인천지방법원 2026타경30606. 부천시 오정구 내동 삼성하이츠빌 6층 602호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 임미화이며 2016년 1월 26일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 260,181,818원입니다. 같은 날 경서농업협동조합 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정, 주택임차권은 모두 말소기준 이후에 위치합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 장경숙의 임대차는 계약일 2019년 4월 23일, 점유개시 2019년 5월 13일, 확정일자 2019년 5월 14일, 주민등록 2019년 5월 20일이며 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준권리인 2016년 1월 26일 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있지만, 매각물건명세서에는 보증금을 배당절차에서 전액 배당받지 못한 경우 주택임차권등기를 매수인이 인수한다는 문구가 명시되어 있습니다. 따라서 배당모형의 인수 0원만 보고 종결해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 11-1 삼성하이츠빌 6층 602호 · 신흥로401번길 32 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 비교대상 면적 | 46.385㎡ |
| 소유자 | 임미화 · 2016.01.26 소유권이전 · 거래가액 260,181,818원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권
말소기준은 2016.01.26 경서농업협동조합 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 314,400,000원, 2016.08.23 변경액 194,400,000원, 2024.11.28 변경액 44,000,000원이 차례로 기재되어 있습니다. 반면 예상배당표는 근저당 채권액을 314,400,000원으로 놓고 계산하고 있으므로, 실제 배당순위와 현재 피담보채권 범위는 입찰 전 등기 원문과 배당요구 내용을 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경숙 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 없음 전입 2019.05.20 | 확인 필요 확정일자 2019.05.14 | 보증기관 아님 |
임대차계약일은 2019.04.23, 점유개시일은 2019.05.13, 확정일자는 2019.05.14, 주민등록일자는 2019.05.20입니다. 주택임차권등기는 2024.12.09 접수됐고, 배당요구도 같은 날짜로 정리되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 59.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
제공된 삼성하이츠빌 실거래는 두 건입니다. 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 2023.03의 220,000,000원으로, 현재 최저가 124,600,000원은 평균의 59.3%, 최신 거래의 약 56.6%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 36.7㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 34.77㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
하지만 대상 비교면적은 46.385㎡인데 실거래 표본은 34.77㎡·36.7㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2022~2023년입니다. 따라서 59.3%라는 비율은 참고수치일 뿐, 현재 대상 호실의 직접적인 적정시세로 보기 어렵습니다. 이 물건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)라는 용도 차이까지 있어, 실거래 평균 210,000,000원을 그대로 가격 기준으로 삼아 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 314,400,000원 | 122,055,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 장미송 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 484,400,000원 중 예상 배당액은 122,055,600원, 미배당액은 362,344,400원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 매각물건명세서의 임차권 조건부 인수 문구는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 124,600,000원 | 122,055,600원 | 362,344,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 87,220,000원 | 85,250,040원 | 399,149,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 61,053,999원 | 59,555,027원 | 424,844,973원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권 미배당액은 362,344,400원 → 399,149,960원 → 424,844,973원으로 커집니다. 신청채권자 장미송은 세 시나리오 모두 예상배당이 0원입니다. 삼성하이츠빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 10.5회, 매각률은 0.0%로 잡혀 있어, 이 집합건물의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내동중학교 북측 인근으로 다세대주택과 단독주택 등이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 인근 대로를 운행하는 버스정류장이 가까워 대중교통 편익은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 공부상 용도. 전유부는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 주택임차권등기가 있다는 이유로 현황 주거용으로 판단된 문구가 있으나, 현장조사는 폐문·이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 급배수·위생설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m 포장도로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,244,000원/㎡ · 대지 163.5㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 삼성하이츠빌은 16세대, 2015.11.20 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 10.5회, 매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문. “임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우”의 정확한 인수 범위와 주택임차권등기 말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 배당. 보증금 170,000,000원에 대해 실제 배당요구·배당순위·배당예상액을 확인해야 합니다.
- 근저당 현재액. 최초 314,400,000원, 2016년 변경 194,400,000원, 2024년 변경 44,000,000원이라는 등기 흐름과 배당표의 314,400,000원 기준이 왜 다른지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)인 반면 주거용 판단 문구가 있습니다. 내부 이용상황은 현장조사에서 확인되지 않았으므로 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 현재 비교 거래 2건은 34.77㎡·36.7㎡로 대상 비교면적 46.385㎡와 다릅니다. 124,600,000원이 싸다는 결론은 동일·유사면적의 최근 거래를 확인한 뒤 내려야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 집합건물이고 경매 평균 유찰 횟수가 10.5회로 잡혀 있으므로 재매각 난도까지 고려해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 조건부 인수 확인이 먼저”
현재 최저가는 감정가의 70%인 124,600,000원이고, 제공된 실거래 평균 210,000,000원과 비교하면 59.3% 수준입니다. 그러나 실거래 표본의 면적과 시점이 대상 물건과 맞지 않아 이 할인율을 그대로 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.
권리 쪽도 마찬가지입니다. 장경숙은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 정리되어 있고 배당모형상 매수인 인수도 0원이지만, 매각물건명세서는 보증금 전액 미배당 시 주택임차권등기 인수 가능성을 명시하고 있습니다. 공부상 근린시설과 현황 판단의 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근하기보다, 임차권 인수 조건·배당순위·실제 용도를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
