인천지방법원 2025타경505688. 당하동 원당지구멀티프라자 4층 403호로, 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장상 독서실입니다. 현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 141,400,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 투자금액을 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인 1명인 오연진이 2022.05.17 전입했고, 보증금 20,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사됐습니다. 자료상 대항력이 인정되고 우선변제권은 없어 보증금이 배당되지 않으며, 매수인이 20,000,000원을 인수하는 구조입니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰가를 최저가와 같은 141,400,000원으로 가정하면 실질취득은 141,400,000원 + 20,000,000원 = 161,400,000원입니다. 감정가 202,000,000원과 비교하면 약 79.9% 수준입니다. 다만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505688 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 고산후로95번안길 21, 4층403호 (당하동, 원당지구멀티프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 독서실 · 철근콘크리트조 5층 내 4층 403호 |
| 소유자 | 박력 (2021.04.02 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 111,911,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특이사항 | 403호와 404호 사이 경계벽이 없는 상태 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차보증금 2천만 원 인수
자료상 말소기준은 2025.01.23 임의경매개시결정으로 정리돼 있으며, 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 오연진의 전입일은 2022.05.17로 그보다 앞섭니다. 임차인은 배당요구를 2025.04.04 했지만 확정일자가 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션 역시 우선변제권 없음 · 보증금 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기상 압류보다 임차보증금 20,000,000원의 승계입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오연진 | 4층 403호,404호 | 2022.05.17 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 구조 — 실거래가 대신 실질취득을 본다
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 현재 회차의 최저가는 141,400,000원이지만, 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득은 161,400,000원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 141,400,000원 | 20,000,000원 | 161,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 98,980,000원 | 20,000,000원 | 118,980,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 69,286,000원 | 20,000,000원 | 89,286,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,779,600원 |
| 인수 · 임차인 오연진 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,620,400원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 오연진의 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 집행비용은 2,779,600원, 잔여액은 138,620,400원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 독서실이며, 토지는 제1·2종근린생활시설 및 노유자시설 건부지로 이용 중입니다.
- 호실 상태. 403호는 인접 404호와 경계벽이 없는 상태입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만 실제 이용범위와 원상복구 가능성은 현장 확인이 중요합니다.
- 입지. 발산초등학교 북서측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 공동주택이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 북측 및 서측 도로에 접하며, 토지 자료상 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 2,560,000원/㎡이며 토지면적은 659.4㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 141,400,000원에 보증금 인수 20,000,000원을 더한 161,400,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 오연진의 점유부분이 403호와 404호로 기재돼 있습니다. 실제 점유범위, 임대차 목적물, 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 403호와 404호 사이 경계벽이 없습니다. 독립 호실 사용이 가능한지, 복구가 필요한지, 비용이 발생하는지 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 아파트가 아니라 근린시설·독서실입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 임대수익 검증. 현재 조사된 월세는 1,000,000원입니다. 실제 임대차 존속 여부와 관리비·공실 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용규제를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 2천만 원 인수가 먼저다”
숫자만 보면 감정가 202,000,000원짜리 물건이 한 번 유찰돼 141,400,000원까지 내려온 모습입니다. 하지만 이 사건은 그 할인율보다 임차인 인수가 먼저입니다. 대항력 있는 오연진의 보증금 20,000,000원이 배당되지 않으므로 현재 실질취득은 161,400,000원입니다. 여기에 물건 자체가 아파트가 아닌 근린시설·독서실이고, 403호와 404호 사이 경계벽이 없으며 임차인의 점유도 두 호실에 걸쳐 조사됐습니다.
동일 용도의 최근 실거래 근거도 없어 현재 실질취득 161,400,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, “20,000,000원 인수와 호실 상태를 감안한 뒤 적정가를 다시 계산해야 하는 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 권리와 현황을 함께 풀어야 하는 중위험 근린시설 경매입니다.
