인천지방법원 2025타경34156. 경기도 김포시 월곶면 고막리 442-10, 애기봉로35번길 8-2 소재 부동산입니다. 경매 용도는 연립/다세대와 토지가 함께 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 333.0㎡이고, 기존 주택은 벽돌조 기와지붕 단층 건물로 1985.07.29. 사용승인되었습니다.
이 물건의 권리구조는 월곶신용협동조합의 근저당권이 중심입니다. 2019.08.01. 설정된 채권최고액 40,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 금융기관의 후순위 근저당권과 한국토지주택공사 가압류가 이어집니다. 이들 등기상 담보권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
문제는 단순한 등기상 권리보다 화재로 인한 물적 상태와 점유관계입니다. 주택 내부가 전소되어 재사용 가능성조차 불확실한 상황이고, 송재현의 전입일은 말소기준권리보다 앞선 2007.12.31.입니다. 다만 송재현은 현재 등기상 공유자이기도 하므로, 단순히 선순위 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않은 만큼 인수위험 역시 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 고막리 442-10 도로명주소: 경기도 김포시 월곶면 애기봉로35번길 8-2 |
| 경매 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 실제 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 화재 발생, 내부 전소 후 방치 |
| 건물 구조 | 벽돌조 기와지붕 단층 · 사용승인 1985.07.29. |
| 토지 | 333.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 정방형 |
| 소유자 | 송재현(2분의 1), 송현미(2분의 1) |
| 소유권 경정 | 2025.11.25. · 2024.03.05. 유증 원인 |
| 감정가 | 257,622,600원 |
| 최저매각가 | 88,365,000원 · 7회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 신청채권자 | 월곶신용협동조합 |
| 청구금액 | 137,440,744원 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 특이사항 | 2025.12.12. 화재 · 2026.06.01. 재감정평가 · 기존 주택 건물 가치 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유위험은 별개
말소기준권리는 2019.08.01. 월곶신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 월곶신용협동조합의 근저당권 3건, 2025.08.07. 임의경매개시결정 및 2025.12.31. 한국토지주택공사의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 한국자산관리공사의 가압류와 박영순의 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 후순위 등기권리를 매수인이 그대로 인수한다고 볼 근거는 없습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 임대차보증금 인수 여부는 다른 문제입니다.
② 점유·임차관계 — 선순위 전입의 정체를 확인해야 한다
현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 전입·점유 관련 인물은 송재현과 송낙현 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며 실제 임대차계약 체결 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인 수는 미확정입니다.
| 전입·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송재현 현재 등기상 공유자 |
2007.12.31. | 미상 | 가능·미상 말소기준 전 전입 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 송낙현 임대차관계 미확정 |
2021.12.14. | 미상 | 후순위 전입 말소기준 후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
송낙현은 2021.12.14. 전입하여 말소기준권리보다 후순위입니다. 전입일만 기준으로는 선순위 대항력을 갖는 임차인으로 보기 어렵습니다. 하지만 확정일자·보증금·임대차계약이 확인되지 않았으므로 우선변제 여부나 실제 명도관계를 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 7회 유찰을 할인으로 착각하지 말 것
감정가 257,622,600원에서 현재 최저가 88,365,000원으로 하락했습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가와 경매 최저가를 비교한 수치일 뿐, 현재 실제 시장가치에 대한 할인율이 아닙니다.
특히 이번 물건은 건물 내부가 전소되어 건물 자체에 별도의 가치를 인정하기 어려운 상태입니다. 따라서 정상적인 주택의 감정가와 현재 최저가를 단순 비교해 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 토지 333.0㎡의 시장가치, 잔존 구조물 철거비용, 신축 가능성, 각종 인허가 제한과 미확정 점유관계가 실질적인 가격 판단의 기준이 됩니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 257,622,600원 | 감정평가 금액 |
| 현재 최저가 | 88,365,000원 | 7회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 8회 유찰 시 | 70,692,000원 | 감정가의 27.44% · 가정 |
| 9회 유찰 시 | 56,553,600원 | 감정가의 21.95% · 가정 |
| 매수인 인수위험 | 미확정 | 점유·보증금 확인 필요 |
| 건물 복구·철거비 | 미확정 | 건물 전소 · 현장 견적 필요 |
| 실질취득 총액 | 산정 불가 | 낙찰가 외 비용과 인수위험 반영 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 88,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,990,570원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 월곶신용협동조합 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 월곶신용협동조합 | 60,000,000원 | 46,374,430원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 월곶신용협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 월곶신용협동조합 | 108,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 한국토지주택공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,990,570원을 제외한 86,374,430원이 월곶신용협동조합의 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권 일부와 한국토지주택공사 가압류에는 배당 재원이 부족하며 소유자 잔여금도 없습니다.
