인천지방법원 2026타경30519. 부천역 북서측 인근에 자리한 심곡동피노키오상가 지하 1층 비119호입니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 건물은 2018년 3월 9일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 소유자 류재순 명의로 2018년 6월 21일 소유권이전등기가 이루어졌으며, 같은 날 국민은행이 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 바로 말소기준권리입니다.
등기 흐름만 놓고 보면 복잡한 선순위 권리들이 얽혀 있는 유형은 아닙니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024년 시작된 경매도 취하되어 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026년 3월 3일 개시된 별도 사건입니다. 부천시 압류 역시 2026년 5월 21일 말소됐습니다. 다만 확인된 등기상 인수권리가 없다는 것과 실제 점유·임대관계가 안전하다는 것은 다른 문제입니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층 비119호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부천로3번길 48 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 10층 건물 중 지하 1층 |
| 사용승인일 | 2018.03.09 |
| 소유자 | 류재순 (단독소유) |
| 소유권 취득등기 | 2018.06.21 · 등기상 거래가액 713,997,625원 |
| 감정가 | 506,000,000원 |
| 최저매각가 | 173,558,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 신청채권자 | 에이치에프케이사일유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) |
| 청구금액 | 403,972,473원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.21 국민은행 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 내역 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2018년 6월 21일 설정된 주식회사국민은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이며, 채무자는 소유자인 류재순입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 설정된 현재 사건의 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2018년 3월 16일에는 하나자산신탁 명의의 소유권보존·신탁등기가 있었지만, 2018년 6월 21일 류재순 명의의 소유권이전과 함께 신탁등기가 말소됐습니다. 2024년 5월 30일 개시된 종전 임의경매(2024타경41531)는 2025년 11월 18일 취하되어 11월 19일 말소됐고, 2026년 5월 6일 부천시가 설정한 압류도 같은 달 21일 등기말소됐습니다. 따라서 이들 권리를 현재 살아 있는 인수 대상으로 계산할 필요는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계에 대한 기재는 미상입니다. 따라서 현재 확인된 임차인 수가 0명이라는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 임대차계약이 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 지하층 상업시설은 현장 영업 여부와 실제 사용자를 확인하는 절차가 중요합니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 실제 임차인 존재 여부와 별개 |
| 대항력 | 판정 대상 임차인 확인 안 됨 | 실제 점유자 발견 시 별도 검토 |
| 우선변제권 | 확정일자·보증금 확인 안 됨 | 배당요구·임대차 원본 확인 |
| 보증금 인수 | 추정 0원 | 확인된 권리 기준이며 확정 판단 아님 |
| 점유·명도 | 미상 | 현장 점유·영업·인도 가능 여부 확인 |
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
최초 감정가는 506,000,000원입니다. 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 173,558,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3% 수준이므로 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 감정평가액과 실제 매매 가능한 시장가격은 동일하지 않습니다.
이 물건은 부천역 인근 상업지역의 지하 1층 근린시설입니다. 일반 주거시설과 달리 동일 건물·유사 층·유사 용도의 거래와 임대수익 수준을 함께 살펴야 실질적인 가격 판단이 가능합니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래 가격과 임대수익은 확인되지 않아, 최저가 173,558,000원이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
④ 유찰 시나리오와 예상배당
현재 회차의 최저매각가를 낙찰가로 가정하면, 집행비용 추정액 3,229,812원을 제외한 170,328,188원이 국민은행 명의 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 237,671,812원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,229,812원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 408,000,000원 | 170,328,188원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 173,558,000원 |
매각가 173,558,000원 가정. 집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권 양도에 따른 실제 배당권자 및 배당순위는 최종 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 가격과 미배당 변화
유찰이 한 번 더 진행되면 예정된 최저매각가는 121,490,599원, 다섯 번째 유찰까지 이어지는 시나리오에서는 85,043,419원입니다. 매각대금이 줄수록 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 현재 분석된 근저당권의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
173,558,000원 | 170,328,188원 | 237,671,812원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
121,490,599원 | 118,989,731원 | 289,010,269원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
85,043,419원 | 83,112,637원 | 324,887,363원 | 0원 |
⑥ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 부천역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 혼재합니다. 상업시설과 주거시설이 함께 분포하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 소재합니다. 다만 역과 가까운 입지라는 사실이 지하 1층 개별 점포의 직접적인 고객 유입을 보장하지는 않습니다.
