인천지방법원 2026타경30670. 부천 상동의 ‘소풍’ 제5층 제5아르19호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 공부에는 ‘여객자동차터미널(관련부대시설)-대규모점포’로 등재돼 있지만, 실제로는 인접 호수와 경계 구분 없이 창고로 이용 중입니다. 벽체가 설치되지 않은 오픈형 상가로 조사됐고, 경계표지와 건물번호표지의 복원이 용이한 형태입니다.
권리 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 2016년 설정된 주식회사이랜드리테일 전세권입니다. 전세금은 5,830,291원, 범위는 건물 전부이며, 2021.08.12. 설정된 이기쁨 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 51,100,000원만을 실질 부담액으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 539-1 소풍 5층 5아르19호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 송내대로 239 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 여객자동차터미널(관련부대시설)-대규모점포 · 현황 인접 호수와 경계 없이 창고 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 지하3층 지상9층 중 제5층 제5아르19호 |
| 소유자 | 김에스더 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기쁨 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
2021.01.05. 부천시 압류도 말소기준보다 앞서지만, 2022.03.16. 해제로 이미 말소됐습니다. 2021.08.12. 설정된 이기쁨 근저당권 70,000,000원이 말소기준이며, 2026.03.20. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유관계 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이랜드리테일 | 5층5아르19 | 5,830,291원 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강보경(담솥) | 5층5아르19 | 20,000,000원 | - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유관계는 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없고, “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 특히 강보경(담솥)의 보증금은 20,000,000원이지만 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 낙찰 전 원본 서류와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 을구 1번 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 5,830,291원 | 5,830,291원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이기쁨 | 70,000,000원 | 43,949,909원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 75,830,291원 중 49,780,200원이 배당되고 26,050,091원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 배당계산과 별개로, 매각물건명세서에는 을구 1번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 권리인수 판단은 이를 기준으로 해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 51,100,000원 | 49,780,200원 | 26,050,091원 | 43,949,909원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 41,104,151원 | 28,895,849원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 51,641,993원 | 18,358,007원 |
유찰이 이어지면 매각가격은 내려가지만 채권 미배당은 빠르게 커집니다. 현재 회차의 신청채권자 이기쁨도 70,000,000원 전액을 배당받지 못하고 43,949,909원만 배당되는 구조입니다. 가격 하락 자체가 선순위 전세권이나 점유 리스크를 제거해 주는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 상동역 남동측 인근. 유동인구와 호별 위치 등을 고려할 때 상가로서 제반 입지여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상동역·부천시청역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 여객자동차터미널(관련부대시설)-대규모점포이나 실제로는 인접 호수와 경계 구분 없이 창고로 이용 중입니다.
- 구획. 벽체 등이 설치돼 있지 않은 오픈형 상가이며 경계표지 및 건물번호표지의 복원이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측 송내대로와 북측 길주로를 통해 인근지역과 연계됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 여객자동차터미널 부지입니다.
- 토지. 공시지가 5,829,000원/㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 광대소각입니다.
- 시설. 전기·급배수·위생·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2016.04.29. 주식회사이랜드리테일 전세권 5,830,291원이 매수인에게 인수된다는 명세서 기재를 최우선으로 확인하세요.
- 점유자 2명 현장 확인. (주)이랜드리테일과 강보경(담솥)이 동일 호수에 조사돼 있습니다. 실제 사용범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 해소. 두 점유자 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 확정일자와 배당요구 여부도 함께 원본 대조가 필요합니다.
- 경계·구획 확인. 인접 호수와 경계 없는 오픈형 창고이므로 현황상 독립된 사용·수익 범위를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 대규모점포와 현황 창고 이용 사이의 차이를 실제 영업·임대 활용 계획에 반영해야 합니다.
- 낙찰가만으로 예산 산정 금지. 현재 최저가 51,100,000원 외에 인수 전세권과 명도·점유 정리 비용 가능성을 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리
이 물건은 감정가 73,000,000원에서 한 번 유찰돼 51,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 순서여야 합니다. 2016년 전세권 5,830,291원이 매수인에게 인수되고, 같은 호수에 조사된 두 점유자의 대항력은 모두 확인되지 않았습니다. 여기에 공부상 대규모점포와 달리 현황은 인접 호수와 경계 없는 오픈형 창고입니다.
따라서 이 사건은 “유찰돼 싸진 근린시설”이 아니라, “선순위 전세권 인수·점유관계 미상·경계 없는 창고 현황을 먼저 풀어야 하는 근린시설”로 보는 것이 정확합니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가 51,100,000원 자체가 아니라, 전세권과 두 점유자의 실제 관계 및 사용범위를 입찰 전에 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.
