인천지방법원 2026타경137. 김포시 월곶면 포내리 183-24의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 주택 및 창고입니다. 토지는 401.0㎡의 대지이고 건물은 연와조 스라브지붕 2층, 사용승인일은 1996.09.23입니다. 이번 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 과거 김포군과 신김포농업협동조합의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2021.09.06 설정된 우리은행 근저당권 179,300,000원입니다. 그 이후 설정된 이준 40,000,000원, 김선필 100,000,000원의 근저당과 신한카드 가압류, 두 건의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경137 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 183-24 · 경기도 김포시 월곶면 포내로72번길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 |
| 토지 | 대 · 401.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 2층 · 사용승인 1996.09.23 |
| 소유자 | 김세희 |
| 감정가 / 최저가 | 344,888,710원 / 241,422,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다. 등기부 기준으로는 2021.09.06 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하여 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 344,888,710원, 현재 최저매각가는 241,422,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 공동주택 한 호실만 매각하는 전형적 사례와 다릅니다. 토지 401.0㎡와 주택·창고 이용 건물이 함께 묶여 있고 제시외 건물까지 일괄매각되므로, 가격 판단은 주변의 동일 유형 토지·단독주택·창고 거래와 건물 상태를 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,179,908원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 179,300,000원 | 179,300,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 이준 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 김선필 | 100,000,000원 | 17,942,092원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,211,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 324,511,471원 중 237,242,092원이 배당되고, 미배당은 87,269,379원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 월곶면 포내리 ‘포내동마을’ 내에 위치하며, 동류형 단독주택이 밀집한 주택지대입니다. 주변에는 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 주택 및 창고로 이용 중이며, 토지의 이용상황은 단독입니다.
- 토지. 대지 401.0㎡, 공시지가 244,400원/㎡, 계획관리지역이며 평지·세로장방·세로각지(가)입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 2층으로 사용승인일은 1996.09.23이며, 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황도·감정평가서와 현장을 대조해 매각대상을 정확히 특정해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없어 최저가 241,422,000원의 가격 경쟁력을 데이터만으로 확정할 수 없습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 규제가 중첩되어 있으므로 이용계획은 관계부서 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현장이 숙제
이 물건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 우리은행 179,300,000원 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸하며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자판단의 핵심은 권리보다 가격과 현장입니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 싸다고 단정할 수 없고, 주택·창고와 401.0㎡ 토지, 제시외 건물이 일괄매각되는 구조입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 대중교통도 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”만 보고 접근하기보다 실제 점유·건물상태·토지규제·주변 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
