인천지방법원 2026타경30814. 부천역 남동측 인근의 황토에이스타운 4층 401호, 공동주택(다세대주택)입니다. 말소기준권리는 2009.06.26. 열린신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 문준식의 근저당권들과 이번 임의경매개시결정, 신한카드 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 권리의 핵심은 비교적 명확합니다.
하지만 이 물건은 권리보다 가격 검증과 배당관계 확인이 더 중요합니다. 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 125,300,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 단지 거래 평균은 73,000,000원이고 최신 거래도 73,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -10.8%로 하락 방향입니다. 다만 최근 거래들은 대상 면적 42.71㎡와 면적이 일치하지 않으므로, 단순 금액 차이만으로 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 793 황토에이스타운 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로284번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 대상면적 / 층 | 42.71㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 임정욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 43,306,237원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리들이 중심
말소기준은 2009.06.26. 열린신용협동조합 근저당권입니다. 그 이전 국민은행 근저당권과 이동열 근저당권, 가등기·압류·과거 경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매에서 주로 볼 권리는 말소기준 이후 설정된 문준식의 근저당권 30,000,000원·15,000,000원·15,000,000원과 2026.06.16. 신한카드 가압류 20,392,712원입니다. 이들 주된 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 검증 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
황토에이스타운(마동)은 총 6세대, 2002.12.31. 준공으로 확인됩니다. 최근 거래는 다음과 같습니다. 다만 대상 면적은 42.71㎡이고 거래 표본의 면적은 21.16㎡~31.34㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 금액은 단지 거래 흐름을 보는 참고자료이지, 동일면적의 직접 비교가격으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.79㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2024.02 | 21.16㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2023.12 | 31.34㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 21.16㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2023.10 | 31.34㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2022.11 | 22.68㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2022.05 | 30.79㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 22.68㎡ | 3 | 68,000,000원 |
전체 8건 평균은 80,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 73,000,000원, 최신 거래도 73,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -10.8%입니다. 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균의 171.6%입니다. 면적 차이를 감안하더라도 현재 회차를 단순히 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 2. 근저당 · 열린신용협동조합 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 3. 근저당 · 문준식 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 문준식 | 15,000,000원 | 8,245,800원 |
| 5. 근저당 · 문준식 | 15,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,392,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 164,892,712원 중 122,745,800원이 배당되고, 미배당은 42,146,912원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 125,300,000원 | 122,745,800원 | 42,146,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 79,161,492원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 105,000,859원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 크게 늘지만, 현재 계산상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 점유·임차관계 확인이 끝났다는 뜻이 아니라, 현재 확인된 배당 구조에서 금전 인수가 계산되지 않는다는 의미로 보는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 남동측 인근이며 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 부천역 및 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지의 사다리형 토지이며 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 공시지가. 1,971,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 건물 표시. 매각물건명세서 비고상 본건 부동산 외벽에 ‘마동’으로 표식돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 을구 4번 금액 대조. 최초 채권최고액 84,500,000원과 2022.12.29. 변경된 46,800,000원 기재가 함께 있으므로 최신 등기와 배당요구액을 대조해야 합니다.
- 질권 관계 확인. 문준식의 근저당권부 채권에 정원섭 명의 질권 설정이 기재돼 있으므로 배당금 수령관계와 권리정리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보정. 최근 거래 면적이 대상 42.71㎡와 일치하지 않습니다. 동일·유사 면적 실거래를 추가 확보하기 전까지 현재 최저가의 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.8%이므로 과거 전체 평균 80,750,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- ‘마동’ 표시 확인. 외벽 표식과 등기·현황상 대상 호수가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2009.06.26. 열린신용협동조합 근저당이고, 이후 주된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 125,300,000원까지 내려왔어도 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 73,000,000원이고, 최근 추세는 -10.8%입니다. 더구나 최근 거래 면적이 대상 42.71㎡와 일치하지 않아 직접적인 동일면적 시세 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이지만 현재 가격에 대한 확신은 낮게 두는 것이 맞습니다. 배당상 채권최고액 변경 기재와 임대관계 미상까지 원본에서 확인한 뒤 가격을 결정하는 보수적 접근이 필요합니다.
