인천지방법원 2026타경30814. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 황토에이스타운 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 감정가 179,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 87,710,000원까지 낮아졌습니다. 외형적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 경매가격을 판단할 때 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 거래 가능한 시세와 실제 취득 부담입니다.
이 물건의 말소기준권리는 2009년 열린신용협동조합 근저당권입니다. 이후 문준식 명의의 근저당권과 신한카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 문준식 근저당권에는 정원섭 명의의 근저당권부채권 질권이 연결되어 있고, 임대관계도 미상입니다. 예상 인수액이 0원이라는 사실과 현장 점유·권리 확인을 완료했다는 것은 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30814 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 793 황토에이스타운 4층 401호 도로명: 경기도 부천시 소사구 경인로284번길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 비교대상 전용면적 42.71㎡ · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 외벽 드라이비트 마감 · 샤시창호 |
| 소유자 | 임정욱 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 87,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문준식 / 43,306,237원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임대관계 | 미상 · 임차인 신고 내역 없음 |
| 현장 표식 | 매각물건명세서 비고: 건물 외벽에 '마동'으로 표식 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 점유 확인은 필요
말소기준권리는 2009.06.26 열린신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 84,500,000원이었으나 2022.12.29 변경계약으로 46,800,000원이 등기되어 있습니다. 이후 설정된 문준식의 근저당권 3건(30,000,000원·15,000,000원·15,000,000원)은 매각으로 소멸하며, 각 근저당권에 부기된 정원섭의 질권도 기초가 되는 근저당권과 함께 정리되는 구조입니다. 신한카드의 2026.06.16 가압류 역시 소멸 대상입니다.
또한 등기부에는 과거 압류, 가등기, 임의경매개시결정, 근저당권 등이 여러 차례 등장하지만 상당수는 이미 말소되었습니다. 과거에 말소된 권리를 현재 인수 대상으로 중복 계산할 필요는 없습니다. 다만 현재 효력이 남아 있는 권리와 이미 말소된 권리는 반드시 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가 49%라는 숫자의 함정
비교 단지인 황토에이스타운(마동)은 총 6세대 규모로, 준공일은 2002.12.31입니다. 최근 실거래 8건이 확인되지만 거래 면적은 21.16~31.34㎡로, 본건 비교대상 면적 42.71㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 주변 거래 수준을 참고하기 위한 자료이며 본건의 직접적인 동일 면적 시세라고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.79㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2024.02 | 21.16㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2023.12 | 31.34㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 21.16㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2023.10 | 31.34㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2022.11 | 22.68㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2022.05 | 30.79㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 22.68㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 8건 | 80,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.79㎡ | 1건 | 73,000,000원 |
전체 8건 평균은 80,750,000원으로, 현재 최저가 87,710,000원은 전체 평균보다도 높습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균은 73,000,000원이며, 최신 거래 역시 2025.09의 73,000,000원입니다. 현 최저가는 이 기준의 120.2%에 해당합니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -10.8%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 평가하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 더욱이 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 본건과 면적도 다르므로, 87,710,000원이 본건에 비해 확실히 비싸다고 단정하기보다는 저렴하다는 근거가 부족하다고 판단하는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,978,780원 |
| 1. 열린신용협동조합 근저당 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 2. 문준식 근저당(을구 6번) | 30,000,000원 | 1,231,220원 |
| 3. 문준식 근저당(을구 7번) | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 문준식 근저당(을구 8번) | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 신한카드 가압류 | 20,392,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 모형을 그대로 표시했습니다. 열린신용협동조합의 실제 등기상 채권최고액은 2022.12.29에 46,800,000원으로 변경되었으나 위 모형은 최초 84,500,000원을 사용합니다. 따라서 배당금과 미배당액은 실제 결과와 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 동일
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 87,710,000원 | 79,161,492원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 61,396,999원 | 105,000,859원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 42,977,899원 | 123,088,415원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 제시된 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 모든 회차 0원입니다. 이는 등기상 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하기 때문이며, 미확인 임차인이나 점유 관련 위험까지 없다는 의미는 아닙니다.
3회 유찰 시 최저가는 61,396,999원으로 최근 실거래 73,000,000원보다 낮아집니다. 다만 거래 면적 차이와 -10.8% 하락 추세가 있으므로 이 가격만으로도 충분한 시세차익이 확보된다고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 남동측 인근에 있으며, 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 지하철 1호선 부천역 및 노선버스 정류장이 인근에 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2002.12.31 준공된 철근콘크리트조 5층 다세대주택으로 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접한 완경사지 사다리형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 건물 외벽의 '마동' 표식과 등기상 표시를 대조해야 합니다.
- 환금성. 6세대 규모의 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 거래가 1건이며, 비교 거래 면적도 달라 매각 예상가격 산정에 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서를 대조해 임차인과 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경. 열린신용협동조합 근저당의 채권최고액이 최초 84,500,000원에서 46,800,000원으로 변경된 내역을 원본으로 확인하고 예상배당을 재검토해야 합니다.
- 질권 관계. 문준식 근저당권에 연결된 정원섭 명의 근저당권부채권 질권의 현재 상태 및 매각 후 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 본건 면적 42.71㎡와 비교 거래 21.16~31.34㎡는 일치하지 않습니다. 유사 면적·층·건물 상태의 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 하락장 대응. 최근 가격 추세 -10.8%를 반영하여 단순 감정가 할인율이 아니라 실질 매수가격과 환금성을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 외벽 '마동' 표식, 4층 401호 위치, 건축물 상태, 드라이비트 외벽 및 누수·설비 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 부담, 당해세 및 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”과 “시세보다 저렴한 매수”는 다르다
황토에이스타운 401호는 이미 2회 유찰되었고 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하며 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 접근하기 쉬운 물건처럼 느껴집니다.
그러나 최근 실거래 평균 73,000,000원에 비해 현 최저가 87,710,000원은 120.2%이고, 가격 추세는 -10.8%입니다. 게다가 비교 거래와 본건의 전용면적이 다르며, 임대관계도 미상입니다. 소규모 다세대주택 특유의 환금성 위험도 무시할 수 없습니다.
결론은 가격과 점유 확인이 우선인 보수적 접근입니다. 말소되는 권리가 많다고 해서 물건의 전체 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 현 회차의 가격 메리트는 확인되지 않았으며, 추가 유찰 후에도 유사 면적 시세와 점유 상태를 검증한 뒤 입찰을 결정하는 편이 합리적입니다.
