인천지방법원 2026타경137. 경기도 김포시 월곶면 포내리 183-24 소재 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 1996.09.23 사용승인된 연와조 슬라브지붕 2층 건물로, 현재 주택 및 창고로 이용 중입니다. 토지면적은 401.0㎡입니다.
소유자는 김세희이며, 2021.09.06 소유권을 취득한 날 우리은행 명의의 채권최고액 179,300,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 이준의 근저당권 40,000,000원, 김선필의 근저당권 100,000,000원, 신한카드의 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단의 압류가 등기됐습니다.
현재 최저매각가로 매각되면 배당모형상 선순위 우리은행과 이준의 근저당권은 전액 배당되지만, 김선필의 근저당권부터 미배당이 발생합니다. 그러나 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 권리별 소멸 여부와 점유관계는 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 183-24 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 월곶면 포내로72번길 29 |
| 매각대상 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물구조 | 연와조 슬라브지붕 2층 · 사용승인 1996.09.23 |
| 토지 | 401.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 김세희 (2021.09.06 소유권 취득) |
| 감정가 | 344,888,710원 |
| 최저매각가 | 241,422,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 이준 |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.09.06 접수된 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 179,300,000원이며, 토지에도 공동담보가 설정돼 있습니다. 그 이후 설정된 이준·김선필의 근저당권과 신한카드 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 할인 여부는 미확인
이번 물건의 감정가는 344,888,710원입니다. 1회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 241,422,000원으로, 감정가의 70% 수준입니다.
하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 김포 월곶면 포내리의 해당 건물·토지와 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아, 241,422,000원이 현재 시장에서 저렴한 가격인지 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 예상 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 241,422,000원 | 87,269,379원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 168,995,400원 | 158,682,007원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 118,296,779원 | 208,670,847원 |
유찰 회차별 금액은 제시된 매각 시나리오 기준이며, 향후 실제 매각가격이나 낙찰 결과를 확정하는 수치는 아닙니다. 미배당은 채권자 측 부족액으로, 매수인 인수액과 구별됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,179,908원 |
| 1. 을구 5번 · 우리은행 근저당 | 179,300,000원 | 179,300,000원 |
| 2. 을구 6번 · 이준 근저당 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 을구 7번 · 김선필 근저당 | 100,000,000원 | 17,942,092원 |
| 4. 갑구 6번 · 신한카드 가압류 | 5,211,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 4,179,908원을 제외하면 채권자들에게 배당되는 금액은 237,242,092원입니다. 전체 채권액 324,511,471원 중 87,269,379원이 미배당으로 남습니다.
우리은행 근저당권과 이준 근저당권은 배당모형상 전액 배당됩니다. 김선필의 근저당권은 일부 배당에 그치고, 신한카드 가압류는 배당받지 못합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주변 환경. 김포시 월곶면 포내리 소재 ‘포내동마을’ 내에 위치합니다. 주변은 동류형 단독주택이 밀집한 주택지대이며, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있지만 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 1996.09.23 사용승인된 연와조 슬라브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인팅 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 이용상태. 주택 및 창고로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규모·형상. 토지면적 401.0㎡, 지목은 대(垈)입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 성장관리권역 및 하수처리구역에 포함됩니다.
- 이용 제한. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 실제 적용 조건과 허가 필요 여부는 관할기관 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 244,400원/㎡입니다. 이는 개별 물건의 시장거래가격을 의미하지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 현황과 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 확인, 현장 점유자 조사, 임대차계약 및 보증금·확정일자 확인이 우선입니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 단정해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·면적·구조 및 실제 점유·사용 현황을 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 241,422,000원은 감정가의 70%이지만 실제 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 인근 유사 토지와 건물의 거래사례를 비교해야 합니다.
- 토지 경계·도로 확인. 토지 401.0㎡의 실제 경계, 진입도로, 건축물 배치, 인접 토지와의 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 이용규제 검토. 계획관리지역·성장관리계획구역·군사시설 제한보호구역 등 규제가 적용됩니다. 증축·용도변경·재건축을 계획한다면 사전에 관할기관의 검토가 필요합니다.
- 건물 상태 점검. 1996.09.23 사용승인 건물로, 지붕·외벽·누수·난방·급배수 및 창호 상태를 직접 확인하고 필요한 수선비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당·체납 확인. 현재 배당모형은 집행비용 추정치를 사용하며 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않습니다. 실제 배당순위와 별도 체납 부담을 확인해야 합니다.
- 관련 경매기록 확인. 이준이 신청한 2026타경137 외에도 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사의 2026타경30981 경매개시결정이 등기돼 있습니다. 사건 진행과 매각절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가가 곧 저렴한 가격은 아니다”
이 물건의 가장 분명한 장점은 등기상 권리 정리 구조입니다. 2021.09.06 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류, 경매 관련 권리 및 압류가 매각으로 소멸하는 형태이며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실제 투자 판단에는 아직 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 임대관계가 미상이고, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이며, 해당 물건의 적정 시세를 판단할 실거래 비교자료도 확인되지 않았습니다. 입지상 대중교통이 다소 불편하고 토지이용 관련 규제도 존재합니다.
현재 최저매각가 241,422,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 시장가격보다 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 또한 예상 채권 미배당액 87,269,379원은 매수인 인수금과 구별해야 합니다.
결론적으로 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·시세·매각범위 확인 전에는 입찰 적정성을 확정하기 어렵습니다. 감정가 할인율보다 실제 취득 후 부담과 해당 부동산의 시장가치를 우선 검증해야 하는 사건입니다.
