🏷️ 70% 🔁 1회 유찰 🧾 인수 0원 📉 미배당 97,552,751원
인천지방법원 2025타경506797. 연수주공3차아파트 303동 3층 309호입니다. 소유자 채균식은 2009.06.29. 거래가액 114,500,000원으로 소유권을 취득했고, 2015.06.25. 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 102,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민은행 근저당과 인천신용보증재단·신용보증기금·국민은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 130,200,000원으로 감정가 186,000,000원의 70%입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 감정요항표에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 후순위 권리의 소멸과 별개로 실제 점유·임대차 상태는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506797 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 새말로 154, 303동 3층309호 (연수동,연수주공3차아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방2 · 욕실겸 화장실 · 거실겸 주방 · 발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 · 사용승인일 1993-10-28 |
| 소유자 | 채균식 · 2009.06.29. 소유권이전 · 거래가액 114,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 100,121,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.06.25. 을구 10번 한국스탠다드차타드은행 근저당 102,000,000원입니다. 그 뒤 2021.08.11. 국민은행 근저당 60,000,000원, 2023.11.13. 인천신용보증재단 가압류 20,000,000원, 2024.12.13. 신용보증기금 가압류 21,909,930원, 2025.02.03. 임의경매개시결정, 2025.04.09. 국민은행 가압류 21,220,021원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 186,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 130,200,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 91,140,000원, 3회 유찰 시 63,797,999원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 단지·동일 평형의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 표현하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 실제 응찰가는 최근 실거래와 매물 호가, 해당 동·층·내부 상태를 별도로 대조한 뒤 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 130,200,000원 | 127,577,200원 | 97,552,751원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 136,030,471원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 162,880,316원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 25,577,200원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 21,909,930원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 21,220,021원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 225,129,951원 중 채권자 예상배당액은 127,577,200원, 미배당은 97,552,751원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천중앙초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 단독, 다세대, 학교, 공원 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측 인근에 원인재역이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남동측 약 25m 도로와 북동측 약 20m 도로에 각각 접하고 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물로 사용승인일은 1993-10-28이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 임차인 내역은 확인되지 않지만 감정요항표상 임대차관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 점유자·전입·확정일자를 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 70%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 동일 단지·동일 면적의 최근 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 구분. 국민은행 근저당과 세 건의 가압류는 미배당이 발생하더라도 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 97,552,751원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 미배당 자체를 낙찰자 부담으로 계산하면 안 됩니다.
- 물건 상태 확인. 아파트 이용상태는 방2·욕실겸 화장실·거실겸 주방·발코니 등으로 조사됐으므로 실제 내부 상태와 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 임대차 확인은 남았다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2015.06.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정요항표상 임대차관계가 미상이고 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 비교적 정리돼 있지만, 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 단계는 아니다”입니다. 입찰 전 임대차 원본 확인과 최근 시세 대조가 이 사건의 최종 관문입니다.
