* 30,869,291원은 최저가 25,039,000원에 전세권 5,830,291원이 배당으로 해소되지 않고 전액 별도 부담된다고 가정한 금액입니다. 배당안에는 해당 전세권의 전액 배당이 동시에 기재되어 있어 실제 추가 부담액은 확정되지 않았습니다. 강보경의 임차보증금, 명도·관리비·취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
인천지방법원 2026타경30670. 부천시 원미구 상동의 복합시설 ‘소풍’ 5층 제5아르19호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 여객자동차터미널 관련 부대시설인 대규모점포이며, 감정평가 당시에는 인접 호실과 경계 구분 없이 창고로 사용되고 있었습니다. 일반적인 주거용 아파트나 독립 점포와는 다른 물건입니다.
감정가 73,000,000원인 이 물건은 세 차례 유찰되어 최저매각가가 25,039,000원까지 하락했습니다. 겉으로 드러나는 할인율은 크지만 권리 구조에는 중요한 예외가 있습니다. 2021.08.12. 이기쁨 명의 근저당권이 말소기준권리인 반면, 그보다 먼저 등기된 2016.04.29. 이랜드리테일 전세권은 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 여기에 다른 임차인의 보증금과 점유관계까지 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 539-1 소풍 제5층 제5아르19호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 송내대로 239 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 여객자동차터미널(관련부대시설)-대규모점포 |
| 현황 이용 | 인접 호실과 경계 구분 없이 창고로 이용 중인 오픈형 상가 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 · 지하 3층, 지상 9층 중 5층 |
| 소유자 | 김에스더 (2016.11.08. 소유권이전 등기, 거래가 65,108,048원 · 당시 성명 김상연) |
| 감정가 | 73,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,039,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기쁨 / 70,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.12. 을구 2번 근저당권 · 이기쁨 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 2016.04.29. 을구 1번 · 주식회사이랜드리테일 · 전세금 5,830,291원 · 매수인 인수 명시 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준권리는 2021.08.12. 설정된 이기쁨 근저당권입니다. 이 근저당권 및 2026.03.20. 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 전세권은 별개로 취급해야 합니다.
한편 2021.01.05. 등기된 부천시 압류는 말소기준권리보다 먼저 발생했지만 2022.03.16. 해제를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 그 압류를 현재 존속하는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 과거 신탁등기와 가처분, 다른 압류도 말소 이력을 확인할 수 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력은 미상
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)이랜드리테일 5층5아르19 |
5,830,291원 | 300,000원 | 가능·미상 전입일 미상 |
미확인 확정일자·배당요구 미상 |
실제 임차인 선순위 전세권 |
| 강보경(담솥) 5층5아르19 |
20,000,000원 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 |
미확인 확정일자·배당요구 미상 |
실제 임차인 보증기관 승계 아님 |
현황조사상 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 또는 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 상가의 대항력 판단에는 사업자등록과 인도 등 실제 요건의 추가 확인이 필요합니다.
이랜드리테일의 전세금 5,830,291원과 강보경의 임차보증금 20,000,000원은 각각 확인되는 금액입니다. 하지만 실제 임대차 구조와 권리 중첩 여부가 확정되지 않았으므로 두 금액을 무조건 합산해 확정 인수액이라고 표현할 수는 없습니다. 전세권 5,830,291원의 매수인 인수 명시는 확인되지만 최종 금전 부담과 강보경의 인수 여부는 별도 검증 대상입니다.
