인천지방법원 2026타경30610. 경기도 김포시 장기동 경동미르웰시티 1층 114호에 위치한 근린생활시설입니다. 감정가는 1,050,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 360,150,000원까지 내려왔습니다. 건물은 2020.06.15 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물이며, 해당 물건은 1층에 있습니다.

등기상 소유자는 박수정입니다. 2024.04.05 소유권을 이전받았으며, 당시 기재된 거래가액은 1,049,785,187원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 하나은행·서울신용보증재단의 가압류와 국의 압류가 뒤따랐고, 국민은행으로부터 채권을 양도받은 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

핵심은 낮아진 최저매각가와 실제 시장가치의 차이입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 현재 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 임대수익, 점포 위치, 실제 이용상태와 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2024.04.05 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며, 이 권리 이후 등기된 하나은행 가압류, 서울신용보증재단 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임대관계 — 권리분석의 남은 변수

감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 이것만으로 실제 임차인이 없거나 소유자가 직접 점유하고 있다고 단정할 수는 없습니다.

특히 근린생활시설은 주거용 건물과 임차인의 권리 판단 체계가 다를 수 있습니다. 실제 점포 사용자가 있다면 사업자등록과 점유 시점, 임대차계약 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도와 명도에 소요되는 시간과 비용 역시 별도의 검토 대상입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인

감정가 1,050,000,000원에서 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 360,150,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.

현재 최저가에 예상 인수액 0원을 더한 기준 실질취득액은 360,150,000원입니다. 다만 여기에는 취득세, 기타 취득부대비용, 명도비용 및 시설 보수비용 등이 포함되지 않습니다.

가격 판단에는 같은 건물 또는 주변의 유사한 1층 근린시설 거래 사례와 실제 임대수익, 공실 가능성, 시설 상태가 필요합니다. 특히 현재 점포가 어떤 업종으로 사용되고 있는지, 임차인이 있다면 임대료가 실제로 지급되고 있는지에 따라 수익가치가 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 360,150,000원 가정)

배당 시뮬레이션 기준입니다. 국민은행 근저당은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 피담보채무액과 채권양도에 따른 배당 귀속은 확인이 필요합니다. 당해세·조세채권의 법정 우선순위 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당·인수 시나리오

현재 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 예상 인수액이 발생하지 않습니다. 하지만 실제 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 이 금액을 확정된 안전금액으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑥ 세금·관리비 — 후순위 압류도 내용 확인

2025.10.14에는 국(처분청 김포세무서장)의 압류가 등기됐습니다. 등기 순서상 말소기준권리 이후의 압류이지만, 조세채권의 법정기일과 세목에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다. 단순히 등기 접수일이 늦다는 이유만으로 세금 관련 변수를 모두 배제해서는 안 됩니다.

또한 2024.11.12에는 경동미르웰시티관리단의 청구금액 4,058,580원 가압류가 존재했습니다. 해당 가압류는 2025.01.09 취하로 말소됐으므로 현재 존속하는 가압류는 아닙니다. 그러나 과거 관리단과의 채권관계가 있었다는 점에서 관리비 납부상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 경기김포경찰서 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 지식산업센터 및 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.06.15 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 해당 물건은 1층 114호이며, 외벽은 강화유리 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 급배수설비, 위생설비, 승강기, 소화전설비 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측·북동측·남측 도로에 접한 삼면획지로 차량 진출입이 용이한 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 및 고도지구 등에 해당합니다. 진입표면구역과 장애물제한표면구역 등도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다. 이는 토지에 관한 지표로, 개별 점포의 현재 매매시세를 의미하지 않습니다.
• 토지. 장기동 2008-4 및 2008-5의 일단지로, 대체로 사다리형이며 공장·지원시설·교육연구시설 건부지로 이용 중입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 임대수익·업종 적합성·공실 상태와 매수 수요에 따라 유통성이 달라질 수 있습니다. 세 차례 유찰 이력을 고려하면 실제 거래 사례와 임대수익 확인이 중요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실제 시세 확인. 같은 건물과 인근의 유사한 1층 근린시설 거래가격을 확인하고, 최저가 360,150,000원과 비교해야 합니다.
• 임대관계 조사. 현재 점유자, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다. 임대관계 미상 상태에서 예상 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
• 국세 압류 확인. 김포세무서장 명의 압류의 세목·법정기일·체납액 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 경동미르웰시티관리단의 과거 가압류 이력을 고려해 현재 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 근저당 채권양도 확인. 국민은행과 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 사이의 채권양도 및 배당 귀속관계를 확인해야 합니다.
• 현장 이용상태 확인. 1층 점포의 실제 사용상태, 출입 동선, 주변 영업시설과 공실 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰가격 검토. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 실제 거래가격 및 임대수익과 취득부대비용을 반영해야 합니다.
• 재유찰 시나리오. 4회 유찰 시 252,104,999원, 5회 유찰 시 176,473,499원으로 제시돼 있으나, 실제 후속 매각조건은 법원의 공고를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%가 곧 싼 가격은 아니다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 360,150,000원입니다. 감정가 1,050,000,000원이었던 1층 근린시설이 세 차례 유찰되면서 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 국민은행 근저당이 말소기준이며, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리 소멸 구조가 명확하다는 것과 안전한 취득가격이라는 것은 별개입니다. 실제 임대관계가 확인되지 않았고, 세무서 압류와 과거 관리단 가압류 이력이 있습니다. 동일 용도의 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

종합 판단은 C등급(44점). 3회 유찰과 근린시설의 환금성 변수, 임대관계 미상 및 세금·관리비 확인 필요성을 반영한 보수적 평가입니다. 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 그 전제가 실제 점유조사로 확인돼야 합니다.

권리의 큰 흐름은 파악됐지만, 입찰 판단은 보류. 현장 점유상태와 임대차관계, 실제 시세, 조세 및 관리비 부담을 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.