인천지방법원 2024타경583513. 인천 남동구 만수동에 있는 전용 40.43㎡ 다세대주택으로, 1992년 사용승인된 4층 건물의 2층 201호입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 66,640,000원입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 근저당권 말소형 경매와 전혀 다릅니다. 2022년에 설정된 소유권이전청구권 가등기가 매각 후에도 남는다는 명세서 기재가 있고, 2023년에는 77,000,000원의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다.
더 중요한 것은 2025.03.17 제출된 신고서입니다. 가등기권자 주식회사서현디앤디(변경 전 주식회사지슨개발)는 해당 가등기를 순위보전가등기라고 신고했습니다. 명세서에는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 입찰 가치를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 978-22, 하촌로 7-1, 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 40.43㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물 | R.C조 슬래브지붕 · 사용승인 1992.07.18 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이대수 · 2021.03.09 소유권이전 등기 · 당시 거래가 77,000,000원 |
| 감정가 | 136,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 82,463,830원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 2023.05.12 갑구 21번 국(남동세무서장) 압류 |
| 특별 인수사항 | 갑구 20번 순위보전가등기 인수 · 소유권 상실 가능성 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 가등기가 핵심
일반적인 등기 권리분석에서는 2023.05.12 국의 압류가 말소기준권리이며, 이후 2024.12.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있습니다. 가등기가 단순 담보가등기인지, 순위보전가등기인지에 따라 결론이 달라질 수 있는데, 이번 사건에서는 명세서가 순위보전가등기의 인수를 명시하고 있으므로 이를 우선해야 합니다.
과거 설정된 근저당권들은 이미 말소되어 현재 경매의 핵심 선순위 근저당권은 확인되지 않습니다. 그러나 근저당권이 없다는 사실은 이 사건의 권리가 안전하다는 의미가 아닙니다. 선순위 가등기와 임차권을 각각 독립적으로 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 77,000,000원 보증금과 확약의 효력
등기된 주택임차권자는 한국토지주택공사이며, 보증금은 77,000,000원입니다. 전입·점유개시일은 2021.02.19, 확정일자는 2021.01.19로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 검토해야 합니다. 다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실이 확인되므로 실제 인수 여부는 이 확약의 범위와 효력에 따라 달라집니다.
| 임차 관련 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 특이사항 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 9번 임차권등기 |
77,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계·중복신고 말소동의 확약서 제출 |
| 한국토지 매각물건명세서 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
| 주식회사 매각물건명세서 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.05 배당요구 · 권리관계 확인 필요 |
한국토지주택공사 명의는 보증기관 대위·승계 관련 중복신고로 분류되어 별도의 77,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 중복을 제외한 실제 임차 관련 신고 명의는 2명(한국토지, 주식회사)이나, 동일 임대차관계인지와 실제 점유·임차인 수는 원본 대조가 필요합니다.
보증금 77,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 확약이 없는 일반적인 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 집행비용 추정치까지 반영되어 실질취득액이 77,000,000원보다 높게 산출됩니다. 추가 유찰만으로 실질취득비용이 단순히 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 49% 낙찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
인근 동일 면적의 거래 비교 대상은 연희빌라입니다. 총 12세대, 1992.07.18 사용승인된 다세대주택으로, 전용 40.43㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 40.43㎡ | 3층 | 85,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 40.43㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
최저매각가 66,640,000원은 과거 실거래 85,000,000원의 78.4%입니다. 겉으로는 낮아 보이지만, 해당 거래가 2021.08에 이루어진 단 1건의 거래이므로 현재 시장가격을 충분히 대표하지 못합니다. 따라서 이를 최신 시세라고 확정하거나, 이 수치만으로 경매 물건이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
또한 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 현재 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 가격이 상당히 낮아진 것은 사실이지만, 이 경우에는 단순 가격 할인보다 인수 권리로 인한 위험을 먼저 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,599,520원 |
| 1. 한국토지주택공사 주택임차권 | 77,000,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 경매신청 | 82,463,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 배당 가정에 따른 단순 추정입니다. 한국토지주택공사 임차권에 관한 말소동의 확약의 최종 효력, 국의 압류와 관련한 조세채권의 실제 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 최저매각가 | 임차권 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 66,640,000원 | 11,959,520원 | 78,599,520원 |
| 3회 유찰 시 | 46,648,000원 | 31,591,664원 | 78,239,664원 |
| 4회 유찰 시 | 32,653,599원 | 45,334,166원 | 77,987,765원 |
실질취득 추정 = 매각가 + 해당 회차의 임차보증금 미배당 인수 추정액. 모두 확약 미반영 가정이며, 실제 확약으로 인수가 해소되면 별도로 계산해야 합니다. 가등기의 소유권 상실 위험과 미상 임차권리는 금액에 포함되어 있지 않습니다.