③ 가격 검토 — 감정가 대비 34.3%가 시세 할인율은 아니다
최저매각가 25,039,000원은 감정가 73,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 주변 상가의 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 이 가격을 시장가치보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 가격 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 25,039,000원 | 34.3% | 51,641,993원 |
| 4회 유찰 시 | 17,527,300원 | 24.01% | 59,018,482원 |
| 5회 유찰 시 | 12,269,110원 | 16.81% | 64,182,025원 |
위 미배당액은 채권자들이 배당받지 못하는 금액으로, 그 전액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 다만 별도로 존속하는 전세권과 임대차 부담은 이 표의 채권 미배당액만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 850,702원 |
| 1. 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 5,830,291원 | 5,830,291원 |
| 2. 근저당권 · 이기쁨 | 70,000,000원 | 18,358,007원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 25,039,000원 |
집행비용 850,702원, 채권자 예상배당 24,188,298원, 채권자 미배당 51,641,993원, 소유자 잔여 0원으로 계산한 추정표입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 상동 소재 지하철 7호선 상동역 남동측 인근의 대규모 복합시설입니다. 유동인구와 호실별 위치를 고려할 때 상가로서 전반적인 입지여건은 대체로 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 7호선 상동역과 부천시청역이 있습니다. 송내대로와 길주로를 통해 주변 지역과 연결됩니다.
- 현황 이용. 공부상 여객자동차터미널 관련 대규모점포이나 실제로는 인접 호실과 경계 구분 없이 창고로 이용 중입니다. 오픈형 상가 특성상 독립 사용 및 향후 매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 건물·설비. 지하 3층·지상 9층의 철골철근콘크리트조 건물이며 전기, 급배수, 위생, 승강기 및 소화설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 상동지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 5,829,000원/㎡입니다.
- 환금성. 교통 접근성은 양호하나 개별 호실의 위치, 경계, 실제 용도와 임차 상태에 따라 수익성과 매각 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 1번 이랜드리테일 전세권 5,830,291원이 매수인에게 인수된다는 명세서 기재를 우선 확인하고, 배당 처리 및 말소 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표와 명세서 대조. 전세금 전액 배당을 가정한 추정표와 전세권 존속 기재의 차이를 확인하기 전에는 매수인 인수 0원으로 계산하지 마세요.
- 강보경 임차권 조사. 보증금 20,000,000원에 관한 실제 임대차계약, 사업자등록, 점유개시, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 점유관계 확인. 이랜드리테일과 강보경이 동일 호실에 관하여 조사되어 있으므로 전대차 여부, 실제 영업자, 보증금 반환의무 및 점유관계의 연결 구조를 확인해야 합니다.
- 호실 경계 복원. 인접 호실과 구분되지 않는 창고 이용 상태를 확인하고 경계표지, 건물번호표지, 독립 출입 및 사용 가능성 등을 점검해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 감정가 대비 할인율 대신 동일 시설 내 유사 호실의 실거래, 임대료, 공실 및 관리비를 기준으로 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 장기간 체납된 공용부분 관리비, 당해세 및 배당에 영향을 미치는 우선채권을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수권리 확인이 먼저다”
이 물건은 감정가 73,000,000원에서 최저가 25,039,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 하지만 감정가 대비 큰 할인율만으로 매력적인 매수 기회라고 볼 수는 없습니다.
가장 중요한 근거는 이랜드리테일의 선순위 전세권 5,830,291원이 매수인에게 인수된다는 명세서 기재입니다. 예상배당은 전세금 전액 지급을 가정하지만, 이것만으로 전세권 인수가 해소된다고 단정할 수 없습니다. 강보경의 별도 보증금 20,000,000원 역시 대항력과 인수 여부가 불명확합니다.
또한 현황은 독립 경계가 없는 창고형 상가이고, 최근 실거래가격을 통한 적정가 검증도 이루어지지 않았습니다. 선순위 권리, 임차관계, 호실 독립성 및 환금성 문제가 함께 남은 고위험 물건입니다.
종합 판단: D등급(28점) — 입찰 보류 및 추가 권리조사 우선. 전세권의 실제 매수인 부담, 강보경 임대차의 법적 지위, 독립 사용 가능성과 시장가격을 확인한 이후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을 인수하고 어떤 상태의 상가를 취득하는지에 있습니다.
