인천지방법원 2025타경251. 송도동 인천송도힐스테이트 제601동 1층 근린시설입니다. 소유자 최동일이 2021년 8월 17일 소유권을 이전받았고, 같은 날 남인천농업협동조합의 채권최고액 1,048,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당과 가등기, 압류·가압류가 연이어 등장했고 2025년 1월 10일 임의경매가 개시됐습니다.
감정가의 절반 이하까지 최저가가 내려왔지만 경매가 크게 할인됐다는 사실과 실제 상가 가치가 저렴하다는 판단은 별개입니다. 더구나 소유자 파산선고와 138·139호 통합 사용이라는 특수성이 있어 일반적인 아파트 경매처럼 최저가 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 컨벤시아대로 100, 인천송도힐스테이트 제601동 제1층 제138호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 일반음식점 이용 중 |
| 매각형태 | 138호·139호 일괄매각 · 경계벽 제거 후 일체 사용 · 복원 가능 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 1층 · 사용승인 2011.01.17 |
| 소유자 | 최동일 · 2021.08.17 소유권이전 · 당시 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 | 1,501,000,000원 |
| 최저매각가 | 735,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 약 49%) |
| 신청채권자 | 남인천농업협동조합 |
| 청구금액 | 928,063,398원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.17 을구 1번 남인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,048,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유자 및 계약관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 예외 확인이 중요하다
말소기준권리는 2021년 8월 17일 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권을 포함하여 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 2023년 12월 11일 양다연 명의의 소유권이전청구권가등기가 확인됩니다. 등기 목적에는 소유권이전청구권가등기로 기재되어 있고 별도로 담보가등기 여부 확인이 요구됩니다. 말소기준 이후의 가등기로 분류되어 있더라도, 정확한 성격과 매각 시 처리 여부를 관련 원본 서류로 검증해야 합니다.
또한 2025년 10월 30일 파산선고가 있고, 2025년 11월 21일 관련 등기가 접수됐습니다. 이 기록에 매각으로 소멸한다는 판정은 제시되어 있지 않습니다. 파산절차와 경매절차의 관계, 파산관재인 관여 여부 및 매각 진행상의 법적 쟁점을 확인할 필요가 있습니다.
파산선고: 소유자 파산선고가 경매절차 및 소유권 취득에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
압류: 국민건강보험공단·연수구·국세 관련 압류가 존재합니다. 당해세 또는 별도 우선권에 따른 배당 변동을 검토해야 합니다.
공동담보: 주요 근저당권에 139호가 공동담보로 기재되어 있어 일괄매각과 배당 관계를 함께 검토해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 음식점 영업과 임차권은 별개
감정평가서상 138호와 139호는 경계벽 없이 하나의 일반음식점으로 이용 중입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없지만, 이를 임차인이 존재하지 않는다는 확정적 의미로 해석해서는 안 됩니다. 실제 영업자가 소유자인지 제3자인지, 상가임대차계약이 있는지, 사업자등록과 점유 개시 시점, 보증금과 확정일자 등을 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 현재 판단 | 입찰 전 확인 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 실제 점유·계약관계 확인 |
| 대항력 | 가능·미상 | 사업자등록·점유 개시 시점 |
| 우선변제 | 미상 | 보증금·확정일자·배당요구 |
| 보증금 승계 | 확인되지 않음 | 대항력 및 배당 후 미회수액 |
| 인도·명도 | 영업점 점유 확인 필요 | 영업자·시설·인도 협의 |
계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 실제 임대차가 없거나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 없다는 사실을 확정하는 판단이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 비교 대상의 적합성이 중요하다
인천송도힐스테이트6단지 관련 거래 표본에는 전용 약 49.16㎡ 거래가 수록돼 있습니다. 그러나 본건은 1층 근린시설의 138·139호 일괄매각인 반면, 비교 표본은 3층에서 12층까지의 거래입니다. 따라서 해당 표본이 동일 용도·동일 상가 규모인지 확인되지 않으며 본건의 직접적인 적정 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 49.16㎡ | 9 | 216,000,000원 |
| 2024.01 | 49.16㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2023.12 | 49.16㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.11 | 49.16㎡ | 12 | 211,000,000원 |
| 2023.11 | 49.16㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 49.16㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.16㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 49.16㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 49.16㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 49.16㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 49.16㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 49.16㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 최근 표본 평균 | — | 5건 | 210,400,000원 |
최근 표본 5건의 평균은 210,400,000원, 최신 거래는 2024년 4월 216,000,000원입니다. 전체 12건 평균인 219,333,333원보다 최근 표본 평균이 낮고, 제공된 가격 추세는 -6.8%로 하락입니다.
