인천지방법원 2025타경507457. 연세프라자8차 제1동 3층 313호 근린시설입니다. 감정가는 333,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 233,100,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 오정순이며, 2022.09.01 거래가액 309,738,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하남농업협동조합 근저당권 240,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기 순위만으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 최기호가 보증금 15,000,000원, 월세 1,000,000원으로 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 현재 배당표는 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있으나, 입찰 전 실제 점유·전입 시점과 임차관계를 원본 서류로 대조해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507457 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1040 연세프라자8차 1동 3층313호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 인접 314호와 함께 근린생활시설(학원)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상8층 건 내 제3층 제313호 · 사용승인일 2022.08.09 |
| 소유자 | 오정순 · 2022.09.01 소유권이전 · 거래가액 309,738,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 233,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 208,032,427원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준권리는 2022.09.01 접수된 하남농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 그 뒤의 하남농업협동조합 가압류 9,492,008원, 주식회사 우리카드 가압류 17,684,743원, 임의경매개시결정과 서인천세무서장 관련 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘대항력 미상’
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최기호 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 최기호 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘70%라 싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저가는 233,100,000원으로 감정가 333,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 2022.09.01 등기상 거래가액은 309,738,000원이고 현재 최저가는 233,100,000원입니다. 두 금액은 확인 가능하지만, 과거 취득가액을 현재 시세와 동일하게 볼 수는 없으므로 입찰가 판단에는 별도의 현장 임대가치·상가 거래 사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,063,400원 |
| 1. 근저당 · 하남농업협동조합 | 240,000,000원 | 229,036,600원 |
| 2. 가압류 · 하남농업협동조합 | 9,492,008원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 17,684,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 267,176,751원, 예상 배당액은 229,036,600원, 미배당은 38,140,151원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 233,100,000원 | 229,036,600원 | 38,140,151원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 163,170,000원 | 160,085,620원 | 107,091,131원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 114,219,000원 | 111,819,934원 | 155,356,817원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 208,032,427원에 대해 예상 배당액 229,036,600원으로 계산되어 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 예상 배당액이 160,085,620원, 3회 유찰 시에는 111,819,934원으로 줄어 신청채권도 전액 충족되지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 313호는 인접 314호와 함께 근린생활시설인 학원으로 이용 중입니다.
- 입지. 발산1교차로 남동측 인근이며 주위는 상업용건물과 아파트 단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상8층 건물의 3층이며, 기본 위생·급배수설비, 천장형 시스템 냉·난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, CCTV, 스프링클러가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측·남측·서측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 1,444.0㎡ · 공시지가 3,250,000원/㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로각지입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 최기호의 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 현재 인수 0원 계산만으로 결론내리지 마세요.
- 313·314호 점유관계 확인. 두 호실을 함께 학원으로 사용 중이므로 임대차 목적물과 실제 점유 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차관계는 확인이 필요하다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.01 하남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
그러나 이 물건을 단순한 “인수 0원 안전형”으로 끝내면 안 됩니다. 최기호의 보증금은 15,000,000원, 월세는 1,000,000원으로 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력은 미상입니다. 여기에 313호와 314호를 함께 학원으로 이용하고 있어 점유 범위 확인도 필요합니다. 실거래 시세까지 없는 만큼, 권리의 핵심은 임차인 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.
