수원지방법원 2024타경11985. 동탄호수공원 남측 인근의 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 5층 5020호입니다. 공부상 이용은 제2종근린생활시설, 현황은 공실이며, 사건 용도 표시는 대지입니다. 소유자는 주식회사베라솔이고, 등기상 거래가액은 422,680,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.04.18 설정된 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 그 뒤 세현제삼차주식회사 근저당, 경매개시결정, 푸른새마을금고 가압류, 화성시 압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 최저매각가는 62,858,000원으로 감정가 374,000,000원의 16.81%입니다. 표면적인 할인율은 크지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 오히려 5회 유찰과 재매각이라는 결과 자체를 상가의 환금성·수익성·공실 지속 가능성을 다시 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11985 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로5길 9, 5층5020호 (송동,더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 2022.12.21 사용승인 · 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사베라솔 · 등기상 거래가액 422,680,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 62,858,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 983,932,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 현황조사 당시 공실로 조사됐습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 관계인이 없어 임대관계를 조사하지 못한 것으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 절차는 필요합니다. 현재 제공된 배당계산에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원으로 산정되어 있습니다.
| 점유자 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 가격 판단 — 할인율보다 ‘5회 유찰·재매각’이 중요
현재 최저가는 62,858,000원으로 감정가 374,000,000원의 16.81%입니다. 하지만 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 감정가 대비 83% 이상 낮아졌다는 사실 자체를 가격 가점으로 쓰는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 62,858,000원 | 61,326,556원 | 1,674,673,444원 |
| 6회 유찰 시 | 44,000,600원 | 42,808,589원 | 1,693,191,411원 |
| 7회 유찰 시 | 30,800,419원 | 29,846,011원 | 1,706,153,989원 |
③ 예상배당표 (매각가 62,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,531,444원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 61,326,556원 |
| 2. 근저당 · 세현제삼차주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 푸른새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,531,444원을 제외한 61,326,556원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 총 채권액 1,736,000,000원 대비 미배당액은 1,674,673,444원이나, 제공된 권리판정상 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄호수공원 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·공원 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 동탄대로변에 소재하며 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 2022.12.21 사용승인된 6층 건물의 5층입니다.
- 도로. 동측 약 50m 동탄대로, 북서측 약 20m 도로, 남서측 약 15m 도로, 남측 약 8m 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 4,584,000원/㎡, 토지면적은 1,736.1㎡입니다.
- 규제. 동탄2지구 일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 재매각 사건입니다. 일반적인 회차와 보증금 조건이 다르므로 입찰표 작성 전 매각조건을 재확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 현황조사 당시 공실이지만 감정평가 현장조사에서는 관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 입찰 직전 현황 점유를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 상가 수익성. 실거래 자료가 없으므로 실제 임대료·관리비·공실기간·업종 수요를 확인해 수익환원 방식으로 응찰가를 검증해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 단순히 가격이 낮아졌다고 보기보다 해당 호실의 위치·동선·가시성·임대수요와 재매각에 이른 사정을 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 채권. 배당 부족액은 매우 크지만 제공된 권리판정상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부 원본의 변동 여부를 매각 직전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 매각기일 직전 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 374,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 62,858,000원까지 내려왔고 이번은 재매각입니다. 현황 공실인 제2종근린생활시설인데 실거래 비교자료까지 없으므로, 감정가 대비 16.81%라는 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리보다 임대수익·공실·환금성을 먼저 숫자로 검증해야 하는 사건입니다.
