98,000,000원
인천지방법원 2025타경34042. 부천시 오정구 고강동 천우하이빌 2층 203호, 다세대주택입니다. 감정가는 140,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2020년 한국주택금융공사가 설정한 채권최고액 158,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025년 한국주택금융공사가 담보권 실행을 위한 임의경매를 개시했습니다.
현재 소유권은 2025.02.10 상속을 원인으로 김광자·김광순·이병숙·최병혁·최유정·최정환에게 이전됐습니다. 제공된 배당 시나리오상 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 345-18 천우하이빌 2층 203호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 역곡로 446 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 37.1㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 203호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 천우하이빌 12세대 · 2002.08.09 준공 |
| 현재 소유자 | 김광자 28분의 7 · 김광순 28분의 7 · 이병숙 28분의 3 · 최병혁 28분의 2 · 최유정 28분의 2 · 최정환 28분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 30,376,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
말소기준권리는 2020.11.24 접수 제125813호 한국주택금융공사 근저당권, 채권최고액 158,000,000원입니다. 이후 2025.09.09 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력·우선변제·승계 대상도 현재 자료상 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 임차인 자료가 없다는 사실과 실제 현장 점유자가 없다는 것은 동일하지 않으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 98,000,000원이 싸 보이지만 표본은 오래됐다
천우하이빌 전용 37.1㎡와 일치하는 제공 실거래는 2021.07 3층 120,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 98,000,000원은 이 거래가의 81.7%입니다. 숫자만 놓고 보면 22,000,000원 낮지만, 매각기일은 2026.09.08이고 비교 거래는 2021.07이므로 현재 시세를 직접 보여주는 최신 표본이라고 보기에는 시간 간격이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 37.1㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 표본 | 37.1㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
감정가 140,000,000원은 제공 실거래보다 20,000,000원 높고, 1회 유찰 후 최저가는 98,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 실거래 표본 자체가 한 건뿐이므로, “81.7%니까 확실히 싸다”라고 단정하는 것은 위험합니다. 이 사건은 권리보다 현 시점의 실제 매매가격을 다시 확인하는 과정이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 158,000,000원 | 95,836,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 근저당은 채권최고액 기준으로 62,164,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 62,164,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 91,034,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 111,244,360원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 한국주택금융공사의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 승계가 아니라 낙찰가격과 채권자의 회수액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강선사유적공원 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독 및 다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 25미터 내외의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물이며 외벽은 치장석붙임 및 드라이비트, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·항공표면 등에 포함되고 대로3류에 접합니다. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 등 토지거래허가구역도 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,734,000원/㎡이며 토지면적은 311.8㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래가 2021.07 한 건뿐이므로 98,000,000원이 현재 시장에서도 충분히 낮은지 별도로 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 주택연금 금지사항등기. 2020.11.24 금지사항등기의 매각 후 정리 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공유자 상속관계. 현재 소유권은 6명의 공유지분으로 등기돼 있습니다. 낙찰 후 명도·인도 협의 상대방을 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 98,000,000원 기준 배당은 집행비용 2,164,000원, 한국주택금융공사 95,836,000원으로 계산돼 있으나 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현재 시세 확인이 먼저”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.24 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 98,000,000원 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰되면서 가격도 감정가 140,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 제공 실거래는 전용 37.1㎡의 2021.07 거래 120,000,000원 한 건뿐입니다. 최저가가 그 금액의 81.7%라는 사실만으로 2026년 현재 확실한 저가 매수라고 결론내리기에는 시세 근거가 부족합니다. 여기에 임대관계가 미상이고 주택연금 관련 금지사항등기도 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 무난하지만, 시세와 점유를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 B등급 물건입니다.
