인천지방법원 2025타경251. 송도동 인천송도힐스테이트 제601동 제1층 제138호 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1,2)의 경계벽을 제거해 일체로 일반음식점으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 물건1(138호)과 물건2(139호)의 경계벽을 제거해 일체로 사용 중이고 복원 가능하다고 적혀 있습니다. 매각은 일괄매각입니다.
권리의 기준점은 2021.08.17 설정된 남인천농업협동조합 근저당 1,048,800,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 소유권이전청구권가등기, 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2025.10.30 전주지방법원의 파산선고와 국세·지방세 압류에 따른 당해세 여부, 그리고 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 확인하고 들어가야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경251 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 컨벤시아대로 100, 601동 1층138호 (송도동, 인천송도힐스테이트) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 138호와 139호의 경계벽을 제거하여 일체로 일반음식점 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 제1층 · 사용승인 2011.01.17 |
| 소유자 | 최동일 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,501,000,000원 / 1,050,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 928,063,398원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 138호와 139호 경계벽 제거 상태 · 복원 가능 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2021.08.17 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 추가 근저당 3건, 양다연의 소유권이전청구권가등기, 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 2023.12.11 가등기는 말소기준보다 뒤이므로 데이터상 매각으로 소멸하지만, 별도 주의사항에 담보가등기 종류 확인 필요가 적혀 있어 원본의 성격을 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮은 물건이 아니다
비교 자료는 인천송도힐스테이트6단지의 49.16㎡ 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 219,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 210,400,000원, 최신 거래는 2024.04 216,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.8% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 49.16㎡ | 9 | 216,000,000원 |
| 2024.01 | 49.16㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2023.12 | 49.16㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.11 | 49.16㎡ | 12 | 211,000,000원 |
| 2023.11 | 49.16㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 49.16㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.16㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 49.16㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 49.16㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 49.16㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 49.16㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 49.16㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 210,400,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 219,333,333원 |
현재 최저매각가 1,050,700,000원은 최근 12개월 평균 210,400,000원의 499.4%입니다. 전체 평균 대비도 479.0%입니다. 더욱이 최근 거래 추세가 -6.8%이므로 과거의 높은 거래가를 근거로 가격을 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차를 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,050,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,907,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,048,800,000원 | 1,037,793,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 고동식 | 275,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 합명회사해동상사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 250,883,093원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 남인천농업협동조합 | 69,369,559원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 금천축산유통 | 67,415,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,891,468,102원 중 예상 배당은 1,037,793,000원, 미배당은 853,675,102원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 해양경찰청 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설과 공동주택 단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 약 50미터, 35미터, 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 138호와 139호의 경계벽을 제거하여 일체로 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 공시지가는 4,468,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 경계벽 제거 상태는 복원 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -6.8%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 1,050,700,000원은 최근12개월 거래평균 210,400,000원의 499.4%입니다. 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 138호와 139호를 경계벽 제거해 일체로 사용 중이며 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 현황·도면·복원 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차보증금, 전입·확정일자 등 권리관계를 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2023.12.11 양다연의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 후순위지만 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의가 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 파산선고 확인. 2025.10.30 전주지방법원 2025하단218 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와의 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 회차 1,050,700,000원, 2회 유찰 시 735,490,000원, 3회 유찰 시 514,842,999원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 최근 거래 수준과의 차이를 다시 비교해야 합니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,050,700,000원 | 1,037,793,000원 | 853,675,102원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 735,490,000원 | 725,735,100원 | 1,165,733,002원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 514,842,999원 | 507,294,569원 | 1,384,173,533원 | 0원 |
맺으며 — “70%까지 내려왔어도 최근 시세의 499.4%”
이 물건의 권리구조 자체는 말소기준권리 이후 후순위 권리가 소멸하는 형태이고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리만 보고 입찰할 물건은 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 담보가등기 성격·당해세 가능성·파산선고를 확인해야 하며, 138호와 139호를 합쳐 일반음식점으로 쓰는 일괄매각이라는 현황도 중요합니다.
무엇보다 현재 최저가 1,050,700,000원은 최근 12개월 거래평균 210,400,000원의 499.4%이고 최신 거래 216,000,000원보다도 높은 방향입니다. 최근 거래 흐름까지 -6.8%인 만큼 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 판단은 금물입니다. 이 사건은 권리 소멸 여부보다 가격과 현황 검증이 핵심이며, 현재 회차 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
