인천지방법원 2026타경30578. 김포시 운양동 노블팰리스 5층 533호입니다. 법원 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자 박정숙은 2018.05.16 소유권이전을 마쳤고, 매매 원인은 2018.04.25, 거래가액은 214,774,800원입니다. 이후 설정됐던 하나은행 근저당 156,000,000원과 이종호 근저당 36,000,000원은 각각 2019년에 이미 말소됐고, 예성건축주식회사의 가압류와 과거 강제경매, 이종호의 과거 강제경매도 모두 말소된 상태입니다.
따라서 현재 등기상 핵심은 복잡한 선순위 담보권이 아니라 임차인입니다. 현재 사건의 말소기준은 2026.03.16 접수된 전성희의 강제경매개시결정인데, 임선옥의 전입은 그보다 앞선 2026.01.05입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 임차인을 곧바로 “확정적인 대항력 임차인”이라고 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 관리하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-6 노블팰리스 5층 533호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강1로 274 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 소유자 | 박정숙 · 2018.05.16 소유권이전 · 거래가액 214,774,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전성희 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 하나은행·이종호 근저당, 예성건축주식회사 가압류와 과거 강제경매, 이종호의 과거 강제경매는 모두 현재 사건 전에 말소됐습니다. 그래서 이번 사건의 말소기준은 2026.03.16 강제경매개시결정입니다. 문제는 임선옥의 전입일이 2026.01.05로 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임선옥 | 주거 | 2026.01.05 | 미상 | 미상 | 2026.03.30 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 230,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 161,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 112,700,000원, 3회 유찰 시 78,890,000원입니다.
다만 이 사건에는 현재 시세를 검증할 실거래 비교자료가 없습니다. 2018년 소유권이전 당시 거래가액 214,774,800원은 확인되지만, 이를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 많이 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 게다가 임차보증금이 미상이라 최저가 자체가 곧 실질취득가도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 전성희 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,946,000원 |
현재 계산은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 예상치이며, 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 임선옥의 보증금이 미상이라 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 161,000,000원 | 130,000,000원 | 0원 | 27,946,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 19,677,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 52,930,020원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 운양역 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 운양역이 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 중 5층 533호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구, 철도보호지구, 고도지구 등에 해당하며 공시지가는 2,800,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측 포장도로에 접하고, 토지 형상은 가로장방 평지입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 임선옥의 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당순서를 확정할 수 없습니다.
- 대항요건 재확인. 전입일은 2026.01.05로 말소기준보다 앞섭니다. 실제 주거점유와 대항요건 존속 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당요구만으로 안심 금지. 임선옥은 2026.03.30 배당요구를 했지만, 보증금이 전액 배당되는지 확인되지 않으면 미배당액 승계 가능성이 남습니다.
- 최저가만 보고 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔로 기재돼 있으므로 실제 이용·인허가·임대차 적용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 230,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 161,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 과거 담보권과 가압류가 모두 말소돼 단순해 보입니다. 그러나 임선옥의 전입일 2026.01.05가 현재 말소기준 2026.03.16보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
그래서 현재의 핵심은 “감정가의 70%라 싸다”가 아니라 “실질취득비용이 아직 확정되지 않았다”입니다. 임차인의 보증금과 실제 배당액을 확인하기 전까지는 매수인 인수액을 0원으로 확정해서도, 최저가 161,000,000원만 가지고 가격 경쟁력을 평가해서도 안 됩니다. 등기는 단순하지만 임차인 리스크는 미해결, 가격 판단도 보류. 이 물건의 첫 번째 확인사항은 시세보다 먼저 임차보증금입니다.
