인천지방법원 부천지원 2026타경30652. 부천시 오정구 삼정동 220-29 소재 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 345㎡, 건물은 감정평가상 공장으로 이용 중인 단층 건물입니다. 신청채권자는 와이앤케이파트너스대부 주식회사, 청구액은 217,613,326원입니다. 소유자는 이정수이며, 과거 설정된 근저당권은 모두 말소된 상태로 나타납니다.

이 물건에서 먼저 볼 것은 근저당권보다 압류와 건축물 상태입니다. 2019년 국세 압류를 말소기준으로 후속 압류와 강제경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 정리되지만, 압류된 국세·지방세의 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도 문제입니다. 또한 건물에는 2023.12.20 위반건축물 시정계고에 따른 등재가 확인됩니다. 장부상 인수액이 없다는 이유만으로 실제 취득 부담까지 없다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국세 압류가 말소기준

권리 흐름에서 가장 중요한 지점은 2019.10.16 갑구 10번 압류입니다. 국이 권리자로 기재되어 있고 처분청은 김포세무서장입니다. 이 압류를 기준으로 2019.11.05 국 압류와 2026.03.20 강제경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 정리됩니다. 2023년 부천시 압류는 이미 말소되었습니다.

을구 근저당권도 구분이 필요합니다. 우리은행의 과거 근저당권들과 농협은행의 채권최고액 590,000,000원 근저당권이 존재했으나, 농협은행 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력 이후 2026.01.28 말소됐습니다. 따라서 과거 채권최고액을 현재 부담할 채무로 더해서는 안 됩니다.

② 점유·임대관계 — 공장 사용자가 누구인지 확인

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 공장으로 이용 중이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 사업자인지, 임차권이나 사업장 점유에 관한 권리를 주장할 수 있는지 단정할 수 없습니다.

실제 임차인으로 확인된 인원은 0명이지만, 이것이 무조건 무점유 상태를 의미하지는 않습니다. 사업자등록, 사업장 인도 여부, 임대차계약서, 보증금과 점유 개시 시점 등을 확인해야 대항력 및 인수 위험을 판단할 수 있습니다. 현 단계에서는 추가 점유자의 대항력 가능성 자체를 배제할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 곧 적정가격은 아니다

감정가는 2,031,268,210원, 현 회차 최저매각가도 동일합니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 100%에서 입찰이 시작됩니다. 최근 공장 실거래와 비교할 만한 시세 기준은 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다.

여기에 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 공장용지와 기존 공장 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 건물의 사용승인일은 1978.01.01이며, 공부상 지붕·구조와 현황이 다르고 위반건축물로 등재되어 있습니다. 가격 판단에는 토지가치뿐 아니라 건물 활용성, 정비 부담, 실제 사업장 수요가 반영되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,031,268,210원 가정)

집행비용 22,712,682원과 신청채권자 청구액 217,613,326원을 반영한 단순 배당 추정입니다. 국세·지방세 중 우선 배당될 세액 및 임차인 최우선변제액은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액 1,790,942,202원은 확정 교부액이 아니며, 세금의 우선순위와 실제 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 물건 하자는 남는다

유찰 시 최저가는 낮아지지만, 위반건축물 상태나 공장 점유·사용 문제는 자동으로 해소되지 않습니다. 세 회차 모두 신청채권자 청구액이 전액 배당되는 것으로 산정되지만, 실제 세금배당과 기타 채권 확정에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 내동사거리 북서측 인근이며, 중·소규모 공장이 밀집한 공장지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통입니다.
• 토지. 일반공업지역, 공장용지 345.0㎡, 평지·정방형 토지입니다. 토지 현황에는 중로한면, 감정요항에는 소로1류(폭 10m~12m) 접합으로 기재되어 있어 실제 접도와 진출입 여건을 확인해야 합니다.
• 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·일반공업지역에 포함됩니다. 토지거래허가구역 기재는 대상 용도와 지정기간 (2025.08.26~2026.08.25)이 있으므로, 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,190,000원/㎡입니다. 이는 감정가나 실제 거래시세와 동일한 개념이 아닙니다.
• 건물. 사용승인일은 1978.01.01입니다. 일반건축물대장상 세멘브럭조 스레트지붕이나 현황은 판넬지붕 및 일부 판넬벽체입니다.
• 환금성. 공업용 토지는 이용 목적과 설비 적합성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 위반건축물 등재와 실제 공장 활용 조건 때문에 일반적인 주거용 물건보다 매수 목적에 맞춘 검토가 중요합니다.

⑦ 위반건축물 — 낙찰 후 비용이 생길 수 있다

매각물건명세서 비고에는 본건 건물이 위반건축물로 등재되어 있다고 명시되어 있습니다. 위반 내용은 무단증축 / 철파이프(천막) / 비가림 / 12.9㎡이며, 시정계고 관련 일자는 2023.12.20입니다.

한편 매각범위에는 제시외 건물이 포함되어 있으며, 울타리·담장·바닥포장·조경수목과 수변전설비도 평가에 반영되어 있습니다. 이를 전부 적법하거나 정상 사용 가능한 시설로 가정해서는 안 됩니다. 실제 현장에서 건축물대장, 감정평가서의 도면과 시설을 대조할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 갑구 10번 2019.10.16 국세 압류와 이후 등기의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 세금채권 확인. 김포세무서장·부천세무서장 관련 압류와 지방세 압류 이력을 구별하고, 당해세 여부 및 실제 배당 순위를 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 공장 이용자, 사업자등록 현황, 임대차계약 존재 여부, 점유 개시 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 2023.12.20 시정계고와 관련된 무단증축 12.9㎡의 위치·상태·후속 행정조치 및 정비 부담을 확인하세요.
• 건물 구조 확인. 공부상 스레트지붕과 현황 판넬지붕의 차이, 제시외 건물 및 수변전설비가 정상적으로 사용 가능한지 점검하세요.
• 토지 이용 확인. 일반공업지역의 용도 제한, 도로 접면, 과밀억제권역·항공표면 관련 제한을 실제 사업계획과 대조하세요.
• 가격 검증. 신건 감정가를 시세로 간주하지 말고, 인근 공장용지와 유사 공장 건물의 실제 매매 조건을 비교한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 일괄매각 범위, 현황조사서, 건축물대장, 등기사항증명서 및 매각물건명세서를 최종 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 추가 부담 0원”

부천 삼정동 220-29 공장 경매의 가장 큰 특징은 기존 근저당권이 말소되고 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있으면서도, 실제 취득 이후의 부담은 충분히 확정되지 않았다는 점입니다. 국세 압류가 말소기준이고 후속 권리는 매각 소멸 대상으로 정리되지만, 세금의 배당 우선순위와 공장 임대관계는 확인이 필요합니다.

더 중요한 것은 위반건축물 12.9㎡와 공부·현황 간 구조 차이입니다. 이 문제는 매각대금 배당으로 해결되지 않으며, 공장 사용 목적과 매수 후 정비 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 현재 최저가 2,031,268,210원이 시장에서 경쟁력 있는 금액인지 입증할 실거래 비교도 없습니다.

결론은 신건 입찰 신중 검토. 등기상 담보권 정리만 보면 긍정적인 부분이 있지만, 위반건축물·조세·점유·환금성 검토가 선행되어야 합니다. 현재는 가격 메리트보다 숨은 취득 부담의 확정이 먼저입니다.