인천지방법원 2025타경507586. 인천 부평구 부평동 신원아트빌 4층 404호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물에 있는 아파트로, 감정평가서상 실제 이용상태도 아파트입니다. 소유자 최원준은 2018년 80,000,000원에 취득했고, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정 등이 등기부에 나타납니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.
그런데 이 사건은 단순히 채무가 많아 유찰된 물건으로만 볼 수 없습니다. 현황조사상 점유자 CUI ZONGJIE의 전입일이 말소기준 가압류보다 앞선다는 점이 핵심입니다. 점유자의 실제 임대차 관계, 주택 인도 여부, 보증금 및 배당요구 여부에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 특히 2020년 설정된 근저당권의 변경·이전 이력도 있어 말소기준의 적정성부터 원본으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 146-10 신원아트빌 제4층 제404호 도로명: 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 · 아파트 이용 |
| 소유자 | 최원준 (2018.07.10 소유권이전등기, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 | 105,000,000원 |
| 최저매각가 | 51,450,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈 주식회사 / 36,286,214원 |
| 현황조사 점유자 | CUI ZONGJIE · 전입 2024.02.23 · 보증금 미상 |
| 말소기준 검토 | 2024.07.15 롯데캐피탈 가압류(갑구 9번) · 기존 근저당 이력 재확인 필요 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.29 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유와 근저당 이력을 함께 봐야 한다
롯데캐피탈 가압류 이후 신한카드 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 과거 근저당 중 이미 말소된 권리와 그 변경·이전 이력은 구분해 보아야 합니다. 특히 한국주택금융공사의 별도 임의경매개시결정이 존재하므로 관련 담보권의 현재 상태를 등기 원문과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 보증금이 미상인 선순위 전입자
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| CUI ZONGJIE 현황조사 · 실제 조사 대상 1명 |
2024.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
전입일이 제시된 가압류 말소기준보다 빠르다는 사실은 확인되지만, 실제 주택 인도 및 점유, 임대차계약과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 최종 확정할 수 없습니다.
- 전입 시점. CUI ZONGJIE의 2024.02.23 전입은 제시된 2024.07.15 가압류보다 빠릅니다.
- 임대차 보증금. 계약금액을 알 수 없으므로 매수인 인수 가능액을 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구. 우선변제권 성립과 배당 여부가 확인되지 않아 보증금 회수 및 승계 여부가 불명확합니다.
- 선행 담보권. 2020년 근저당권의 변경·이전 이력을 원본으로 검증해야 정확한 대항력 판정이 가능합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인처럼 보여도 시세는 별개
감정가는 105,000,000원, 현재 최저가는 51,450,000원입니다. 2회 유찰에 따라 감정가 대비 49% 수준으로 내려왔고, 다음 유찰 단계의 최저가는 36,015,000원, 그다음은 25,210,500원으로 제시됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 51,450,000원 | 49% | 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 36,015,000원 | 34.3% | 인수액 미상 |
| 4회 유찰 시 | 25,210,500원 | 24.01% | 인수액 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,326,100원 |
| 1. 가압류 · 롯데캐피탈 | 32,485,001원 | 32,485,001원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 5,136,413원 | 5,136,413원 |
| 3. 강제경매 · 롯데캐피탈 | 36,286,214원 | 12,502,486원 |
| 4. 임의경매 · 한국주택금융공사 | 36,286,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 단순 배당 시뮬레이션을 표시한 것입니다. 총 채권액 110,193,842원, 채권자 예상배당 50,123,900원, 미배당 60,069,942원으로 계산되어 있습니다. 다만 롯데캐피탈의 가압류 채권과 경매신청 채권이 중복 계상되었을 가능성, 한국주택금융공사의 채권액·담보권 순위, 선순위 점유자의 배당 여부 등을 검증하지 않은 결과이므로 실제 법원 배당표로 해석해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 서측 인근으로 아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 404호입니다. 외벽 드라이비트 등 마감, PVC샷시 창호가 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부·이용상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 부평동 주거·상업 혼재지역의 소규모 아파트로, 실거래 가격과 실제 매수 수요를 추가 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. CUI ZONGJIE의 임대차계약서, 보증금, 차임, 실제 주택 인도 및 점유 관계를 우선 확인하세요.
- 대항력 판정. 2024.02.23 전입일과 실제 말소기준권리의 선후관계를 검증하고, 주택 인도 요건까지 확인하세요.
- 확정일자·배당요구. 우선변제권 성립 여부, 배당요구 유무 및 미배당 보증금 승계 가능성을 매각물건명세서로 대조하세요.
- 담보권 이력 재검증. 신한은행의 2020년 근저당권과 한국주택금융공사로의 이전, 등기상 말소 여부 및 별도 임의경매 사건의 관계를 확인하세요.
- 배당 중복 점검. 롯데캐피탈 가압류와 강제경매 청구가 동일 채권인지 확인하고, 채권액 중복 합산을 피하세요.
- 실거래 비교. 감정가 할인율이 아닌 동일 건물 및 인근 비교 가능한 아파트의 최근 거래가격을 기준으로 실질취득비용을 검토하세요.
- 명도·관리비. 점유자의 적법한 점유권원, 명도 가능성, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분을 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상태를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
인천 신원아트빌 404호는 숫자만 보면 눈길이 가는 물건입니다. 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 51,450,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 크게 내려온 이유를 확인하지 않은 채 할인율만 보고 입찰할 상황은 아닙니다.
현황조사에는 2024.02.23 전입한 CUI ZONGJIE가 나타나고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 게다가 2020년 근저당권의 변경·이전 기록이 존재하므로 실제 말소기준을 정확히 확정해야 합니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금을 인수한다면 최저가가 낮아져도 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인입니다. 점유자의 임대차 보증금·대항력·배당요구와 선행 담보권 상태가 확인되기 전에는 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 낙찰가가 아니라 최종적으로 떠안을 총비용이 이 사건의 승부처입니다.
