인천지방법원 2023타경45994. 김포시 풍무동 ‘넘버원리치안’ 10층 1012호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 소유자 이후승은 2020.10.30. 거래가액 221,597,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 종로동부새마을금고가 채권최고액 187,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정과 국세 압류 2건은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리보다 임차인·우선매수권·대지권입니다. 이도환은 2020.10.30. 전입신고 및 확정일자를 갖고 2023.11.03. 배당요구를 했지만, 조사 결과상 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 따라서 현재 계산상 보증금 승계액은 0원입니다. 그러나 보증금 액수는 확인되지 않아 배당관계는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경45994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무로 168, 10층1012호 (풍무동,넘버원리치안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 10층 1012호 |
| 소유자 | 이후승 (2020.10.30. 거래가액 221,597,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로동부새마을금고 / 187,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 매각조건은 단순하지 않다
말소기준은 2020.10.30. 종로동부새마을금고 근저당권입니다. 2023.10.12. 임의경매개시결정, 2023.12.20. 동고양세무서장 압류, 2024.01.19. 고양세무서장 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나자산신탁 관련 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도환 | 2020.10.30 / 2020.10.30 | 미상 | 2023.11.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이도환의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤에 있어 데이터 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 얼마이든 대항력에 기한 매수인 승계 대상으로 계산되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금이 미상이고 확정일자 및 배당요구 사실이 있으므로, 실제 우선변제 순위와 배당액은 매각물건명세서 보완 내용과 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 106,330,000원으로 감정가 217,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 자체는 분명하지만, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 읽어서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 절반이니 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 83,158,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 114,508,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 136,436,131원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 종로동부새마을금고의 미배당액은 83,158,620원 → 114,508,758원 → 136,436,131원으로 커지지만, 이 미배당은 근저당 채권자의 미회수분입니다. 현재 자료상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 2. 근저당 · 종로동부새마을금고 | 187,200,000원 | 104,041,380원 |
| 근저당 미배당 | - | 83,158,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.2%로 추정된 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 보증금은 미상입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 ‘신풍초등학교’ 남서측 인근이며, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물로 차량 출입이 용이하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장과 김포골드라인 ‘풍무역’이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비, 소화전, 자동화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 본건 서측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)이며, 고도지구와 성장관리권역 등 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,717.3㎡, 공시지가 4,113,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권. 2024.06.19.자 전세사기피해자결정문 제출로 임차인의 우선매수신고가 가능합니다. 일반 최고가매수신고인에게 외부 낙찰 제한이 생길 수 있습니다.
- 대지권. 대지권 미등기이고 유무가 확인되지 않은 상태입니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함돼 있다는 문구와 실제 등기·대지사용권 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 임차인. 이도환의 대항력은 없으나 보증금이 미상입니다. 배당요구일 2023.11.03.과 확정일자 2020.10.30.을 기준으로 배당관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 이 사건에서는 가격 메리트를 감정가 할인율만으로 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.23. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 매각 이후의 처리와 관련 매각조건을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전세사기피해자결정문·대지권 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2020.10.30. 종로동부새마을금고 근저당으로 명확하고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인 이도환도 데이터 판정상 대항력이 없습니다. 그래서 현재 최저가 106,330,000원 기준 실질취득액은 106,330,000원, 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 입찰 난도는 그보다 높습니다. 전세사기피해자 우선매수권으로 일반 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있고, 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라는 권리 외 확인사항이 남아 있습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도 이를 시세 할인율로 오해해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 매각조건과 낙찰 가능성의 불확실성이 큰 C급 검토물건입니다. 외부 입찰자라면 가격보다 먼저 우선매수권 행사 가능성과 대지권 상태를 확인해야 합니다.
