인천지방법원 2025타경1463. 운서역 서측 인근에 위치한 스카이탑 1층 127호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가 시점에는 공실상태이고, 매각물건명세서 비고에는 인접 호수와 경계벽이 없는 상태라고 적혀 있습니다. 권리의 기준점은 2020.10.05 설정된 남동농업협동조합 근저당권 348,000,000원이며, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 322,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”을 곧바로 “시세 대비 저렴”으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트보다 개별 호실의 위치·동선·전면성·업종 적합성, 공실기간과 임대수요의 영향을 크게 받습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1463 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3096-3 스카이탑 1층 127호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 내 제1층 제127호 |
| 소유자 | 서지연 · 2020.10.05 소유권이전 · 거래가액 469,783,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 322,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 295,268,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 · 현재 이용상태는 공실 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.10.05 남동농업협동조합 근저당권 348,000,000원입니다. 같은 날 주식회사스카이탑 명의 근저당권 96,000,000원도 설정됐지만 2021.04.23 해지로 이미 말소됐습니다. 2024년 보전처분과 회생절차개시 등기도 회생절차 폐지 후 2025.08.07 말소됐고, 2025.05.07 국의 압류와 2025.08.12 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%는 할인율이지 시세 할인율이 아니다
감정가는 460,000,000원, 현재 최저매각가는 322,000,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 225,400,000원(49%), 그 다음은 157,780,000원(34.3%)입니다.
등기상 소유권이전 당시 거래가액은 469,783,800원입니다. 다만 이는 2020.10.05 등기에 기재된 거래가액으로, 현재 시장가격을 판단하는 최근 실거래 자료로 사용할 수는 없습니다. 현재 가격 판단은 감정가 대비 유찰률보다 현장 임대수익성과 현재 매매·임대 호가 검증이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,308,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 348,000,000원 | 316,692,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
322,000,000원 매각 가정 시 근저당권 채권최고액 348,000,000원 중 316,692,000원이 배당되고 31,308,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 서측 인근으로 업무시설(오피스텔)과 각종 근린생활시설이 소재한 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 운서역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 호실 상태. 매각물건명세서 비고상 인접 호수와 경계벽이 없는 상태입니다. 실제 전용부분의 경계·복구 필요성·사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대 3,165.9㎡ · 평지 · 사다리형 · 업무용 · 공시지가 3,661,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 1층 호실이며 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 인접 호수와 경계벽이 없는 상태이므로 127호의 실제 점유범위와 독립 사용 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현장 점유상태와 열쇠·출입·사용 관계를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 현재 매매·임대 조건을 별도로 비교해야 합니다.
- 수익성 검토. 근린시설은 매매가격보다 임대료·관리비·공실기간·업종 적합성에 따라 실질 가치가 크게 달라집니다.
- 회차 시나리오. 현재 322,000,000원, 2회 유찰 시 225,400,000원, 3회 유찰 시 157,780,000원으로 내려가는 구조와 각 회차의 미배당 규모를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 현재 최저가 322,000,000원은 감정가의 70%지만 이를 시세 할인율로 볼 실거래 근거가 없고, 호실은 공실인 제2종근린생활시설이며 인접 호수와 경계벽도 없는 상태입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 현장성은 추가 검증입니다. 70%라는 숫자보다 실제 독립 사용 가능성·임대수익·현재 상권 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
