인천지방법원 2025타경34156. 김포시 월곶면 고막리 442-10 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 333㎡의 대지이고, 건물은 벽돌조 기와지붕 단층으로 1985.07.29 사용승인됐습니다. 그러나 2025.12.12 화재가 발생했고 2026.06.01 재감정에서 건물 내부가 전소된 상태로 확인됐습니다.
재감정 내용은 가볍지 않습니다. 본건 건물은 건물 붕괴 여부를 판단할 수 없고, 수리 후 재사용이 가능하더라도 복구비용이 당초 평가금액을 초과할 것으로 판단돼 별도의 가치가 없는 것으로 평가됐습니다. 본건 건물 및 제시외 1-1, 1-3은 전부 소실돼 흔적만 남아 있고, 제시외 1-2와 1-6만 복구비용 정도를 감안해 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34156 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 고막리 442-10 · 경기도 김포시 월곶면 애기봉로35번길 8-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 333㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 384,200원/㎡ |
| 건물 | 벽돌조 기와지붕 단층 · 사용승인 1985.07.29 · 화재로 내부 전소 |
| 소유자 | 송재현 2분의 1 · 송현미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 257,622,600원 / 180,336,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 137,440,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유가 변수
말소기준권리는 2019.08.01 월곶신용협동조합 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 설정된 월곶신용협동조합 근저당권 3건과 2025.12.31 한국토지주택공사 가압류, 2025.08.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 보면 매수인에게 존속하는 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 점유자 확인 — 보증금 미상이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송재현 | 2007.12.31 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 송낙현 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
송낙현은 2021.12.14 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 송재현은 선순위 전입자이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 송재현은 현재 등기상 공유자이기도 하므로, 실제 점유의 법적 성격을 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
③ 화재 재감정 — 건물가치보다 토지·복구비가 중요
- 일괄매각. 토지와 본건 건물, 제시외 건물을 포함해 진행합니다.
- 제시외 창고. 제시외 건물 중 기호(ㅅ)은 일반건축물대장상 창고 시멘트블럭조 36.96㎡로 등재돼 있습니다.
- 소실 상태. 본건 건물 및 제시외 1-1, 1-3은 전부 소실돼 흔적만 남은 상태입니다.
- 일부 잔존 평가. 제시외 1-2 및 1-6은 복구비용 정도를 감안해 평가됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,324,704원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 월곶신용협동조합 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 월곶신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 월곶신용협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 월곶신용협동조합 | 108,000,000원 | 53,011,296원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 한국토지주택공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 322,000,000원 중 예상배당은 177,011,296원이고, 미배당은 144,988,704원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 배당표는 송재현의 미상 보증금에 따른 별도 인수 가능성을 확정하는 자료가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 배당부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 180,336,000원 | 177,011,296원 | 144,988,704원 |
| 6회 유찰 · 감정가 56% | 144,268,800원 | 141,449,037원 | 180,550,963원 |
| 7회 유찰 · 감정가 44.8% | 115,415,040원 | 112,999,229원 | 209,000,771원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구 137,440,744원보다 채권자 배당액 177,011,296원이 커 신청채권은 충족되는 계산입니다. 6회 유찰 시에도 배당액 141,449,037원으로 청구액을 웃돌지만, 7회 유찰 시 배당액은 112,999,229원으로 청구액보다 작아집니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 분진중학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 차량 접근. 소형차량 진입은 가능하나 막다른 골목에 위치하며 인접 나지를 이용해 방향 전환 후 나와야 합니다.
- 대중교통. 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지 형상. 대 333㎡ · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·제한보호구역에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송재현 점유 원인 확인. 2007.12.31 전입의 법적 성격과 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 금액과 확정일자가 미상이라 현재 자료만으로 우선변제·인수범위를 산정할 수 없습니다.
- 화재 현장 확인. 내부 전소 및 건물 소실 정도, 철거·복구 가능성은 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일반건축물대장에 등재된 창고 36.96㎡와 소실·잔존 제시외 건물의 상태를 대조해야 합니다.
- 차량 진입 확인. 막다른 골목과 인접 나지를 이용한 방향 전환 조건을 실제 차량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 제한보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 인허가 관련 제한을 관계부서에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유와 화재가 먼저다”
이 사건은 5회 유찰돼 최저매각가가 180,336,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만으로는 매력도를 판단하기 어렵습니다. 건물은 화재로 내부가 전소됐고, 본건 건물과 일부 제시외 건물은 별도 가치가 없다고 평가됐습니다. 동시에 송재현은 말소기준보다 훨씬 앞선 2007.12.31 전입자이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 등기 후순위 소멸은 명확하지만, 선순위 점유의 실체는 미확정. 이 물건의 핵심은 ‘몇 번 유찰됐는가’보다 송재현 점유관계와 화재 후 자산가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
