인천지방법원 2025타경507677. 인천 미추홀구 주안동 명가캐스빌 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 70,000,000원으로 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2011.03.14. 설정된 이리신용협동조합 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “70,000,000원이 143,000,000원보다 싸다”는 한 줄 계산으로 결론을 내리기 어렵습니다. 부동산 거래 표본의 대상면적은 42.12㎡인데 실제 비교 거래는 모두 63.31㎡로 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 최근12개월 평균으로 제공된 값은 143,000,000원이지만, 표시된 최신 거래 자체는 2023.06입니다. 따라서 49.0%라는 수치는 참고값일 뿐, 동일 면적의 현재 시세 할인율로 그대로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507677 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1240-38 명가캐스빌 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주승로 98-10 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 중 5층 502호 |
| 시세 비교 대상면적 | 42.12㎡ |
| 소유자 | 김미경 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 34,221,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
말소기준권리는 2011.03.14. 접수된 이리신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 156,000,000원으로 등기됐고, 2023.07.13.에는 채권최고액 25,080,000원의 변경등기가 있습니다. 이후 2024.05.28. 인천신용보증재단의 10,160,060원 가압류와 2025.02.27. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 임차관계를 임의로 “대항력 없음”이라고 단정하기보다는, 매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 대조하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 49.0% 숫자보다 ‘표본 불일치’를 먼저 봐야 한다
명가캐스빌은 8세대, 사용승인일은 2010.09.14.입니다. 제공된 거래는 3건이며 모두 전용면적 63.31㎡입니다. 반면 이 물건의 시세 비교 대상면적은 42.12㎡이고 면적 일치 여부는 불일치입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 63.31㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2022.01 | 63.31㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2021.11 | 63.31㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 63.31㎡ | 3건 | 135,666,666원 |
수치만 놓고 보면 현재 최저가 70,000,000원은 최근12개월 평균 143,000,000원의 49.0%이고, 전체 거래 평균 135,666,666원 대비 수치도 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세값은 +8.3%입니다. 그러나 최신 거래가 2023.06이고 면적도 63.31㎡로 대상면적 42.12㎡와 다르기 때문에, 이를 근거로 “현재 최저가가 실제 시세의 절반”이라고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 이리신용협동조합 | 156,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,160,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 166,160,060원 중 68,340,000원이 배당되고, 미배당액은 97,820,060원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 97,820,060원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 118,442,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 132,877,460원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익여자고등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 중 5층 502호이며 위생·급배수·도시가스 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 256.0㎡, 공시지가는 1,192,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 거래가 3건에 그쳐, 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 무단증축 주택·경량철골조 10.54㎡의 위치와 현황, 시정 가능 여부를 집합건축물대장과 현장에서 확인하세요.
- 동일 면적 시세 재확인. 현재 거래 3건은 모두 63.31㎡이고 대상면적 42.12㎡와 일치하지 않습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2011년 채권최고액 156,000,000원 근저당에 2023.07.13. 채권최고액 25,080,000원 변경등기가 존재합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 거래 표본이 적어, 낙찰 후 재매각 기간과 가격 변동을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 현재 거래사례를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2011년 이리신용협동조합 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건과 가격 검증입니다.
최저가 70,000,000원은 수치상 최근12개월 평균 143,000,000원의 49.0%지만, 비교 거래 3건은 모두 63.31㎡로 대상면적 42.12㎡와 맞지 않고 최신 거래도 2023.06입니다. 게다가 집합건축물대장상 무단증축 10.54㎡의 위반건축물 표시가 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”은 장점이지만, “시세 절반의 저가 물건”이라고 단정할 수는 없는 사건입니다. 동일 면적의 현재 시세와 위반건축물 리스크가 확인되어야 비로소 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
