인천지방법원 2026타경30351. 김포시 운양동 ‘한강신도시롯데캐슬’ 302동 17층 1701호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이서준이며, 핵심 권리는 2014.08.01 설정된 농협은행주식회사 근저당권 290,340,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 농협은행 근저당 120,000,000원, 우리은행 근저당 480,000,000원, 대명수안 근저당 4,800,000,000원, 신용보증기금·토스뱅크 가압류와 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
중요한 포인트는 배당 부족과 인수를 구분하는 것입니다. 현재 최저가 518,700,000원을 가정한 배당표에서는 전체 채권액 5,900,478,193원 중 511,113,000원만 배당되고 5,389,365,193원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 제공된 배당·권리 판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30351 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1301-1 한강신도시롯데캐슬 302동 17층1701호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강11로 275 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 집합건축물대장상 공동주택(아파트) · 지하2층, 지상22층 건물 중 17층 |
| 시세 비교 면적 | 122.7335㎡ · 동일 면적대 실거래 매칭 |
| 소유자 | 이서준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 741,000,000원 / 518,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 청구금액 | 277,545,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2014.08.01 농협은행주식회사 근저당권 290,340,000원입니다. 롯데건설주식회사 근저당 125,000,000원과 최중헌 근저당 360,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 존속하는 후순위 근저당·가압류·압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 기준 77.0%
한강신도시롯데캐슬은 1,136세대, 사용승인일은 2014.04.09입니다. 시세 비교는 대상 면적 122.7335㎡와 매칭된 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 했습니다. 최근 12개월 평균은 673,250,000원, 최신 거래는 2026.08 · 665,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 122.85㎡ | 18 | 665,000,000원 |
| 2026.07 | 122.85㎡ | 2 | 663,000,000원 |
| 2026.07 | 122.85㎡ | 13 | 565,000,000원 |
| 2026.06 | 122.73㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 122.73㎡ | 21 | 698,000,000원 |
| 2026.03 | 122.85㎡ | 23 | 681,000,000원 |
| 2026.03 | 122.85㎡ | 23 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 122.73㎡ | 17 | 689,000,000원 |
| 2026.02 | 122.85㎡ | 21 | 620,000,000원 |
| 2025.12 | 122.85㎡ | 6 | 687,000,000원 |
| 2025.11 | 122.85㎡ | 6 | 750,000,000원 |
| 2025.11 | 122.73㎡ | 12 | 701,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 122.73~122.85㎡ | 12건 | 673,250,000원 |
최근 12개월 실거래 최저는 565,000,000원, 최고는 750,000,000원이며 평균은 673,250,000원입니다. 현재 최저가 518,700,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 518,700,000원으로 볼 수 있어, 최저가 기준으로는 최근 실거래 수준보다 낮습니다.
③ 회차 시나리오와 예상배당 (현재 최저가 518,700,000원 가정)
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 518,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 363,090,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 254,162,999원 | 0원 |
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,587,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 290,340,000원 | 290,340,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 100,773,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 주식회사대명수안 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 101,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 109,138,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 배당액은 511,113,000원, 미배당액은 5,389,365,193원입니다. 미배당 채권 규모가 크더라도 제공된 권리 판정상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(아파트)이며, 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가했습니다.
- 입지. 김포시 운양동 청수초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택이 주로 들어선 공동주택지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스 정류장이 있고 남동측 직선거리 약 300M 지점에 김포골드라인 운양역이 있어 대중교통 편익은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 한강신도시롯데캐슬 1,136세대, 사용승인일 2014.04.09. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지 진입로는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 25m, 15m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 토지 공시지가는 2,547,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상22층이며 위생·급배수·승강기·도시가스·주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가와 시세를 분리해 판단. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.0%지만, 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 달라집니다. 최근 평균 673,250,000원과 최신 거래 665,000,000원을 기준선으로 비교하세요.
- 미배당 ≠ 매수인 인수. 현재 배당 시뮬레이션의 미배당액은 5,389,365,193원이지만 제공된 권리 판정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유관계 확인. 내부 확인 불가·임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사, 전입세대, 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 2026.06.15 국 압류가 있으므로 배당요구·당해세 여부 등 세금 관련 원본 자료를 확인하세요.
- 후순위 대규모 근저당 확인. 주식회사대명수안 채권최고액 4,800,000,000원 등 후순위 채권 규모가 크지만 말소기준 이후 소멸 대상인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29입니다. 매각기일 2026.09.08 전 변동등기 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 응찰가’가 승부처
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014.08.01 농협은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족이 크더라도 이를 낙찰자 인수액으로 오해할 필요는 없습니다.
가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 최저가 518,700,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 673,250,000원의 77.0%이고, 최신 2026.08 거래 665,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 최저가 기준 권리·가격의 조합은 우호적입니다. 다만 현장 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이라는 점은 별도 확인 사항입니다. 결론적으로 이 물건은 권리소멸 구조와 인수 0원은 강점, 실제 점유 확인과 최종 응찰가 관리가 핵심인 사건입니다.
