인천지방법원 2026타경30736. 부천시 오정구 고강동 302-6, 도로명 원종로120번길 30에 있는 한빛빌라 지층 비01호입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택이고, 건물은 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2001.07.16입니다. 대상 면적은 56.96㎡로 실거래 비교 면적과 일치합니다.
가격만 보면 1회 유찰 뒤 최저가가 91,700,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 150,000,000원보다 낮습니다. 다만 그 비교 거래는 1층이고 대상은 지층입니다. 게다가 과거 거래 200,000,000원에서 최근 거래 150,000,000원으로 최근 대비 과거 추세가 -25.0%로 잡혀 있습니다. 따라서 단순히 “시세의 61.1%니까 무조건 싸다”고 결론내리기보다는 지층 할인과 하락 추세를 함께 반영한 현장 가격 검증이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30736 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 302-6 지층 비01호 · 원종로120번길 30 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 56.96㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 지층 비01호 |
| 소유자 | 박종홍 · 2006.10.02 소유권이전 · 거래가액 36,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 29,638,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 농협은행 근저당
말소기준권리는 2013.10.01 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 60,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 그 뒤의 주식회사 케이비국민카드 가압류 13,867,304원과 2026.03.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 61.1% 할인처럼 보이지만 표본과 지층을 같이 본다
한빛빌라(302-6)는 10세대, 사용승인일 2001.07.16입니다. 확인된 실거래는 총 2건이고, 이 중 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래는 대상과 같은 56.96㎡지만 층은 1층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 56.96㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 52.83㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.96㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 91,700,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 61.1%입니다. 전체 2건 평균 175,000,000원과 비교하면 더 낮게 보이지만, 가격 판단에서는 오래된 2021년 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 2025.02 거래를 우선해서 보는 편이 타당합니다. 특히 최근 거래 추세가 -25.0%이므로 하락 흐름 자체를 무시하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,867,304원 | 13,867,304원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,782,096원 |
현재 최저가 91,700,000원 가정에서는 집행비용과 등기상 채권이 배당되고 소유자 잔여도 15,782,096원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 11,232,725원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 44,932,999원 | 30,143,099원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 고강동 작동지하차도 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지역이며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 동측 세로를 통해 역곡로 등 간선도로로 연계되고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물의 지층 비01호이며 사용승인일은 2001.07.16입니다. 위생·급배수·도시가스 공급설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 세로(가)에 접하고, 토지는 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역이 포함됩니다. 평가자료에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.8.26~2026.8.25로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,902,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 10세대 규모 다세대이고 확인된 실거래가 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 지층이라는 점까지 고려하면 아파트처럼 거래 표본을 넓게 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 등록된 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 현황점유와 전입관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 지층 상태 확인. 내부 인테리어 상태뿐 아니라 채광·환기·습기·누수 가능성을 직접 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
- 최근 거래를 우선. 전체 평균 175,000,000원에는 2021.11의 200,000,000원 거래가 포함됩니다. 최근 가격 판단은 2025.02의 150,000,000원 거래와 -25.0% 추세를 우선해서 봐야 합니다.
- 층 차이 반영. 최근 150,000,000원 거래는 1층이고 대상은 지층입니다. 동일 면적이라는 이유만으로 같은 가치로 놓으면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 2013.10.01 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서와 등기 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 ‘지층의 적정가’
이 물건은 등기상으로는 비교적 정리가 쉽습니다. 2013.10.01 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 쪽에서는 한 번 유찰된 91,700,000원이 최근 12개월 실거래 150,000,000원의 61.1%라는 점이 분명한 장점입니다. 그러나 대상은 지층이고, 최근 비교거래는 1층 단 1건이며 시장 추세도 -25.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 양호, 숫자상 가격도 낮지만 지층 가치 검증 전까지는 조건부 매력”입니다. 현장 상태와 점유관계가 확인된다면 현재 회차부터 검토할 근거가 있지만, 단순 할인율만으로 응찰가를 결정하기에는 거래 표본이 얇습니다.