표시 채권액 합계는 322,000,000원이고, 예상 배당액은 86,374,430원, 미배당액은 235,625,570원입니다. 신청채권자의 청구금액 137,440,744원 역시 예상 배당액으로는 충족되지 않습니다. 다만 근저당권의 표시 금액에는 채권최고액이 사용되었으며, 실제 확정채권액과 법원의 최종 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·선순위 임대차보증금 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 반대로 보증금 미상 점유자의 인수위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 88,365,000원 | 86,374,430원 | 235,625,570원 |
| 8회 유찰 가정 | 70,692,000원 | 69,019,544원 | 252,980,456원 |
| 9회 유찰 가정 | 56,553,600원 | 55,135,635원 | 266,864,365원 |
⑤ 입지·토지 활용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 월곶면 고막리 소재 분진중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 소형차량의 진입은 가능하지만 막다른 골목에 위치합니다. 차량의 방향 전환을 위해 인접 나지를 이용해야 하는 상태로 조사되었습니다. 인근 시내버스 정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 333.0㎡, 지목은 대이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 지형은 완경사·정방형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지 공시지가는 384,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역 (전방지역 25km)·하수처리구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있어 실제 건축·이용 및 거래 시 적용되는 규제를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 벽돌조 기와지붕 단층 주택으로 사용승인일은 1985.07.29.입니다. 2025.12.12. 화재로 내부가 전소되었으며, 붕괴 여부를 판단할 수 없다는 재감정 의견이 있습니다. 건물을 정상적으로 사용 가능한 상태로 전제해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함됩니다. 기호(ㅅ) 창고는 일반건축물대장에 등재된 시멘트블럭조 36.96㎡를 기준으로 평가되었습니다. 본 건물과 제시외 1-1. 및 1-3.은 전부 소실되어 별도 가치가 없고, 제시외 1-2. 및 1-6.은 복구비용을 고려해 평가되었습니다.
- 환금성. 정상적으로 사용할 수 있는 주택이 아닌 화재 피해 부동산이며, 접근로의 제약과 복구·철거 및 토지 활용 검토가 필요합니다. 최근 실거래가격을 근거로 한 매각 가능 가격도 확인되지 않아 단기간 재매각의 수익성과 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 화재·안전 확인. 2025.12.12. 화재로 내부가 전소된 현장을 직접 확인하고 건축물의 붕괴 위험, 잔해 상태, 안전조치와 철거 가능성을 전문가에게 점검받아야 합니다.
- 재감정 원본 확인. 2026.06.01. 재감정평가서에서 건물별 평가액과 제시외 건물의 처리 내역을 확인해야 합니다. 기존 건물의 가치를 별도로 인정하지 않은 이유와 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 송재현의 점유 원인 확인. 2007.12.31. 전입 사실과 현재 공유자 지위를 함께 검토해야 합니다. 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유권원 및 공유자 간 법률관계를 확인해야 합니다.
- 송낙현의 법률관계 확인. 2021.12.14. 전입자로, 말소기준권리 이후 전입이라는 점과 별개로 실제 임차 여부, 보증금·확정일자 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 인수위험 재산정. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 실제 인수보증금이 없다는 확정 판단이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 존재가 확인되는 경우 낙찰가와 예상 미배당 보증금을 합산하여 실질취득 총액을 다시 계산해야 합니다.
- 토지 활용과 인허가. 제2종일반주거지역이라는 사실만으로 원하는 건축행위가 가능하다고 판단할 수 없습니다. 제한보호구역·토지거래허가구역 등 관련 제한의 실제 적용 여부와 건축 가능 범위를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 접근로 확인. 막다른 골목과 인접 나지의 이용관계를 확인해야 합니다. 차량 방향 전환에 사용하는 토지를 장래에도 안정적으로 이용할 수 있는지 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 창고와 잔존 구조물의 위치, 건축물대장 등재 내용, 소실 상태, 철거·정리 범위를 실측·대조해야 합니다.
- 입찰 자금 계획. 낙찰대금 외에 취득 관련 세금, 화재 잔해 처리비, 철거 또는 복구비, 점유관계 해결비와 인허가 관련 비용까지 고려해야 합니다. 확인되지 않은 비용을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 재감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 실제 점유 상황을 확인하고 매각기일과 매각조건의 변경 여부도 법원에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 안전한 저가 매수”
이 물건을 판단할 때 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 257,622,600원에서 88,365,000원으로 내려온 최저가입니다. 그러나 이 가격 하락을 단순한 할인으로 해석하면 안 됩니다. 현재 부동산은 화재로 주택 내부가 전소되었고, 재감정에서는 기존 건물에 별도의 가치를 인정하지 않았습니다.
등기상으로는 2019.08.01. 월곶신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 하지만 2007.12.31. 전입한 송재현의 공유자 지위와 점유 원인, 송낙현의 임대차관계 및 미상 보증금은 별도로 확인해야 합니다. 권리 소멸을 확인했다고 해서 실제 인수액이 0원으로 확정되는 것은 아닙니다.
실거래 시세가 확인되지 않고 건물의 사용가치도 상실된 상황에서, 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 7회 유찰, 화재 전소, 잔존 구조물 처리, 진입로 제약 및 점유관계 미확정은 서로 독립적이면서도 누적되는 위험요인입니다.
결론은 입찰 신중, 실질취득 총액 산정 보류입니다. 토지 자체의 시장가치와 활용 가능성, 화재 피해에 따른 추가 비용, 선순위 전입자의 권리관계가 확정되기 전까지는 적정 입찰 상한을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 저렴하게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 이후 실제로 무엇을 취득하고 어떤 부담을 떠안는지를 먼저 규명하는 데 있습니다.
