인천지방법원 2025타경507369. 마전동 장미아파트 103동 4층 405호, 전용 42.12㎡ 아파트입니다. 소유자는 열린하우스주식회사이고 2021.06.04 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 현재 경매의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2024.01.11 남동구 압류입니다. 이 압류가 말소기준이고, 그보다 먼저 등기된 2023.12.08 주택임차권 85,000,000원이 남아 있습니다.
이 임차권은 전입 2017.11.03, 점유개시 2017.11.06, 확정일자 2017.10.18로 말소기준보다 앞섭니다. 현재 매각가 88,900,000원 가정에서는 집행비용 2,000,200원을 빼고 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 모델상 인수액은 0원입니다. 그러나 2회·3회 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 생깁니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 무조건 싸지는” 유형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 920 장미아파트 103동 4층405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 42.12㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 열린하우스주식회사 · 2021.06.04 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 87,200,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 소유권 취득 후 가장 먼저 살아 있는 핵심 권리는 2023.12.08 을구 11번 주택임차권입니다. 말소기준인 2024.01.11 남동구 압류보다 먼저이므로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리와 성격이 다릅니다. 이후 2025.02.12 강제경매개시결정, 2025.03.24 국 압류, 2026.06.09 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계 — 실제 임차인 2명, 승계신고 1건
한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있어 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 명세서상 실제 임차·점유 확인 대상은 한국토지, 보험주식 2명입니다. 두 항목은 전입·확정일자 또는 보증금 정보가 충분하지 않아 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다.
| 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 2017.11.03 / 2017.10.18 | 있음 | 있음 | 대위·승계 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 보험주식 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사 85,000,000원은 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 평균 아래, 하지만 권리비용을 함께 본다
장미아파트는 260세대, 사용승인일 1990.10.24이며 대상 면적은 42.12㎡입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 98,416,666원이고 현재 최저매각가 88,900,000원은 그 평균의 90.3%입니다. 최신 거래는 2026.03의 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.12㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 42.12㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2026.01 | 42.12㎡ | 1 | 99,000,000원 |
| 2025.11 | 42.12㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 42.12㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2025.10 | 42.12㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2025.09 | 42.12㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 39.65㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 42.12㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.05 | 42.12㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.05 | 42.12㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 39.65㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 98,416,666원 |
표본 최저 거래는 88,000,000원, 최고는 120,000,000원입니다. 현재 최저가 88,900,000원은 최근 평균보다는 낮지만 거래 표본의 최저가와 매우 가까운 구간입니다. 따라서 “감정가 대비 70%”만 보고 큰 폭의 할인이라고 평가하기보다는, 현재 배당구조에서 임차권 인수 0원이 실제로 유지되는지를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 87,200,680원 | 1,899,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델의 신청채권자 미배당액은 85,300,880원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세의 당해세 여부는 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 88,900,000원 | 0원 | 85,000,000원 임차보증금 전액배당 가정 |
| 2회 유찰 시 | 62,229,999원 | 24,290,141원 | 낙찰가 하락분만큼 선순위 임차보증금 미배당 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 43,560,999원 | 42,623,099원 | 낙찰가만 보면 싸지만 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않음 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단중교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 405호이며 사용승인일은 1990.10.24입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단1지구)이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 장미아파트는 260세대이며 최근 12개월 동일면적 중심 거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 남동구·국·화성시 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 선순위 세금이 배당되면 85,000,000원 임차보증금 배당액이 줄 수 있습니다.
- 임차권 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함됐는지는 원문 문구로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 2명 확인. 한국토지·보험주식 항목은 전입·확정일자·보증금 정보가 충분하지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 승계 중복 금지. 한국토지주택공사의 85,000,000원은 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 한 번 더 합산하면 안 됩니다.
- 유찰가만 보지 않기. 2회 유찰 시 62,229,999원에 인수 24,290,141원, 3회 유찰 시 43,560,999원에 인수 42,623,099원이 붙는 구조입니다.
- 현재 회차 가격 비교. 현재 최저가 88,900,000원은 최근 12개월 평균 98,416,666원의 90.3%입니다. 권리확인이 끝난 뒤에만 이 할인폭을 가격 메리트로 볼 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당순위와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 아닌 물건
현재 회차만 놓고 보면 최저가 88,900,000원은 최근 12개월 평균 98,416,666원보다 낮고, 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 숫자만 보면 이 사건의 핵심을 놓칩니다. 말소기준보다 앞선 85,000,000원 주택임차권이 존재하고, 추가 유찰 시에는 낙찰가 하락만큼 미배당 인수액이 커집니다. 여기에 당해세 가능성이 있는 세금 압류와 대항력 판정이 끝나지 않은 실제 점유관계 2건도 남아 있습니다.
따라서 결론은 “가격은 현재 평균 아래, 권리는 확인 전까지 보수적으로”입니다. 특히 이 사건은 낙찰가 숫자만 낮아지는 다음 회차를 기다리는 전략이 자동으로 유리하지 않습니다. 선순위 임차보증금 때문에 실질취득비용이 일정 수준 아래로 잘 내려가지 않으므로, 현재 회차든 추가 유찰 회차든 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