현재 최저가 735,490,000원은 최근 표본 평균 대비 349.6%입니다. 다만 이는 서로 직접 비교할 수 있는 상가 거래가격의 비율이 아닙니다. 본건은 일괄매각 근린시설이므로 이 비율을 그대로 고평가율이나 적정 낙찰가의 근거로 삼을 수는 없습니다. 오히려 동일 용도·위치·면적의 상가 실거래와 임대수익을 확보하기 전에는 가격 메리트를 입증하지 못했다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 735,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,754,900원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 (을구 1) | 1,048,800,000원 | 725,735,100원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 (을구 2) | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 고동식 | 275,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 합명회사해동상사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 250,883,093원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남인천농업협동조합 | 69,369,559원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 금천축산유통 | 67,415,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 735,490,000원에서 집행비용 9,754,900원을 제외하면 725,735,100원이 첫 번째 남인천농업협동조합 근저당에 배당되는 것으로 추정됩니다. 다른 후순위 채권자는 배당을 받지 못하며, 소유자 잔여금도 없습니다.
총 산정 채권액 1,891,468,102원 대비 예상 채권자 배당액은 725,735,100원이고 미배당액은 1,165,733,002원입니다. 이 수치는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 토대로 한 계산이므로 실제 확정채권액과 차이가 날 수 있습니다.
국세·지방세 등 법정 우선채권, 임차인의 최우선변제 및 실제 임대차는 반영되지 않았습니다. 세금 우선순위와 공동담보 배당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 계산상 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 검증은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 735,490,000원 | 725,735,100원 | 1,165,733,002원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 514,842,999원 | 507,294,569원 | 1,384,173,533원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 360,390,099원 | 354,544,638원 | 1,536,923,464원 |
유찰이 추가되면 낙찰가가 낮아지는 대신 후순위 채권자들의 미배당 규모는 확대됩니다. 각 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.
하지만 실제 대항력 있는 상가 임차인이 확인된다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금이 인수 대상이 되는 경우 낙찰가를 낮춘다고 실질취득비용이 같은 비율로 감소하지 않을 수 있습니다. 따라서 임대차 확인 전에 낮은 회차별 최저가를 확정적인 실질취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 해양경찰청 북서측 인근. 근린생활시설과 공동주택 단지가 혼재하는 지역으로 주위 여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 접근성도 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2011.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 1층 근린시설입니다. 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 확인됩니다.
- 이용상태. 138호와 139호 사이 경계벽을 제거해 하나의 일반음식점으로 이용하고 있습니다. 경계벽은 복원 가능한 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 각각 약 50m·35m·15m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인 대상입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 경계벽 철거 현황은 별도로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 상가는 주거용 부동산보다 임대수익·공실·상권 변화·점포 분할 가능성의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 본건은 일괄매각과 영업시설 현황까지 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에서 138호·139호의 정확한 매각 범위와 전체 평가액의 적용관계를 확인하세요. 두 호실을 하나의 음식점으로 사용하고 있습니다.
- 가등기 원인·성격. 양다연의 소유권이전청구권가등기에 대해 담보가등기 여부와 말소 가능성 및 매각 후 효력을 확인하세요.
- 파산절차. 소유자의 파산선고, 파산관재인 관련 사항과 임의경매 진행에 영향을 미치는 법률관계를 검토하세요.
- 임대차·점유. 실제 음식점 운영자, 임대차보증금, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 세금 우선채권. 국민건강보험공단·연수구·국세 압류의 실제 체납액과 법정 우선순위를 확인하세요.
- 공동담보. 남인천농업협동조합과 후순위 근저당권에 기재된 139호 공동담보 관계 및 배당 구조를 대조하세요.
- 경계벽·복원비. 현재 일체형 음식점에서 개별 호실로 복원할 경우 필요한 공사·설비·인허가 사항을 확인하세요.
- 적정 상가 시세. 1층 동일 용도 상가의 실거래, 임대료, 공실률, 관리비 및 영업 수요를 기준으로 별도 평가하세요. 다른 층의 거래 표본만으로 가격을 결정하면 위험합니다.
- 최신 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 재확인하세요.
맺으며 — “반값 경매”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 1,501,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가 735,490,000원까지 내려왔습니다. 상당한 할인폭은 사실입니다. 하지만 그 자체가 매수 이익을 보장하지는 않습니다.
권리상으로는 말소기준 이후의 담보권·가압류가 정리될 구조지만, 가등기의 성격과 소유자 파산선고, 실제 임대관계가 남아 있습니다. 여기에 138·139호 일괄매각과 통합 음식점 사용이라는 현황까지 고려해야 합니다.
가격 측면에서도 최근 참고 거래 표본이 하락 추세인 가운데, 본건 상가와 직접 비교 가능한 시장가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서는 저가 매수의 근거가 부족하고, 추가 입찰 검토에 앞서 권리·점유·상가 가치 검증을 우선해야 합니다.
결론은 보수적 검토입니다. 계산상 인수액 0원과 큰 유찰 할인폭은 긍정적인 요소지만, 매각 후 법적 위험과 상가의 실제 가치에 대한 불확실성이 커 신중한 접근이 필요합니다.
