인천지방법원 2025타경505688. 인천 당하동 원당지구멀티프라자 4층 403호입니다. 아파트가 아니라 근린생활시설로 사용되는 독서실이며, 집합건축물대장상 독서실로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 박력으로, 2021년 4월 2일 매매계약에 따른 거래가액은 190,000,000원입니다. 2021년 남서울농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다.

표면적인 매각가격은 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 가격 할인율보다 인수권리와 실제 이용 가능성을 먼저 분석해야 하는 유형입니다. 임차인은 경매개시보다 훨씬 이전인 2022년 전입신고를 마쳤고, 보증금은 배당되지 않는 것으로 산정돼 있습니다. 게다가 403호와 404호 사이에 경계벽이 없어, 낙찰 후 403호만 독립적으로 인도받고 사용할 수 있는지 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

2025.06.27 인천광역시 서구 압류와 2026.05.22 서울특별시 종로구 압류는 후순위 등기로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 반면 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 등기상 압류의 소멸 여부와 다른 문제입니다. 또한 조세채권은 등기상 압류가 말소되더라도 법정기일 및 당해세 등에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원 인수

실제 임차인 1명. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 임차관계이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.

오연진의 전입일은 2022.05.17입니다. 현황상 대항력이 있는 임차인으로 분류되며, 2025.04.04 배당요구도 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 인정된 것으로 단정할 수 없습니다. 현재 예상배당은 임차인에게 배당하지 않고 보증금 전액인 20,000,000원을 매수인 인수액으로 보고 있습니다.

특히 임차인의 점유 부분이 403호와 404호 모두로 표시돼 있는 점이 중요합니다. 매수 대상 403호의 독립적인 점유 범위, 임대차계약상 목적물, 임차인의 실사용 범위가 일치하는지 확인해야 합니다. 404호까지 연결 사용되는 상태에서 403호의 인도 및 명도 문제가 단순하지 않을 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인 여부는 미확정

감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 98,980,000원입니다. 감정가 기준으로는 49%까지 떨어졌습니다. 다만 이 물건의 가격 판단에는 임차보증금 20,000,000원을 반영한 실질취득 부담이 기준이 돼야 합니다.

각 회차 최저매각가에 낙찰되고 임차보증금 20,000,000원이 전액 미배당되는 가정입니다. 실제 낙찰가격과 배당결과에 따라 달라집니다.

이 물건은 보증금이 최저매각가보다 작기 때문에 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 자동으로 늘어 실질취득액이 보증금에 고정되는 보증금 초과 인수형 구조는 아닙니다. 현재 가정에서는 각 회차마다 20,000,000원의 인수를 별도로 더해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

* 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 96,798,360원은 검증되지 않은 표시 수치입니다. 아래 도넛은 해당 표시액의 산술적 구성을 보여줄 뿐, 법률상 유효한 배당표를 의미하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 별도 검토 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 당하동 발산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 공동주택이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황도 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 403호이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비 등이 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 원당구획정리 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 북측 및 서측 도로에 접하며, 토지 공시지가는 2,560,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 독서실로서 인접호와 경계벽이 없습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으나, 호실별 구분점유와 실제 사용형태는 따로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설 중에서도 독서실 용도의 호실이므로 매수층과 활용 가능성이 주거용 부동산과 다릅니다. 독립 출입·공간 분리 여부에 따라 재임대 및 매각 조건이 달라질 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 오연진의 보증금 20,000,000원이 실제로 전액 인수되는지, 확정일자·우선변제권·소액임차인 최우선변제 해당 여부와 최종 배당관계를 확인하세요.
• 임대차계약 원본. 403호와 404호 중 어느 부분이 임대차 목적물인지, 실제 점유 범위 및 계약상 보증금·월차임이 어떻게 정해져 있는지 확인하세요.
• 경계벽 문제. 인접호와 경계벽이 없는 상태에서 403호를 분리 사용할 수 있는지, 건축물대장·도면·현장 상태 및 공사 가능성을 검토하세요.
• 담보권과 채권승계. 남서울농업협동조합의 2021년 근저당권, 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전, 신청채권액 111,911,821원의 관계를 확인하세요.
• 배당표 재검증. 신청채권자 배당 0원·소유자 잔여 96,798,360원이라는 표시를 그대로 신뢰하지 말고 실제 채권액과 배당순위에 맞게 재산정하세요.
• 최근 시세 조사. 같은 건물 또는 유사한 근린시설의 최근 12개월 거래와 임대사례를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득 부담 118,980,000원을 기준으로 비교하세요.
• 명도·운영. 임차인과의 보증금 반환 및 점유 인도 협의, 독서실 운영 여부와 영업 관련 설비·집기·인허가 관계를 점검하세요.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 지방세 압류와 조세채권의 배당순위를 확인하세요.
• 입찰서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “감정가 반값 ≠ 안전한 반값 매수”

이 물건은 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점에서 눈에 띕니다. 그러나 매수인이 고려해야 할 금액은 98,980,000원이 아니라 임차보증금을 더한 118,980,000원입니다. 여기에 취득 부대비용과 명도 및 호실 분리 가능성에 따른 부담이 추가될 수 있습니다.

실제 임차인 오연진의 대항력과 보증금 인수 가능성, 403·404호의 연결 사용, 담보권 이전 및 예상배당의 불일치, 근린시설 특유의 환금성, 최근 실거래 검증 부족이 겹쳐 있습니다. 현 단계에서는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다. 대항요건·배당순위와 호실별 독립 사용 가능성, 최근 거래시세가 모두 확인된 뒤에야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 현재 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리·점유·배당관계 우선 확인입니다.