인천지방법원 2025타경507586. 인천 부평구 부평동 신원아트빌 4층 404호 아파트입니다. 현재 소유자는 최원준이며, 2018.07.10 거래가액 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2024.07.15 롯데캐피탈 주식회사의 가압류 32,485,001원입니다. 그 뒤의 신한카드 가압류, 롯데캐피탈 강제경매개시결정, 한국주택금융공사 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 현황조사상 임차인 CUI ZONGJIE의 전입일은 2024.02.23으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 알려지지 않았기 때문에 이 점유자를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 반대로 인수 0원으로 처리해서도 안 됩니다. 이 사건은 임차보증금 확인 전에는 실질취득가가 확정되지 않는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 146-10 신원아트빌 4층404호 · 도로명 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 최원준 (2018.07.10 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈 주식회사 / 36,286,214원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준은 2024.07.15 롯데캐피탈 주식회사 가압류입니다. 이후 신한카드 가압류 5,136,413원과 두 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인 전입일 2024.02.23은 말소기준보다 빠르므로, 그 임차인의 실제 점유·보증금·계약관계에 따라 매수인 인수위험이 생길 수 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI ZONGJIE | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 105,000,000원의 70%인 73,500,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금까지 미상이라 실질취득가 자체가 정해지지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 32,485,001원 | 32,485,001원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,136,413원 | 5,136,413원 |
| 4. 경매개시결정 · 롯데캐피탈 주식회사 | 36,286,214원 | 34,155,586원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 36,286,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 110,193,842원 중 71,777,000원이 배당되고, 미배당은 38,416,842원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 권리관계가 확정되면 실제 배당과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 서측 인근. 아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 404호이며, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 PVC샷시입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. CUI ZONGJIE의 보증금·계약관계·실제 점유를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 105,000,000원 대비 70%인 73,500,000원이지만 최근 실거래 비교자료가 없고 인수액도 미상이라 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 미배당 38,416,842원이 발생하며, 2회 유찰 시 60,069,942원, 3회 유찰 시 75,227,112원으로 확대됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 임대차관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 확인할 것은 임차보증금”
이 사건은 감정가 105,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 73,500,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸 예정이어서 표면적인 권리구조는 정리됩니다. 하지만 실제 승부처는 등기가 아니라 CUI ZONGJIE의 2024.02.23 전입입니다. 말소기준 2024.07.15보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이므로, 실질취득가는 현재 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 70%라 싸다”가 아니라 “임차보증금 확인 전에는 가격 판단 보류”가 맞습니다.
