의정부지방법원 2026타경60124. 경기도 파주시 아동동 296-9, 101동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 232,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 162,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2023년 9월 15일 유인숙의 근저당권 10,000,000원이고, 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보면 이 사건의 위험을 놓치게 됩니다. 정승환은 임차권등기를 2024년 5월에 했지만, 실제 전입·점유는 2022.05.30., 확정일자는 2022.05.13.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 임차인이고, 보증금 2.1억원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다. 이 원래의 위험을 뒤집는 문서가 2026년 4월 21일 제출된 인수조건변경확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 296-9 제101동 제4층 제402호 · 경기도 파주시 경의로 1815-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방2·다용도실·거실겸주방·욕실 등 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 황석현 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원래의 인수형을 확약이 바꾼 사건
말소기준권리는 2023.09.15. 유인숙 근저당권 10,000,000원입니다. 2019년 포항수산업협동조합 근저당권 1,170,000,000원은 2020.11.12. 등기부상 말소됐습니다. 정승환의 임차권등기는 말소기준 이후인 2024.05.31.에 올라왔지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 2022.05.30.이므로 원래는 선순위 대항력이 인정되는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정승환 전유부분 전부 · 주거 | 2022.05.30 2022.05.13 | 210,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | 행사 가능 배당요구 2024.05.31 | HUG 양도 2026.04.21 확약 |
| 장유진 | 2024.10.28 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
주택도시보증공사는 신청채권자이며, 확약서에는 “양도 전 주택임차권자 정승환”으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 별도의 세 번째 임차인으로 세지 않습니다. 실제 임차인은 정승환·장유진 2명입니다. 정승환의 210,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 210,000,000원 청구액을 합쳐 보증금 420,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 232,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 162,400,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 113,680,000원, 그 다음은 79,576,000원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 최근 거래 대비 저렴한지 비싼지 판정할 근거가 부족합니다. 따라서 가격 메리트는 감정가의 70%라는 사실과 권리구조를 분리해 판단하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 임차인 정승환 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 근저당 · 유인숙 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정승환 보증금 부족액은 50,673,600원입니다. 다만 2026.04.21. 확약서에 따라 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정승환 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 장유진의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 등 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 금촌동 소재 금촌역 북동측 인근으로, 연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 경의중앙선 금촌역 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·다용도실·거실겸주방·욕실 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 대상 토지는 서측 및 북측으로 노폭 약 6~8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중로2류 접합, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 5층 건물이고 위생·급배수·난방·소방설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.21.자 인수조건변경확약서의 제출 주체·대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 장유진 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부 등 배당 변수는 남습니다.
- 정승환 배당요구 확인. 정승환은 2024.05.31. 배당요구를 했고 확정일자 2022.05.13., 전입·점유 2022.05.30.입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 및 말소 처리 상태를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 상한 별도 설정. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 단순 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “2.1억 인수형”에서 “확약형”으로 바뀌었다
이 물건을 등기와 전입일만 보고 판단하면 상당히 위험해 보입니다. 정승환의 보증금은 210,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에, 현재 최저가에서는 배당 후 50,673,600원이 남는 전형적인 대항력 인수형이기 때문입니다. 더 유찰되면 제공된 계산상 인수액은 98,711,520원, 132,256,368원으로 오히려 커집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.04.21. 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 정승환 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 162,400,000원*으로 볼 수 있습니다.
남는 변수는 장유진입니다. 전입이 2024.10.28.로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 배당관계는 끝까지 확인해야 합니다. 그리고 감정가 232,000,000원 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 넘어갔지만, 장유진의 보증금과 실제 가격 검증은 입찰 전 마지막 확인사항입니다.
* 정승환 관련 “실질 인수 0원”은 2026.04.21. 제출된 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용을 반영한 판단입니다. 배당모형상 원래의 인수액은 현재 회차 50,673,600원, 2회 유찰 시 98,711,520원, 3회 유찰 시 132,256,368원입니다. 확약은 정승환 관련 임차권에만 적용됩니다.
