인천지방법원 2026타경30809. 김포 풍무동 한화유로메트로아파트 108동 602호로, 감정평가서상 아파트로 이용 중인 전용 84.979㎡ 대상입니다. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 6층이고 사용승인일은 2014.05.23입니다. 소유자는 장지연이며, 2018.08.28 소유권을 취득하면서 같은 날 하나은행 근저당 300,300,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.

이후 설정된 오케이저축은행 근저당 2건과 카드사 가압류 3건, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 후순위 채권자에게는 상당한 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 범위에서 곧바로 매수인 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2018.08.28 하나은행 근저당 300,300,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 현재 등기상 존속하는 오케이저축은행 근저당 200,400,000원·64,800,000원, 삼성카드 가압류 5,432,778원, 신한카드 가압류 18,483,723원, 우리카드 가압류 22,384,572원, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유 확인

감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 표는 현재 확인된 임차인 신고 기준입니다.

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격이 최근 거래대보다 낮아졌다

한화유로메트로1차 동일 면적대 최근 거래는 2026.06~2026.08 사이 12건입니다. 최근 12개월 평균은 470,833,333원, 최신 거래는 2026.08 · 478,000,000원입니다. 현재 최저매각가 331,100,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%로, 신건 감정가 473,000,000원에서 한 차례 유찰된 뒤 가격 차이가 크게 벌어진 상태입니다.

최근 거래 범위는 428,000,000원~523,000,000원이고, 감정가 473,000,000원은 최근 12개월 평균 470,833,333원과 가까운 수준입니다. 반면 현재 최저가는 331,100,000원으로 내려와 최근 평균 대비 70.3%입니다. 매수인 인수가 0원으로 계산되는 만큼 현재 회차의 실질취득 기준도 최저매각가 331,100,000원으로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 331,100,000원 가정)

채권총액 611,801,073원 중 예상 배당은 325,664,600원이며 미배당은 286,136,473원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원

특히 신청채권자인 오케이저축은행은 현재 회차에서도 청구액 236,815,301원에 비해 예상 배당이 25,364,600원에 그칩니다. 2회·3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 예상 배당이 0원으로 계산됩니다. 이는 채권자 측 배당 구조의 문제이지, 현재 분석상 매수인이 그 미배당액을 승계한다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가서상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 23층 건물 내 6층 602호입니다. 사용승인일은 2014.05.23입니다.
• 입지. 풍무초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·근린시설·공원·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 한화유로메트로1차는 965세대이며, 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역 등이 포함되며 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다.
• 건물 하자. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서의 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서·현장 점유를 최종 확인해야 합니다.
• 말소기준 재대조. 2018.08.28 하나은행 근저당 300,300,000원이 말소기준이고, 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조해야 합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 331,100,000원은 최근12개월 평균 470,833,333원의 70.3%입니다. 가격 메리트 판단은 이 최근 거래대와 개별 호수 상태를 함께 봐야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 미배당 286,136,473원이 존재하지만 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있으므로 매각물건명세서와 체납 관리비를 확인해야 합니다.

맺으며 — “1회 유찰 뒤 가격과 권리가 동시에 정돈된 구간”

이 사건은 감정가 473,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 331,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 470,833,333원, 최신 거래는 478,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 평균의 70.3%입니다. 동시에 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

따라서 이 물건의 핵심은 후순위 채권자에게 큰 미배당이 남는다는 사실보다, 그 미배당이 매수인 인수로 연결되지 않는 구조인지 원본에서 최종 확인하는 것과 임대관계 미상인 실제 점유 상태를 확인하는 데 있습니다. 그 두 가지가 그대로 확인된다면, 현재 회차는 권리와 가격을 함께 검토할 만한 구간입니다.