인천지방법원 2026타경30636. 김포시 감정동 ‘푸른마을(신안)’ 127동 1층 105호, 전용 68.931㎡ 아파트입니다. 감정가는 258,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 180,600,000원입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균이 250,958,333원, 최신 거래가 240,000,000원이어서 표면적인 가격 할인은 분명합니다. 같은 전용면적의 2026년 2월 1층 거래도 228,000,000원에 확인됩니다.
다만 이 사건은 가격부터 보는 물건이 아닙니다. 등기 흐름에는 2011.12.15. 이수연 명의의 소유권이전청구권 관련 가등기가 존재하고, 말소기준으로 지정된 2022.07.14. 김규태 근저당보다 약 10년 7개월 앞섭니다. 해당 가등기는 현재 권리분석상 매수인 인수로 표시되어 있으며, 별도 주의사항에도 담보가등기 여부와 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다. 등기 당시 거래가액 120,000,000원이 기재되어 있지만, 이를 곧바로 매수인이 추가 지급할 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30636 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 685 푸른마을 127동 1층 105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 68.931㎡ · 15층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 정준하 · 2022.07.14. 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 176,194,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022.07.14. 김규태 근저당권 70,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 2026.03.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 한편 같은 2022.07.14.에는 국민은행 근저당권이 설정된 이력이 있고 그 권리는 이후 한국주택금융공사로 이전된 흐름도 확인되므로, 실제 입찰 시 말소기준과 배당순위를 매각물건명세서·등기 원본과 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영준 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이영준의 전입일은 2025.07.30.으로 말소기준권리인 2022.07.14.보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 매수인에게 대항력 있는 보증금으로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 또는 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리 확인 전 할인 가점 금지
푸른마을(신안)은 1,786세대, 2001.04.25. 사용승인 단지입니다. 대상과 동일한 전용 68.93㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 250,958,333원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 240,000,000원이고, 최근 표본의 최저가는 228,000,000원, 최고가는 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 68.93㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 68.93㎡ | 8 | 242,000,000원 |
| 2026.05 | 68.93㎡ | 12 | 239,000,000원 |
| 2026.05 | 68.93㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 68.93㎡ | 10 | 244,000,000원 |
| 2026.04 | 68.93㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 68.93㎡ | 10 | 244,000,000원 |
| 2026.02 | 68.93㎡ | 7 | 248,500,000원 |
| 2026.02 | 68.93㎡ | 1 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 68.93㎡ | 11 | 253,000,000원 |
| 2025.11 | 68.93㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 68.93㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.93㎡ | 12건 | 250,958,333원 |
현재 최저가 180,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%입니다. 최신 240,000,000원 거래와 동일 층인 1층 228,000,000원 거래보다도 낮습니다. 따라서 순수 가격만 놓고 보면 할인 구간인 것은 맞습니다. 다만 선순위 가등기가 실제로 존속하고 본등기 가능성이 있는 경우에는 낙찰가만으로 경제적 취득가치나 소유권 안정성을 평가할 수 없습니다. 이 때문에 “최저가가 72%이므로 싸다”는 결론은 가등기 정리 여부를 확인한 뒤에만 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,328,400원 |
| 2. 근저당 · 김규태 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,271,600원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 김규태 근저당 70,000,000원이 전액 배당되고 배당 부족액은 0원으로 계산되어 있습니다. 매수인에게 별도 금액으로 계산된 인수액도 0원입니다. 다만 이 0원은 선순위 가등기의 법적 효과가 없다는 뜻이 아닙니다. 가등기는 금전채권 배당 부족액과 별개의 소유권·등기 위험이므로 독립적으로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 감정동 감정중학교 남측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·공원·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장 소재. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 경사지붕 15층 건물 내 1층 105호. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·성장관리권역 등이며 공항 관련 장애물제한표면구역·진입표면구역과 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가 2,023,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 푸른마을(신안) 1,786세대, 2001.04.25. 준공. 동일 전용 68.93㎡의 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2011.12.15. 갑구 5번 가등기의 원인과 현재 존속 여부, 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지, 본등기 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 120,000,000원 오해 금지. 가등기 관련 등기에 거래가액 120,000,000원이 적혀 있으나 이를 매수인이 현금으로 인수하는 금액이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 말소기준·배당순위 대조. 2022.07.14. 김규태 근저당이 말소기준으로 제시되어 있으나 같은 날 국민은행 근저당과 이후 한국주택금융공사 권리이전 이력도 있어 원본 서류 순위 확인이 필요합니다.
- 임차인 확인. 이영준의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 및 최우선변제 여부는 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 동일 전용면적 1층 거래가 2026.02. 228,000,000원에 존재하므로 평균가격뿐 아니라 대상의 1층 조건을 반영해 입찰상한을 검토해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 현장 점유 관계와 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 감정가 258,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 180,600,000원까지 내려왔고, 이는 동일 전용면적 최근 12개월 평균 250,958,333원의 72.0%입니다. 최신 거래 240,000,000원과 같은 1층의 228,000,000원 거래보다도 낮습니다.
하지만 경매에서는 낮은 최저가보다 먼저 소유권을 안전하게 취득할 수 있는지를 봐야 합니다. 이 사건에는 말소기준보다 약 10년 앞선 2011년 가등기가 존재하고, 현재 분석상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 주된 문제가 아니며, 승부처는 오직 이 가등기입니다. 가등기의 성격과 소멸 여부가 확인되지 않은 상태에서는 가격 할인만으로 입찰 근거를 만들기 어렵습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류”입니다.