- 실제 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 위생설비와 급배수시설이 구비되어 있지만, 실제 영업 여부와 설비 가동상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 2018.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 지하 1층 비119호입니다. 외벽은 석재붙임 등의 마감이며, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 도로. 건물 부지는 북측과 서측 약 8m, 남측 약 6m, 동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 그러나 개별 점포가 지하 1층에 위치하므로 실제 출입 동선과 지하층 접근성을 별도로 살펴야 합니다.
- 토지. 심곡동 385 외 3필지 일단의 토지로, 근린생활시설과 업무시설 부지로 이용됩니다. 전체 토지면적은 735.8㎡이며, 해당 면적은 비119호의 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 대상 용도와 적용 기간을 구분하여 현행 규제 여부를 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이것이 내부시설의 실제 작동상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 지하 1층 상가는 매수자와 임차인이 필요한 입지·출입구·업종 조건이 제한될 수 있습니다. 실제 공실률과 임대료, 관리비, 유사 점포 거래가격을 검증하기 전에는 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유 여부, 영업자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2018.06.21 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 현재 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 채권 양도 관계. 등기상 근저당권자는 국민은행이고 현재 경매신청 채권자는 에이치에프케이사일유동화전문유한회사입니다. 양도 관계와 실제 배당권자 표시를 최신 원본에서 대조해야 합니다.
- 동일 조건 거래 조사. 심곡동피노키오상가의 지하층 또는 유사한 근린생활시설 거래와 매도 호가, 공실 상태를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 임대수익 확인. 일반음식점 용도로 실제 임대가 가능한지, 예상 임대료와 공실기간, 필요 시설보수비용을 확인해야 합니다. 보증금과 월세를 검증하지 않은 수익률 계산은 피해야 합니다.
- 지하층 현장 점검. 출입 동선, 배수·급수, 누수·습기, 환기, 영업시설과 공용시설 상태를 점검해야 합니다. 감정평가서의 설비 존재 여부만으로 정상 가동을 단정할 수 없습니다.
- 관리비 체납. 상가 공용관리비와 장기 미납금, 시설 운영에 필요한 고정비용을 관리주체에 확인해야 합니다. 법적으로 매수인에게 승계될 수 있는 부분도 구분해야 합니다.
- 토지이용 및 영업 제한. 일반상업지역·방화지구 등 규제와 해당 호실의 영업 가능 용도, 현행 인허가 요건을 확인해야 합니다.
- 유찰 후 가격 판단. 현재 최저가 173,558,000원과 추가 유찰 시 121,490,599원·85,043,419원의 시나리오는 시장가격이 아닙니다. 각 가격에서의 매수·임대 수요를 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일과 최저매각가를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 중요한 것은 실제로 팔리고 임대되는 가격
이 물건은 권리의 소멸 구조와 자산의 투자성을 분리해서 판단해야 하는 경매입니다. 국민은행 근저당권은 말소기준권리이고, 종전 신탁등기와 경매개시결정, 압류는 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 권리 정리 자체는 비교적 명확한 편입니다.
그러나 매각기일 2026년 11월 19일을 앞두고 이미 3회 유찰되었으며, 경매 대상은 일반 주거시설이 아닌 지하 1층 일반음식점 용도 근린시설입니다. 실제 임대관계가 확인되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래가격도 검증되지 않았습니다. 그러므로 최저가 173,558,000원을 시세보다 저렴한 금액으로 평가할 수 없습니다.
이 사건에서 중요한 질문은 감정가 506,000,000원에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 현재 금액에 취득한 뒤 실제로 임대하거나 재매각할 수 있느냐입니다. 확인된 권리 인수액은 0원이지만 점유 및 환금성 검증이 부족합니다. 권리 정리는 비교적 명확, 가격 매력은 미확인, 입찰 판단은 보류. 실거래와 임대수요를 확인한 이후에야 적정 응찰가를 결정할 수 있는 물건입니다.