3회 유찰 시 최저매각가는 46,648,000원으로 내려가지만, 임차권 인수 추정액은 31,591,664원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에도 같은 구조가 유지됩니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용의 같은 폭 하락을 뜻하지 않습니다. 이 계산은 어디까지나 확약이 적용되지 않는 경우의 위험 규모를 보여주는 것이며, 무엇보다 소유권이전청구권 가등기의 인수 문제가 해결되지 않으면 어느 회차의 가격도 안전한 낙찰을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 남동구청 북서측 인근에 있으며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 인천 2호선 남동구청역이 위치합니다. 노선버스 정류장도 인근에 있어 대중교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 1992.07.18 사용승인된 R.C조 슬래브지붕 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 20m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 자루형이며 주거용 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 개별 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 및 공시지가. 토지면적 321.2㎡, 공시지가 1,607,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 건물 전체의 대지 면적으로 개별 호실 전용면적과 구별해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이며 확인된 동일 면적 거래는 2021년 1건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 현재 매도 가능 가격과 매수 수요를 신중하게 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 순위보전가등기. 갑구 20번 가등기의 매매예약 내용, 예약완결권 행사 여부, 존속 가능성 및 소유권 이전에 대한 법적 효과를 반드시 확인해야 합니다.
- 가등기권자 확인. 주식회사지슨개발에서 주식회사서현디앤디로 상호가 변경된 경위를 확인하고, 2025.03.17 제출된 신고서 및 근거서류 원본을 검토해야 합니다.
- 임차권 확약. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 원본을 확인하여 을구 9번 임차권등기의 말소 범위와 보증금 반환책임·대항력 관련 효력이 실제로 해소되는지 검토해야 합니다.
- 실제 점유자. 한국토지와 주식회사 명의의 임차관계, 보증금, 전입일, 배당요구 및 점유 상황을 확인해야 합니다. 대항력이 미상인 임차인을 안전하다고 간주해서는 안 됩니다.
- 국의 압류. 남동세무서장의 압류와 관련된 조세채권의 내용, 법정기일 및 매각대금 배당순위를 확인해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 점검해야 합니다.
- 실거래 검증. 2021년 거래가격 85,000,000원을 현시세로 가정하지 말고 최근 매매사례와 현장 매도호가 및 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.21 매각기일 전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서 및 가등기 관련 서류의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 소유권 보전이 먼저다”
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 최저매각가 66,640,000원으로 내려와 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 선순위 순위보전가등기를 인수하며, 그 권리가 행사되면 소유권을 상실할 수 있다는 점이 가격상의 장점을 압도합니다.
한국토지주택공사 관련 임차권은 확약서로 인수 문제가 해소될 가능성이 있지만, 그 확약이 가등기 문제까지 해결해 주지는 않습니다. 추가 임차관계 역시 불명확합니다. 게다가 비교 가능한 실거래는 2021년 1건에 그치므로 현재 시세 대비 얼마나 저렴한지도 단정하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 가등기권자의 권리가 유효한 상태에서 낙찰받는 것은 금전적 손실을 넘어 부동산의 소유권을 상실할 수 있는 거래입니다. 가등기의 소멸·해소 가능성을 법률적으로 명확히 확인하고, 임차권 확약의 효력과 실제 점유관계까지 검증한 이후에야 가격 검토가 의미를 갖습니다. 낙찰가가 싸다고 안전한 경매가 되는 것은 아닙니다.
