인천지방법원 2025타경504715. 용현동 효성 해링턴타워 인하 18층 1805호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김운향이며 2021년 11월 19일 거래가액 280,217,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차인 이정우는 임대차계약일 2021년 10월 22일, 점유개시일 2021년 11월 19일, 주민등록일 2021년 11월 30일, 확정일자 2021년 10월 22일이고, 보증금은 220,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 12월 20일 마쳐졌으며 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504715 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인주대로 148, 18층1805호 (용현동,효성 해링턴타워 인하) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 호실 | 제18층 제1805호 52.4285㎡ 전부 · 32층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 김운향 · 2021.11.19. 소유권이전 · 거래가액 280,217,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정우 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
등기부상 2021년 신탁등기는 이미 말소됐고, 김운향 명의 소유권이전과 민간임대주택등기가 이어집니다. 핵심은 2023년 12월 20일 등기된 이정우의 주택임차권입니다. 이 임차권은 계산된 말소기준인 2025년 1월 20일 강제경매개시결정보다 앞서 있으며, 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 220,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정우 | 제18층 제1805호 52.4285㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 | 2021.10.22 | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
배당요구가 접수되어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 146,300,000원으로는 집행비용을 제외한 배당가능액이 보증금 전액에 미치지 못합니다. 현재 예상배당액은 143,451,800원, 부족분은 76,548,200원입니다. 이 부족분이 매수인에게 넘어가므로 현재 실질취득액은 146,300,000원 + 76,548,200원 = 222,848,200원입니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 146,300,000원 | 76,548,200원 | 222,848,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 102,410,000원 | 119,823,740원 | 222,233,740원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 71,687,000원 | 150,003,366원 | 221,690,366원 |
현재 146,300,000원에서 3회 유찰 가정 71,687,000원까지 낙찰가 자체는 크게 떨어지지만, 매수인 인수액은 76,548,200원에서 150,003,366원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 각각 222,848,200원 → 222,233,740원 → 221,690,366원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 이 구조에서는 ‘몇 회 유찰됐는가’보다 임차보증금 미배당액까지 합친 총부담이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 이정우 보증금 | 220,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이정우 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 220,000,000원 중 143,451,800원이 배당되고, 76,548,200원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 용현동 비룡공원 북측 인근. 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 32층 건물 내 18층. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 4,202.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지. 공시지가 1,999,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 기준 146,300,000원에 낙찰받아도 76,548,200원을 추가 인수해 총부담은 222,848,200원입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 실질취득 222,233,740원, 3회 유찰 시 221,690,366원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총부담이 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.10.22, 점유개시 2021.11.19, 전입 2021.11.30, 확정일자 2021.10.22, 보증금 220,000,000원을 원본과 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이정우와 강제경매 신청채권자 이정우가 동일인으로 표시됩니다. 임차보증금과 청구채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 이후 처리관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 146,300,000원입니다. 감정가의 70%라는 표면만 보면 할인폭이 커 보이지만, 선순위 대항력 임차보증금 220,000,000원이 배당으로 전액 해결되지 않습니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 잔액은 76,548,200원, 실질취득액은 222,848,200원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 가정에서는 인수액이 119,823,740원, 3회 유찰 가정에서는 150,003,366원까지 늘어 실질취득은 계속 220,000,000원대입니다. 최근 실거래 비교값도 없어 이 총액이 시장가보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 점까지 원본 확인이 필요합니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 임차보증금’입니다.