84,700,000원
인천지방법원 2026타경30384. 김포 장기동 한강센트럴자이1단지 114동 9층 904호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가도, 유찰률도 아닌 매각 범위입니다. 현재 소유자는 전미숙·전종근·전종열·전주원으로 각자 4분의 1씩 공유하고 있고, 경매개시결정은 전주원 지분에 대해 내려졌습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 한 채를 단독으로 취득하는 것이 아니라 기존 공유자들과 함께 4분의 1 공유지분권자가 됩니다.
또 하나의 핵심은 임차인입니다. 복설희의 전입일은 2017.03.29로, 본건 강제경매개시결정 2026.02.11보다 훨씬 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가를 넘고 대항력이 인정되는 구조라면, 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수액이 되어 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지 114동 9층 904호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 29층 건물 중 9층 904호 · 아파트 이용중 |
| 비교 전용면적 | 84.9699㎡ |
| 소유관계 | 전미숙 1/4 · 전종근 1/4 · 전종열 1/4 · 전주원 1/4 |
| 매각대상 | 전주원 지분 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전종열 / 52,915,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 단순 말소보다 ‘지분과 임차인’이 핵심
등기 흐름 자체에는 근저당권이 없습니다. 2017.03.29 이순임 명의로 거래가액 347,700,000원에 소유권이 이전됐고, 2019.03.04 상속을 원인으로 현재 전미숙·전종근·전종열·전주원이 각 4분의 1씩 공유하게 된 소유권이전등기가 2026.02.06 접수됐습니다. 이어 2026.02.11 전종열이 전주원 지분에 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 복설희 | 2017.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
복설희는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2017.03.29은 경매개시결정일 2026.02.11보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰 전에 가장 먼저 확인해야 할 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금입니다.
③ 시세 비교 — 17.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
한강센트럴자이1단지의 비교 면적대 최근 12개월 실거래 12건 평균은 486,583,333원, 최신 거래는 2026.08 480,000,000원입니다. 거래 범위는 455,000,000원~530,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 22 | 455,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 19 | 475,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 24 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 21 | 483,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 468,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 81.83㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 483,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 26 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 486,583,333원 |
현재 최저가 84,700,000원은 전체호 최근 12개월 평균의 17.4%입니다. 그러나 이 수치를 곧바로 “시세의 17.4%에 아파트를 산다”로 읽어서는 안 됩니다. 실거래가는 아파트 전체호 거래이고, 본 경매는 4분의 1 지분만 취득하기 때문입니다. 지분은 단독 사용·처분이 제한되고 향후 공유관계 정리까지 필요할 수 있으므로 전체호 실거래와 단순 할인율 비교는 투자판단 기준이 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 경매신청채권자 · 전종열 | 52,915,390원 | 52,915,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,860,010원 |
84,700,000원 매각을 가정한 계산에서는 신청채권자 청구액 52,915,390원이 전액 배당되고 29,860,010원이 남습니다. 다만 복설희의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았고 당해세·최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 84,700,000원 | 52,915,390원 | 0원 | 29,860,010원 |
| 2회 유찰 · 49% | 59,289,999원 | 52,915,390원 | 0원 | 4,907,389원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 41,502,999원 | 40,355,945원 | 12,559,445원 | 0원 |
위 회차별 미배당은 신청채권자 배당 시나리오입니다. 복설희의 미상 보증금에 따른 대항력 인수위험과는 별도입니다.
⑤ 공유자우선매수권 — 낙찰 확정성도 낮아진다
매각물건명세서에는 지분매각이며 공유자우선매수청구권은 1회에 한하여 제한된다고 기재돼 있습니다. 즉 외부 응찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수청구가 개입할 수 있으므로, 일반적인 전체 아파트 경매보다 낙찰 확정성이 떨어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 금빛초등학교 남측 인근. 주변은 아파트와 근린생활시설이 형성된 대규모 아파트 단지입니다.
- 단지. 한강센트럴자이1단지는 3,481세대, 2017.01.20 준공 단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 9층 904호. 위생·급배수·도시가스·승강기·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동 및 북동측으로 포장도로와 접하는 각지 상태입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 공시지가 1,753,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 전체 아파트는 최근 12건의 실거래가 확인되지만, 본 경매에서 취득하는 것은 전체호가 아니라 1/4 공유지분이므로 별도의 환금성 리스크가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 전주원 지분 4분의 1만 매각됩니다. 단독 소유 아파트로 착각하면 안 됩니다.
- 임차보증금 확인. 복설희의 보증금이 실질취득액을 결정할 핵심입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당 후 잔존 보증금을 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권 확인. 공유자의 우선매수청구권은 1회 제한 조건이 있으므로 행사 여부와 이력을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 낙찰 후 전미숙·전종근·전종열과 공유관계가 형성됩니다. 사용·관리·처분이 단독 소유와 다릅니다.
- 김포시 압류 대조. 갑구 6 압류는 전종열 지분으로 표시돼 있으므로 본건 전주원 지분과 구분해 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 방식 주의. 전체호 실거래 평균 486,583,333원과 지분 최저가 84,700,000원을 그대로 비교해 할인율을 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 매각지분, 임차보증금, 공유자우선매수권을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “17.4% 가격”이 아니라 “1/4 지분 + 미상 임차보증금”
숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 121,000,000원이 한 번 유찰돼 최저가가 84,700,000원까지 내려왔고, 이는 전체호 최근 12개월 실거래 평균 486,583,333원의 17.4%입니다. 하지만 이 비교에는 결정적인 전제가 빠져 있습니다. 매각대상이 아파트 전체가 아니라 전주원 지분 4분의 1이라는 점입니다.
여기에 복설희가 2017.03.29 전입해 있고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액이 됩니다. 따라서 현재 단계에서는 실질취득액 자체가 미상이고, “8,470만원에 싸게 사는 아파트”라고 평가할 수 없습니다.
전체호 자체는 3,481세대 대단지이고 최근 거래도 꾸준하지만, 낙찰자가 받는 것은 공유지분입니다. 공유자우선매수청구권까지 존재해 외부 응찰자의 취득 확정성도 일반 경매보다 낮습니다. 결론은 가격 할인보다 권리 확인이 먼저입니다. 복설희의 보증금·배당관계가 확인되고, 지분 취득 이후의 공유관계 정리 전략까지 계산된 경우에만 입찰가를 판단할 수 있는 사건입니다.
