인천지방법원 2026타경30610. 김포시 장기동 경동미르웰시티 1층 114호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 박수정은 2024.04.05. 거래가액 1,049,785,187원으로 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행 근저당권 채권최고액 900,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 등기된 하나은행 가압류, 서울신용보증재단 가압류, 국의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 1,050,000,000원의 70%인 735,000,000원입니다. 배당표상 매각대금은 집행비용과 국민은행 근저당 배당으로 전부 소진되고 후순위 가압류에는 미배당이 남지만, 그 미배당액 자체를 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 실제 점유자와 임차권의 존재·대항력 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30610 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 1층 114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 114호 · 사용승인일 2020.06.15 |
| 소유자 | 박수정 · 2024.04.05. 소유권이전 · 거래가액 1,049,785,187원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 735,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 795,548,647원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.04.05. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.02.11. 하나은행 가압류 41,676,056원, 2025.03.19. 서울신용보증재단 가압류 24,572,000원, 2025.10.14. 국의 압류, 2026.03.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.11.12. 경동미르웰시티관리단 가압류 4,058,580원은 2025.01.09. 취하로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,050,000,000원, 현재 최저매각가는 735,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자의 2024.04.05. 등기상 거래가액은 1,049,785,187원으로 감정가와 유사하지만, 이는 현재 시점의 최근 실거래 시세를 대신하는 자료는 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,050,000,000원 | 100% |
| 현재 최저매각가 | 735,000,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 | 514,499,999원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 360,149,999원 | 34.3% |
| 2024.04.05. 거래가액 | 1,049,785,187원 | — |
근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래가가 규격화되어 있지 않고, 이 자료에는 최근 실거래 비교치도 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다. 상가·근린시설은 실제 임대료, 공실, 전용면적, 가시성, 업종 제한, 관리비 등을 함께 확인해야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 735,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,750,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 900,000,000원 | 725,250,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 41,676,056원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 24,572,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 966,248,056원 중 예상 배당액은 725,250,000원이며, 미배당액은 240,998,056원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 소유자 잔여액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포경찰서 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 114호이며 사용승인일은 2020.06.15.입니다. 급배수·위생·E/V·소화전·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남측으로 도로에 접하는 삼면획지로 차량 진출입이 용이합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 중로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 하수처리구역 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·사업자등록 여부와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 없어 735,000,000원을 곧바로 저가라고 볼 근거가 없습니다. 주변 동일·유사 근린시설의 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 총 미배당액은 240,998,056원이지만 배당 부족 자체가 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 후순위 권리. 하나은행·서울신용보증재단 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 관리 관련 확인. 과거 경동미르웰시티관리단의 4,058,580원 가압류가 있었고 2025.01.09. 취하됐습니다. 현재 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 영업·환금성. 근린시설은 실제 임대수익과 공실 여부가 가격에 직접 영향을 주므로 현재 이용상태와 향후 임대수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 임대관계와 시장가 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.04.05. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 근린시설은 주거용 아파트와 달리 단순한 감정가 할인율만으로 가격을 판단하기 어렵고, 실제 임대관계도 미상입니다.
감정가 1,050,000,000원에서 한 차례 유찰돼 735,000,000원이 됐다는 사실은 분명하지만, 현재 시장가와 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 “30% 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유·임대차와 가격 적정성을 확인해야 하는 근린시설로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 판단입니다.
