인천지방법원 2025타경780. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 521-25에 위치한 철근콘크리트구조 2층 단독주택과 토지입니다. 사용승인일은 2011년 9월 8일이며, 토지면적은 641㎡입니다. 이 주택은 2017년 12월 27일 기존 임의경매 매각으로 최재호에게 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 이후 수협은행과 부산은행의 근저당이 설정됐고, 부산은행이 2025년 2월 21일 임의경매를 신청했습니다.

핵심은 등기상 소멸하는 채권액과 낙찰자가 인수하는 금액을 구분하는 것입니다. 이번 최저가를 기준으로 전체 근저당 채권최고액 합계는 535,970,000원인데, 예상 배당액은 169,317,538원에 그칩니다. 미배당액 366,652,462원이 발생하지만 이는 채권최고액 기준의 배당 부족분이지, 그 금액이 그대로 매수인에게 넘어온다는 뜻은 아닙니다. 제공된 등기상 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준

현재 권리분석의 중심은 2018.10.29 접수된 을구 7번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 215,970,000원이며, 해당 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 부산은행의 을구 10·11·12·13·14번 근저당과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다.

2017년 12월에 설정됐던 수협은행 근저당은 2018년 10월에 해지돼 이미 말소됐고, 2018년 10월 29일 새로 접수된 수협은행 근저당이 현재 말소기준으로 남아 있습니다. 2018년 신한은행 근저당 역시 2021년에 해지됐습니다. 과거에 설정된 근저당을 현재 살아 있는 채권으로 다시 합산하면 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 예상 0원, 현장 점유 확인 필요

확인된 임차인 없음. 임차보증금 인수가 예상되는 임차관계는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 분석에 적용한 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 소유자인지, 제삼자인지, 임대차관계에 따른 점유인지까지 확정된 것은 아닙니다.

실제 거주·점유관계가 달리 확인되면 대항력과 우선변제 여부를 다시 분석해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 단순히 대항력 있는 임차인으로 단정하는 것도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 확정하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 하지만 시세 대비 할인은 미확정

감정가는 352,108,080원이고 현재 최저매각가는 172,533,000원입니다. 감정가 대비 약 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 감정평가액은 곧바로 현재 거래 가능한 시장가격을 의미하지 않습니다.

현재 최저가에서 별도의 인수채무가 발생하지 않는다는 가정하에 권리상 실질취득금액은 172,533,000원입니다. 그러나 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비용 및 매수인 부담 가능 관리비 등은 포함하지 않은 금액입니다. 실제 총취득비용은 증가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,533,000원 가정)

배당은 최저매각가를 낙찰가로 가정한 추정치입니다. 실제 채권원금·이자, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등은 달라질 수 있으며, 여러 부동산에 설정된 공동담보의 배당·변제관계도 영향을 미칠 수 있습니다. 표의 채권액은 실제 확정채무액이 아니라 근저당 채권최고액 기준입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 후순위 배당은 없다

부산은행의 경매 신청 청구액은 320,000,000원이나, 현재 최저가에서는 선순위 수협은행에 배당재원이 모두 배정돼 신청채권자인 부산은행의 예상배당은 0원입니다. 이는 이 사건의 중요한 특이점입니다.

다만 부산은행의 근저당은 해당 주택 외 다른 부동산에도 공동담보로 설정돼 있습니다. 실제 채무 변제 및 담보별 배당관계를 확인하지 않고, 위 예상배당표를 확정배당처럼 해석해서는 안 됩니다. 신청채권자 배당이 없는 구조라는 점은 경매 진행상황과 관련 서류를 재확인해야 할 이유입니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 외1리 다목적회관 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·다세대주택·전·답·임야가 혼재합니다. 아파트 밀집지역과는 다른 개별 부동산 시장입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 641㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·성장관리권역에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 인접 준보전산지 관련 경계도 확인할 필요가 있습니다.
• 개별공시지가. 202,200원/㎡입니다. 공시지가는 과세·행정 목적의 기준가격으로 실거래 시세를 직접 대체하지 않습니다.
• 건물. 2011.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물로, 치장벽돌 및 사이딩 외벽, 샷시창호, 위생·급배수·LPG가스설비가 기재돼 있습니다.
• 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이가 별도로 기재돼 있지 않습니다. 제시외 컨테이너의 현황은 따로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택은 토지와 건물의 개별성이 크고, 주변이 농경지·임야·저층주거지로 구성돼 있습니다. 일반적인 대단지 아파트보다 매수층이 제한될 가능성을 고려해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 추정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 검증 우선. 현재 최저가 172,533,000원이 지역의 최근 거래가격보다 낮은지 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 점유관계 확인. 단독주택 본채 및 컨테이너의 실제 점유자, 점유 경위, 임대차 유무를 확인하고, 임차인이 발견되면 전입·인도·확정일자에 따라 대항력과 배당순위를 재검토해야 합니다.
• 말소기준 확인. 수협은행 을구 7번 근저당(2018.10.29)을 기준으로 후순위 근저당의 소멸 여부를 원본 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 공동담보 확인. 수협은행과 부산은행의 공동담보 관계, 다른 담보물의 처분 여부 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 점검. 매각에 포함되는 32㎡ 컨테이너의 설치 위치·구조·이용상태 및 적법성을 확인하세요.
• 토지 경계와 접근. 사다리형 완경사 토지의 실제 이용 가능 범위, 경계, 도로 접근 및 차량 진입 여건을 현장에서 확인하세요.
• 설비·수선비. 건물의 누수·균열·방수·배수 및 LPG 설비 상태를 확인하고 취득 이후 예상 수선비를 따로 산정하세요.
• 부대비용. 취득세·등기비용·명도비용·미납 공용관리비 등 추가 지출 가능성을 입찰가에 반영하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.21 기일의 진행·변경·취하 여부와 최종 매각조건을 관할 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 매력은 아직 검증 전”

이 사건은 감정가 352,108,080원에서 최저가 172,533,000원까지 하락한 단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 말소기준은 2018년 수협은행 근저당이며, 부산은행의 후순위 근저당은 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇지만 미배당액 366,652,462원, 신청채권자 예상배당 0원, 여러 부동산과 연결된 공동담보, 제시외 컨테이너박스, 실제 점유관계 등 입찰 전 확인해야 할 부분이 남아 있습니다.

무엇보다 최저가가 감정가의 49%라는 것과 시세보다 싸다는 것은 전혀 다른 판단입니다. 주변 실거래와 재매각 가능가격을 확인하지 않은 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 보류입니다. 시세·현장·점유·공동담보의 검증이 완료돼야 이 물건의 실제 매력이 드러납니다.