354,200,000원
인천지방법원 2026타경30519. 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층비119호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 10층 건물 중 지1층 물건입니다. 감정가는 506,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 354,200,000원입니다.
등기 흐름은 비교적 선명합니다. 류재순이 2018.06.21. 소유권을 이전받은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 408,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 현재 경매는 2026.03.03. 개시됐으며 채권자는 에이치에프케이사일유동화전문유한회사이고 양도인은 주식회사국민은행으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층비119호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로3번길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 10층 건물 중 제지1층 제비119호 |
| 소유자 | 류재순 · 2018.06.21. 소유권이전 · 거래가액 713,997,625원 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 354,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 403,972,473원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.06.21. 국민은행 근저당
말소기준권리는 2018.06.21. 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 408,000,000원입니다. 2026.03.03. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026.05.06. 부천시 압류는 2026.05.20. 해제 원인으로 2026.05.21. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인 여부는 단정하기 어렵다
이 물건은 1회 유찰돼 감정가 506,000,000원의 70%인 354,200,000원이 현재 최저매각가입니다. 그러나 동일 또는 유사 상가의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,758,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 408,000,000원 | 348,441,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 354,200,000원으로 가정하면 집행비용 5,758,800원, 국민은행 근저당 예상배당 348,441,200원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 근저당 미배당은 59,558,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 354,200,000원 | 348,441,200원 | 59,558,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 247,939,999원 | 243,668,839원 | 164,331,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 173,557,999원 | 170,328,187원 | 237,671,813원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 “권리 인수액”에 관한 결과이고, 지하 근린시설의 실제 시장가치나 공실·영업·명도 위험이 사라진다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근으로, 주위에 각종 근린생활시설·판매시설·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제지1층 제비119호이며 사용승인일자는 2018.03.09.입니다.
- 도로. 북측·서측 약 8m, 남측 약 6m, 동측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지면적은 735.8㎡, 공시지가는 4,503,000원/㎡입니다.
- 토지거래 관련. 감정요항에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 영업자, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 지하 상가의 실제 거래·임대 조건을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도와 실제 사용상태가 입찰 목적에 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서는 국민은행 근저당에 59,558,800원의 미배당이 발생하는 구조이나 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일자는 2026.08.29.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 원본을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 말소기준은 2018.06.21. 국민은행 근저당이고, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 복잡한 편이 아닙니다. 그러나 투자 판단에서 더 큰 변수는 지1층 근린시설이라는 물건 성격, 임대관계 미상, 그리고 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없다는 점입니다.
현재 최저가는 354,200,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 현장·임대·실거래 확인 후 판단. 이 사건은 그 구분이 핵심입니다.
