인천지방법원 2025타경780. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 521-25에 있는 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 641㎡이고, 건물은 2011.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 최재호이며 단독소유입니다.
권리의 기준점은 2018.10.29 접수된 수협은행 근저당권 215,970,000원입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당권들과 2025.02.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 여러 부산은행 근저당권이 토지와 다른 부동산을 공동담보로 잡고 있어 실제 배당은 공동담보 관계까지 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경780 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 521-25 · 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 150-2 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 641㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2011.09.08 |
| 소유자 | 최재호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 352,108,080원 / 246,476,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 컨테이너박스 32㎡ 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2018.10.29 수협은행 근저당을 말소기준으로 잡고, 이후 부산은행 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%, 하지만 시세 판단은 별개
감정가는 352,108,080원, 현재 최저매각가는 246,476,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 172,533,200원(49%), 그 다음은 120,773,239원(34%)로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 기준은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 토지 641㎡와 단독주택, 제시외 컨테이너박스 32㎡가 함께 매각되는 물건이므로 실제 응찰가는 현장 상태와 주변 거래 수준을 별도로 대조해 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 246,476,000원 | 242,225,336원 | 293,744,664원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 172,533,200원 | 169,317,735원 | 366,652,265원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 120,773,239원 | 118,282,414원 | 417,687,586원 |
③ 예상배당표 (매각가 246,476,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,250,664원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 수협은행 | 215,970,000원 | 215,970,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 143,000,000원 | 26,255,336원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 52,800,000원 | 0원 |
| 6. 을구 13번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 46,200,000원 | 0원 |
| 7. 을구 14번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 535,970,000원 중 현재 매각가 기준 채권자 배당은 242,225,336원, 미배당은 293,744,664원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 ‘외1리 다목적회관’ 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·전·답·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사항은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며 외벽은 치장벽돌·싸이딩, 창호는 샷시창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·LPG가스설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 641㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당하고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 202,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 컨테이너박스 32㎡가 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라고 해서 곧바로 저렴하다고 판단하지 말고, 영흥면 외리 주변의 단독주택·토지 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 및 부산은행 근저당에 공동담보 표시가 있으므로 실제 배당관계는 관련 부동산의 매각 진행과 등기 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 컨테이너박스 32㎡가 매각에 포함되므로 현황·사용상태·철거 가능성 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 경계·도로. 토지 641㎡의 실제 경계와 세로한면(가) 도로접면 상태를 현장에서 대조하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·성장관리권역 등 이용 제한을 향후 이용 목적과 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 시세가 결정한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.29 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 부산은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 352,108,080원에서 한 차례 유찰돼 현재 246,476,000원, 즉 감정가 70%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 시세가 없는 상태에서는 이 할인율 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 이 물건은 ‘얼마나 떨어졌는가’보다 ‘주변 단독주택·토지 시장에서 실제로 얼마에 거래되는가’를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
