인천지방법원 2026타경108. 부천시 오정구 고강동 새한빌라1동 지층1호, 전용 36.72㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 89,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 62,300,000원입니다. 권리의 출발점은 1991.04.02 설정된 한국주택은행 근저당 채권최고액 9,100,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤에 등기된 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 김명숙으로, 2010.05.04 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 70,000,000원입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김태균이 확인되지만, 전입일이 2014.10.21로 말소기준권리보다 훨씬 늦습니다. 따라서 이 조사대상자는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았고, 김태균은 등기부상 과거 소유자·채무자와 동일한 이름으로 확인돼 관계인 가능성까지 함께 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경108 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 425-16 새한빌라1동 지층1호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 오정구 지양로158번길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.72㎡ · 지층1호 |
| 건물 / 세대 | 벽돌조 슬래브 2층 · 6세대 · 1991.01.22 준공 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 공부상 지층1호, 문패표시 B01호 |
| 소유자 | 김명숙 · 2010.05.04 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 1991년으로 매우 앞선다
말소기준은 1991.04.02 한국주택은행 근저당입니다. 이후 1991.05.06 국민은행 근저당, 1998.01.10 대동은행 가압류, 2010.10.01 화성시 압류, 2016.08.24 신화자 근저당, 2026.03.24 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1991년 근저당은 2015.08.28 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전된 등기도 확인됩니다.
임차인·점유 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태균 | 2014.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 같은 지층 최신거래보다 높다
새한빌라(425-16) 전용 36.72㎡ 거래는 확인된 표본이 3건입니다. 전체 평균은 73,000,000원이고 최근 12개월 2건의 평균은 79,500,000원입니다. 현재 최저가 62,300,000원은 최근 12개월 평균의 78.4%입니다. 하지만 대상 물건이 지층이라는 점을 반영하면 가장 직접적인 비교값은 2026.04 지층 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 36.72㎡ | 지층 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 36.72㎡ | 2층 | 109,000,000원 |
| 2021.06 | 36.72㎡ | 지층 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.72㎡ | 2건 | 79,500,000원 |
| 전체 평균 | 36.72㎡ | 3건 | 73,000,000원 |
최근 12개월 평균에는 2층 거래 109,000,000원이 포함돼 있습니다. 따라서 평균값만 놓고 현재 최저가를 싸다고 판단하면 지층이라는 조건이 희석됩니다. 현재 최저가 62,300,000원은 최신 지층 거래 50,000,000원의 124.6%로, 최신 동일층 거래보다 12,300,000원 높습니다. 추세 지표는 이전 거래 대비 32.5%로 집계됐지만, 이 물건의 가격 판단에서는 같은 지층의 최신 거래를 함께 보는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,521,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대동은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 근저당 · 신화자 | 50,000,000원 | 33,678,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 표에 반영된 채권총액은 77,100,000원, 예상 배당액은 60,778,600원이며 미배당은 16,321,400원입니다. 주식회사국민은행 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 남동측 인근으로, 유사 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 2층 건물의 지층1호로 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 샤시창호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 220.1㎡, 공시지가는 1,824,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 공부상 지층1호와 문패 B01호 표기가 함께 확인됩니다.
- 거래 표본. 전용 36.72㎡ 확인 거래는 3건이며, 지층 거래는 2021.06 60,000,000원과 2026.04 50,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 지층 거래 우선. 최근12개월 평균 79,500,000원보다 현재 최저가가 낮더라도, 같은 지층 최신 거래 50,000,000원보다 높은 점을 먼저 비교해야 합니다.
- 회차별 가격 확인. 현재는 62,300,000원, 2회 유찰 시 43,610,000원, 3회 유찰 시 30,526,999원 시나리오입니다.
- 점유자 확인. 김태균은 대항력은 없지만 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 사람입니다. 실제 점유 형태와 인도 절차는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 임차관계 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 원본 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 주식회사국민은행 근저당 채권액과 당해세·최우선변제 등이 예상배당 계산에 모두 반영된 것은 아닙니다.
- 지층 상태 확인. 대상은 지층이고 문패는 B01호로 표시되어 있으므로 현장 상태와 실제 호실을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 지층 거래로 봐야 한다
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 1991.04.02 근저당이 말소기준이고 조사된 김태균의 전입은 2014.10.21이므로 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 89,000,000원에서 한 차례 유찰돼 62,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 79,500,000원보다는 낮습니다. 그러나 같은 지층의 최신 거래가 50,000,000원이므로 현재 최저가는 오히려 그보다 12,300,000원 높습니다. 따라서 이 건은 권리는 정리형, 가격은 보수형으로 보는 것이 데이터에 가장 잘 맞습니다.
