의정부지방법원 2026타경60125. 파주시 아동동 금잔디2차 5층 502호, 공부상 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방 1개·거실·주방·욕실 1개 등이며, 지상 5층 건물의 5층입니다. 사용승인일은 2020.07.23.이고, 현재 소유자 황석현은 2024.06.26. 거래가액 169,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 임차권과 확약서의 조합입니다. 오경진은 2022.06.30. 전입·점유를 시작했고, 169,000,000원의 임차보증금으로 2024.07.05. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기 경정에 따라 확정일자는 2022.06.07.로 정리돼 있습니다. 말소기준으로 계산된 2026.01.19. 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로, 확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 327-2 금잔디2차 5층 502호 · 도로명 경기도 파주시 천수골길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방 1개·거실·주방·욕실 1개 · 지상 5층 중 5층 |
| 사용승인 | 2020.07.23. |
| 소유자 | 황석현 · 2024.06.26. 매매 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
등기부상 우리은행 근저당권 2건은 2021.11.30. 모두 해지·말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 계산된 권리는 2026.01.19. 강제경매개시결정입니다. 오경진의 전입일 2022.06.30.과 임차권등기 2024.07.05.가 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명, 오경진입니다. 을구 5-2는 새로운 임차인이 아니라 기존 5번 임차권의 확정일자를 2022.06.07.로 바로잡은 경정등기이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 관계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오경진 | 건물전부 · 주거 | 169,000,000원 | 2022.06.30. / 2022.06.07.(등기 경정) | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도관계 |
배당요구일은 2024.07.05.입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 확약서에서 “양도전: 주택임차권자 오경진”으로 기재돼 있습니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 170,000,000원의 70%인 119,000,000원입니다. 확약을 반영하면 오경진 임차보증금의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 119,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 가격자료는 이 호수의 2024.06.26. 소유권 이전 당시 거래가액 169,000,000원뿐입니다. 현재 최저가가 이 과거 거래가보다 낮다는 사실만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 가격 메리트 판정은 보류하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 119,000,000원 | 52,466,000원 | 0원 | 119,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 83,300,000원 | 87,599,400원 | 0원 | 83,300,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 58,310,000원 | 112,139,580원 | 0원 | 58,310,000원 |
룰상 인수액은 자동 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약이 없었다면 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금이 커져 총 부담이 보증금 169,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조지만, 이 사건은 오경진에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 실제 판단이 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 오경진 보증금(우선변제) | 169,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 오경진 보증금 부족분 52,466,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.04.21. 확약 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정된 2,466,000원이 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 방 1개·거실·주방·욕실 1개 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 경의중앙선 금촌역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 금촌역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2020.07.23.입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제 기재. 제1종일반주거지역이며 군사시설 관련 제한보호구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이고, 매각기일은 2026.09.10.입니다.
- 환금성. 최근 거래 표본을 확인할 수 없어 다세대주택의 실제 매매가와 매도 속도는 금촌역 인근 중개업소 시세·동일 건물 및 인근 유사물건 거래를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.21. 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 반영돼 있는지 원본을 대조하세요.
- 확약 적용 범위. 확약은 오경진 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유자나 별도 임대차가 확인되면 그 관계는 독립적으로 다시 분석해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 5-2에서 확정일자가 2022.06.07.로 경정돼 있으므로 임차권등기 원문과 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최저가 119,000,000원이 과거 거래가 169,000,000원보다 낮다는 사실만으로 싸다고 단정하지 말고, 2026년 최신 유사 다세대 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 도로·환금성 확인. 북측 약 4미터 도로 접면과 다세대주택이라는 용도를 감안해 주차·차량 진출입·매수층을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “이 사건은 최저가보다 확약서가 먼저다”
표면만 보면 보증금 169,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 119,000,000원이어서 52,466,000원 인수가 발생하는 위험물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.21. 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출했습니다. 따라서 오경진에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 119,000,000원으로 봅니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 확인 가능한 거래가액은 2024.06.26.의 169,000,000원 한 건이고 최근 시세 흐름은 확인되지 않습니다. 이 물건의 결론은 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 최신 시세 확인 전까지 보류입니다.
