💰 280,700,000원 📉 시세의 76.2% 🏠 임차인 확인 0명 ✅ 인수 0원
인천지방법원 2026타경30590. 김포 구래역한강리슈빌 203동 1층 103호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 401,000,000원에서 한 차례 유찰돼 280,700,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 368,375,000원, 최신 거래는 2026년 7월 365,000,000원이어서 현재 최저가는 두 기준 모두보다 낮습니다.
권리의 출발점은 2018년 3월 30일 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 242,550,000원이고 2020년 2월 14일 236,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 현재 등기상 남아 있는 2022년 엔에이치농협캐피탈 근저당과 2026년 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30590 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6888-2 구래역한강리슈빌 203동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.395㎡ · 20층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 김정순 · 2018.03.28 매매 · 거래가액 272,896,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 209,926,252원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2018.03.30 접수된 우리은행 근저당입니다. 소유자 김정순은 같은 날 소유권이전 등기를 마쳤고, 이후 여러 근저당이 설정됐다가 말소됐습니다. 현재 경매 배당에 반영된 후순위 권리는 2022.05.26 설정된 엔에이치농협캐피탈 근저당으로, 말소기준보다 뒤여서 낙찰자가 인수하는 권리는 아닙니다. 2026.03.10 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 76.2%
구래역한강리슈빌 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 368,375,000원, 최신 거래는 2026년 7월 365,000,000원입니다. 현재 최저가 280,700,000원은 최근 평균보다 87,675,000원 낮고, 최근 평균의 76.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 84.4㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.69㎡ | 17 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 84.69㎡ | 8 | 367,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 15 | 385,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 2 | 358,000,000원 |
| 2025.10 | 84.69㎡ | 7 | 368,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 20 | 377,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 368,375,000원 |
최근 거래 범위는 350,000,000원~385,000,000원입니다. 감정가 401,000,000원은 최근 거래 최고가보다도 높지만, 한 차례 유찰되면서 현재 최저가는 실거래 최저 350,000,000원보다도 69,300,000원 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 1층이므로 동일 단지의 중·고층 거래가격을 그대로 적용하기보다 층과 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 242,550,000원 | 242,550,000원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 216,000,000원 | 33,420,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 458,550,000원 중 275,970,200원이 배당되고, 미배당은 182,579,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 280,700,000원 | 275,970,200원 | 182,579,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 196,490,000원 | 192,939,140원 | 265,610,860원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 137,543,000원 | 134,817,398원 | 323,732,602원 |
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 33.33%입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰돼 단지 평균 유찰 횟수와 같은 단계에 들어와 있습니다. 추가 유찰 시 가격은 크게 낮아지지만, 그만큼 후순위 채권의 미배당액이 늘어날 뿐 예상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구래역 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 103호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 구래역한강리슈빌은 572세대, 2012.12.27 준공입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래에는 2층부터 20층까지가 포함돼 있습니다. 1층 103호의 층·향·내부 상태를 별도로 반영하세요.
- 말소기준 확인. 2018.03.30 우리은행 근저당이 말소기준이며 후순위 현존 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족. 현재 최저가에서도 총 채권액 대비 182,579,800원의 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 회차는 가격이 강점
이 물건의 핵심은 1회 유찰 뒤 만들어진 가격 차이입니다. 감정가 401,000,000원은 최근 실거래 최고 385,000,000원보다 높았지만, 현재 최저가는 280,700,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 368,375,000원의 76.2%가 됐습니다. 최신 거래 365,000,000원과 비교해도 상당한 차이가 있습니다.
권리상으로는 2018년 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 현존 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 한 줄은 가볍게 넘길 항목이 아닙니다. 따라서 결론은 가격 경쟁력은 확보됐지만, 점유·임대차 확인을 끝낸 뒤 접근할 물건입니다.
