인천지방법원 2025타경507796. 인천 연수구 동춘동 한양2차아파트 27동 5층 507호입니다. 감정가는 412,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 288,400,000원입니다. 등기부상의 말소기준은 2009년 6월 29일 설정된 국민은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 고진기 등의 근저당권과 현재의 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기부보다 점유관계에서 올라갑니다. 김숙경 씨의 전입신고일은 2003년 5월 19일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 후 실제 승계액도 특정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507796 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 932 한양2차아파트 27동 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 스라브 지붕 5층 건물 내 제5층 제507호 |
| 소유자 | 차경필 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 288,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 121,574,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2009.06.29 국민은행 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2009.06.29 국민은행 근저당권입니다. 현재 경매를 일으킨 고진기 등의 2021.11.10 근저당권과 2025.02.25 경매개시결정, 2026.04.06 추가 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기부 권리만 보면 매각 후 소멸하는 후순위 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김숙경 | 2003.05.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
실제 확인된 점유자는 김숙경 씨 1명입니다. 전입시점만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 정보가 없어 우선변제 여부도 판단할 수 없습니다. 특히 보증금이 최저매각가보다 큰 대항력 임차인으로 최종 확인되는 경우에는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 288,400,000원만을 실질 매수가격으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 자체보다 ‘실질취득액 확인’이 먼저
현재 최저가는 감정가 412,000,000원의 70%인 288,400,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 201,880,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 141,316,000원입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없고, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 70%이므로 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,600원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고진기 | 300,000,000원 | 103,562,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 480,000,000원 중 283,562,400원이 배당되고, 미배당액은 196,437,600원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 선순위 전입자 김숙경 씨의 보증금이 확인되지 않았으므로 임차보증금 승계 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 동춘동 소재 연수구청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대 등이 분포하는 주거지대입니다.
- 주거환경. 감정평가서상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브 지붕 5층 건물 내 제5층 제507호입니다.
- 설비. 위생 급배수시설과 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김숙경 보증금 확인. 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 전입은 2003.05.19로 선순위이지만 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다.
- 최저가 착시 주의. 1회 유찰로 288,400,000원까지 내려왔어도 임차보증금 승계가 존재하면 실제 취득원가는 달라집니다.
- 회차별 채권 부족. 현재 회차에서도 미배당 196,437,600원이 발생하고, 추가 유찰 시 미배당액은 더 커집니다.
- 명도관계 확인. 현재 확인된 점유자가 있으므로 실제 점유 형태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 임차보증금·확정일자·배당요구 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 전입이 먼저다
이 물건은 감정가 412,000,000원에서 1회 유찰돼 288,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2009.06.29 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 그러나 김숙경 씨의 전입일은 2003.05.19로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 지금 단계에서 인수 0원이라고 단정할 수 없습니다.
등기 권리는 정리되지만, 실질취득액은 아직 열려 있습니다. 현재 최저가 288,400,000원이 매력적인지 판단하려면 선순위 점유자의 보증금과 권리관계를 먼저 확정해야 합니다. 이 확인 없이 “감정가의 70%”라는 숫자만 보고 들어가는 것은 위험합니다.
