인천지방법원 2024타경583513. 인천 남동구 만수동 연희빌라 2층 201호, 전용 40.43㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 136,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 95,200,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 30% 할인 자체가 아닙니다. 2022.07.05 등기된 소유권이전등기청구권 가등기에 대해 주식회사서현디앤디가 순위보전가등기라는 신고서를 제출했고, 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다. 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인은 취득한 소유권을 상실할 수 있습니다.
가격도 낮게 평가하기 어렵습니다. 연희빌라 전용 40.43㎡의 최신 실거래는 2021.08의 85,000,000원이고 최근 12개월 평균도 85,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 95,200,000원은 이 비교가격의 112.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 하촌로 7-1, 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.43㎡ · R.C조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 / 규모 | 1992.07.18 · 연희빌라 12세대 |
| 소유자 | 이대수 (2021.03.09 소유권이전 · 거래가액 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 82,463,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준권리는 2023.05.12 남동세무서장의 압류입니다. 이후의 2024.12.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이보다 앞선 2022.07.05 갑구 20번 소유권이전등기청구권 가등기는 상황이 다릅니다. 매각물건명세서에는 가등기권자 주식회사서현디앤디(변경 전 주식회사지슨개발)가 순위보전가등기라는 신고서를 제출했고, 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 문구까지 있어, 단순한 금전 인수보다 훨씬 무거운 권리 위험입니다.
② 임차관계 — 대위·승계 중복신고와 미상 임차인 구분
임차관계는 세 항목이 확인되지만, 그중 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 분류돼 실제 임차인 수에 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 이 자료에서 구분되는 실제 임차인은 2명입니다. 다만 두 사람 모두 전입일·보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
| 구분 / 명칭 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 대위·승계 신고 · 실제 임차인 아님 | 77,000,000원 | 有 전입 2021.02.19 | 有 확정 2021.01.19 · 배당요구 | 실질 0원* 임차권등기 말소동의 확약 |
| 한국토지 실제 임차인 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 실제 임차인 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.03.05 | 미상 |
* 회차별 배당 시뮬레이션상 을구 9번 임차권의 미배당 인수액은 2회 유찰 시 11,959,521원, 3회 유찰 시 31,591,665원으로 계산돼 있으나, 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 처리는 다른 미상 임차인에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인보다 ‘최근 거래 대비 112.0%’가 중요
연희빌라 전용 40.43㎡의 확인된 실거래는 2021.08, 3층 85,000,000원 한 건입니다. 실거래 평균·최고·최저와 최근 12개월 평균이 모두 85,000,000원으로 집계돼 있고, 현재 최저매각가 95,200,000원은 최근 비교가격의 112.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 40.43㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.43㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
현재 회차에서는 말소동의 확약을 반영한 확인 가능 금액 기준으로 실질취득은 95,200,000원입니다. 이 금액 자체가 최근 12개월 평균 및 최신 거래 85,000,000원의 112.0%이므로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더욱이 이 금액에는 순위보전가등기의 법적 위험과 보증금 미상 임차인의 잠재 인수액이 숫자로 포함돼 있지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 대위·승계 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 82,463,830원 | 16,086,400원 |
| 서울보증보험 미배당 | 82,463,830원 | 66,377,430원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 이는 배당금액 기준이며, 순위보전가등기 인수라는 비금전 권리 위험과 보증금 미상 임차인의 미확정 위험은 별개입니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 가등기는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 시뮬레이션 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 95,200,000원 | 16,086,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 66,639,999원 | 0원 | 11,959,521원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,647,999원 | 0원 | 31,591,665원* |
배당 시나리오만 보면 유찰이 진행될수록 임차보증금 미배당분이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 을구 9번 임차권에는 말소동의 확약이 있으므로 그 임차권의 실질 금액 인수는 각 회차에서 0원으로 보는 것이 원칙입니다. 중요한 것은 가격이 더 내려가더라도 갑구 20번 순위보전가등기의 인수와 소유권 상실 가능성은 가격 할인으로 없어지는 위험이 아니라는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 전용 40.43㎡, R.C조 스라브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 1992.07.18입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 남동구청 북서측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 인천 2호선 남동구청역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·자루형, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 1992년 사용승인 다세대주택이며, 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본의 폭이 넓지 않다는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인관계 최우선 확인. 갑구 20번 소유권이전등기청구권 가등기의 매매예약 내용과 완결 가능성을 확인해야 합니다. 명세서상 순위보전가등기로 신고돼 매수인 인수 및 소유권 상실 가능성이 명시돼 있습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 9번 주택임차권등기에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 2명 재확인. 한국토지와 주식회사는 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 “없음”이 아니라 가능·미상 상태이므로 현황조사·명세서·주민등록·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 77,000,000원은 대위·승계 신고로 분류돼 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 95,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 85,000,000원의 112.0%입니다. 현재 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰만으로 권리 해결 기대 금지. 2회·3회 유찰로 가격이 내려가도 순위보전가등기의 인수 성격은 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·가등기 신고서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘소유권을 온전히 취득할 수 있는가’를 봐야 한다
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 한 차례 유찰돼 95,200,000원까지 내려왔지만, 가격 메리트부터 논할 상황이 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 85,000,000원보다 현재 최저가가 112.0%로 높고, 그 위에 순위보전가등기 인수 및 소유권 상실 가능성이 얹혀 있습니다.
주택임차권등기의 금전 인수는 말소동의 확약으로 실질 0원으로 볼 수 있으나, 그 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 별도의 실제 임차인 2명은 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “70%까지 떨어진 다세대”가 아니라 “최근 시세 이상 가격에, 소유권을 흔드는 가등기와 미상 임차관계까지 확인해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격도 보류, 권리는 강한 경계. 가등기 위험이 원문 검토로 해소되지 않는 한 보수적인 접근이 필요합니다.
