (2021.06.02 매매, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 주된 1.2억 인수는 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
실제 임차관계로 확인되는 사람은 송현아·양기석 2명입니다. 송현아는 건물 전부에 관한 보증금 120,000,000원의 임차권자로, 전입 2023.03.20, 확정일자 2023.02.21, 임차권등기 2025.03.24이며 배당요구도 확인됩니다. 경매개시결정일보다 모두 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 전입 / 임차권 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송현아 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.20 임차권등기 2025.03.24 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 양기석 | 2025.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 70% 유찰가보다 ‘실질취득액 확정 여부’가 먼저
감정가 121,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 84,700,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%입니다. 그러나 이 사건에서 최저가 자체를 바로 실질취득가로 읽어서는 안 됩니다.
송현아만 놓고 보면 확약 때문에 낙찰가 외 추가 인수는 실질 0원입니다. 반대로 확약이 없었다면 현재 회차의 예상배당 82,775,400원을 제외한 보증금 부족분 37,224,600원을 매수인이 떠안는 구조여서 낙찰가 84,700,000원과 합친 부담이 121,924,600원으로 보증금 120,000,000원 수준에 수렴합니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커져 총부담이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이번 사건은 송현아의 확약으로 그 위험이 제거됐습니다.
그럼에도 양기석의 보증금이 미상이므로 최종 실질취득액을 84,700,000원으로 확정할 수 없습니다. 또한 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 임차인 송현아 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 송현아 보증금 부족분은 37,224,600원입니다. *다만 2026.06.29 확약으로 송현아는 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 37,224,600원은 송현아에 관한 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 이 효과는 양기석에게 확장되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용 중인 물건입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 분석해야 합니다.
- 입지. 경기도 파주시 야당동, 경의중앙선 야당역 남서측 인근입니다. 주변은 음식점·편의점 등 근린생활시설이 주를 이루는 노선 상가지대이며 배후에 주거용 오피스텔과 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 6층이며, 위생·급배수·화재탐지·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 서측 약 40m, 동측 약 13m 포장도로에 접합니다. 토지는 평지의 상업용 건부지입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규제 기록. 감정 요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양기석 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금·계약내용·점유관계가 확인되기 전에는 실질취득액 상한을 확정하지 마세요.
- 송현아 확약서 원문 확인. 2026.06.29 확약의 제출 주체, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 입찰 직전 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 혼동 금지. 송현아의 계산상 미배당 37,224,600원은 실질 인수 0원이지만, 양기석에게 같은 효과가 적용되는 것은 아닙니다.
- 감정가 70%를 시세 할인으로 해석 금지. 현재 최저가 84,700,000원만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 거래가격과 오피스텔의 환금성을 별도로 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 실제 점유자가 누구인지, 임차권등기 이후 송현아가 퇴거했는지, 양기석의 실제 점유가 유지되는지를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 배당추정에 반영되지 않을 수 있는 항목을 입찰 전에 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 매각기일 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 인수 하나는 지워졌지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 임차보증금 부담이 더 중요해 보이는 물건입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 회차의 계산상 인수액 37,224,600원이 낙찰가에 더해져 실질부담이 약 1.2억 수준에 묶이는 구조였습니다.
하지만 2026.06.29 확약으로 송현아는 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 송현아에 관한 주된 인수위험은 실질 0원입니다. 문제는 그 다음입니다. 양기석이 2025.08.18 전입해 있으나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 결국 이 물건은 “1.2억 인수형”에서는 벗어났지만, 아직 “완전한 인수 0원형”이라고 부를 수 없는 사건입니다.
현재 최저가 84,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 입찰 판단의 순서는 명확합니다. 송현아 확약의 매각조건 반영 확인 → 양기석의 실제 보증금·점유관계 확인 → 그 다음에 가격 판단. 이 세 단계가 끝나기 전에는 낮아진 최저가보다 미상 권리가 더 중요한 물건입니다.
