인천지방법원 2024타경576768. 경서동 금옥빌리지 4층 402호, 전용 43.02㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 120,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 84,000,000원입니다. 표면만 보면 30% 할인된 가격이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권입니다.
기존 우리은행 근저당은 2017.03.20 이미 말소됐습니다. 이후 최대열은 2017.03.20 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.08.14 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.12.17 강제경매개시결정입니다. 따라서 최대열의 임차권은 그보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 도요지로42번길 31-4, 4층402호 (경서동, 금옥빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.02㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 유광준 (2017.03.20 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 최대열 / 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 | 금옥빌리지 · 6세대 · 2012.07.09 사용승인 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2013년 우리은행 근저당은 2017.03.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.12.17 강제경매개시결정입니다. 그런데 최대열은 2017.03.20부터 전입·점유하고 확정일자까지 갖췄으며, 2024.08.14 임차권등기를 마쳤습니다. 즉 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 이후 2025.09.23 국의 압류는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 기재
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최대열 | 402호 전부 43.02㎡ 등기상 105,000,000원 → 108,000,000원 → 97,800,000원 | 대항력 有 전입 2017.03.20 | 우선변제 有 확정일자·배당요구 | 잔액 인수 전액 미변제 시 매수인 승계 |
| 임차권자 | 보증금 800,000원 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 확인 필요 |
최대열의 임차권등기에는 계약별 보증금이 세 차례 기재돼 있습니다. 2017.03.04 계약 105,000,000원, 2019.03.12 계약 108,000,000원, 2023.03.20 계약 97,800,000원입니다. 최신 계약액만 보더라도 현재 최저가 84,000,000원을 13,800,000원 초과합니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이며, 주된 임차권만 놓고 보면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준에 묶이는 구조로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세보다 먼저 ‘실질취득’을 계산
이 물건은 동일 면적의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아, 84,000,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 사건에서는 단순 최저가보다 대항력 임차권이 더 중요합니다. 최신 계약 보증금 97,800,000원 기준 실질취득은 감정가 120,000,000원의 약 81.5%, 108,000,000원 수준까지 확인이 필요한 경우 감정가의 90.0%에 해당합니다.
즉 ‘1회 유찰로 감정가의 70%’라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 주된 임차권의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 낮아져도 인수 잔액이 커져 실질취득 총액은 임차보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최대열 | 108,000,000원 | 82,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 108,000,000원 기준 미배당액은 25,912,000원입니다. 다만 이 신청채권과 임차보증금의 법적 동일성을 단정할 수 없으므로, 이 25,912,000원을 그대로 임차보증금 인수액으로 치환해서는 안 됩니다. 권리분석상 핵심은 매각물건명세서에 명시된 “임차보증금 전액 미변제 시 잔액 매수인 인수”입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천경서초등학교 동측 인근. 공동주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 166.6㎡, 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고 북측 공도와 접합니다.
- 물건 상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 유효 보증금 확정. 임차권등기에 105,000,000원·108,000,000원·97,800,000원의 계약 이력이 함께 기재돼 있습니다. 실제 잔존 보증금과 채권액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 84,000,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총액을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 추가 임차권자 확인. 보증금 800,000원의 별도 임차권자는 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 최대열 동일인 관계 확인. 경매 신청채권자와 대항력 임차권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 채권 발생원인과 임대차 관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.17 민간임대주택등기의 현재 효력과 행정등록 상태를 확인하세요.
- 세금·배당 원본 확인. 2025.09.23 국 압류가 있으며, 실제 배당에서는 세금·집행비용 등의 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “보증금 인수”가 먼저다
감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 84,000,000원으로 내려왔지만, 이 물건을 단순한 30% 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 최대열의 임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 최신 계약액 97,800,000원만 기준으로 해도 현재 최저가보다 13,800,000원 높습니다.
따라서 이 사건의 실질취득은 최저가 84,000,000원이 아니라 최소 약 97,800,000원 수준부터 검토해야 합니다. 여기에 108,000,000원의 신청채권과 임차보증금 관계, 별도 보증금 800,000원 임차권자의 대항력 여부까지 확인이 남아 있습니다. 가격 할인보다 권리확인이 우선인 C등급 물건입니다.
