인천지방법원 2026타경30820. 부천시 소사구 심곡본동 성도리치빌5차 5층 501호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 1회 유찰돼 183,400,000원까지 내려온 최저가 자체가 아닙니다. 임차인 정민희는 2019.10.18. 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2022.01.26. 압류보다 앞섭니다. 보증금은 237,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태이므로, 배당으로 전액 회수하지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 최저가 183,400,000원을 매각가로 놓은 배당표에서는 집행비용 3,367,600원을 먼저 차감한 뒤 정민희에게 180,032,400원이 배당되고, 나머지 56,967,600원이 남습니다. 따라서 낙찰가만 보고 183,400,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 183,400,000원 + 56,967,600원 = 240,367,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30820 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 584-1 성도리치빌5차 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 · 제5층 제501호 · 사용승인 2019.06.07 |
| 면적 | 53.19㎡ |
| 소유자 | 김연호 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준으로 제시된 권리는 2022.01.26. 노원세무서장 관련 압류입니다. 그런데 정민희의 확정일자는 2019.09.17., 전입·점유개시는 2019.10.18.로 그보다 훨씬 빠릅니다. 이후 2023.09.26. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 임대보증금을 전액 배당받지 못하면 주택임차권이 매수인에게 인수되는 구조가 명시되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 237,000,000원 | 2019.10.18 | 2019.09.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
정민희는 2023.09.26. 배당요구를 한 것으로 확인되며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 동일한 정민희가 강제경매 신청채권자로도 기재되어 있어, 임대차와 신청채권의 관계 및 원인채권은 입찰 전 원본 문서로 대조할 필요가 있습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 거의 그대로다
대항력 임차인의 보증금 237,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 배당가정의 집행비용까지 포함하면 실질취득 부담은 보증금보다 조금 높은 수준에서 형성됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 183,400,000원 | 56,967,600원 | 240,367,600원 |
| 2회 유찰 시 | 128,379,999원 | 111,217,321원 | 239,597,320원 |
| 3회 유찰 시 | 89,865,999원 | 149,151,589원 | 239,017,588원 |
따라서 이 사건은 최저가 183,400,000원이나 향후 128,379,999원·89,865,999원만 보고 ‘싸졌다’고 평가해서는 안 됩니다. 실질적인 판단 기준은 각 회차의 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 별도의 실거래 비교 근거 없이 감정가와의 차이만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 |
| 1. 임차인 정민희 보증금 | 237,000,000원 | 180,032,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정민희 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 정민희의 미배당 보증금이 56,967,600원이며, 이 금액이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 차감되는 경우 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도원초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.06.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 규모. 성도리치빌5차는 8세대 규모이며, 토지는 다세대주택 8세대와 제1종근린생활시설 1호의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,761,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 기준 183,400,000원이 아니라 인수액을 합친 240,367,600원을 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 239,597,320원, 3회 유찰 시 239,017,588원으로 총 부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 임차보증금 전액 배당 여부 확인. 정민희가 237,000,000원을 전액 배당받지 못하면 부족분 인수 문제가 남습니다.
- 세금 우선순위 원본 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 정민희가 양쪽에 동일인으로 기재되어 있으므로 임대차계약서와 경매 신청채권의 원인을 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 적용 범위와 입찰·취득 절차상 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 세금자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.83억 낙찰”이 아니라 “약 2.4억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 262,000,000원에서 한 차례 유찰돼 183,400,000원으로 떨어진 최저가입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 핵심이 아닙니다. 정민희의 보증금 237,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 배당가정에서도 56,967,600원이 남아 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 240,367,600원입니다. 2회·3회 더 유찰돼도 실질취득은 각각 239,597,320원·239,017,588원으로 큰 차이가 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건 중 선순위로 차감될 세금이 존재하면 임차보증금 미배당액은 더 커질 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 임차보증금 잔액과 세금의 실제 배당순위입니다.
