청주지방법원 2025타경4193. 진천군 초평면 진암리 372-1·371-5·372-3 일대의 진암리여관과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 여관·단독주택·물탱크실 등으로 이용되고 있으며, 별도의 단독주택도 포함됩니다. 현재 최저가는 감정가 3,510,337,600원에서 한 차례 유찰된 2,457,236,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.04.15 설정된 동천안농업협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당입니다. 뒤이어 2022.09.06 차현우의 1,100,000,000원 근저당, 2025.08.21 임의경매개시결정, 2026.03.09 국민건강보험공단 압류가 이어졌고 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기상으로는 매각 후 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4193 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 초평면 진암리 372-1 · 371-5 · 372-3 / 충청북도 진천군 초평면 구정로 121-9 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 여관 및 단독주택 · 물탱크실 등 |
| 소유자 | 김종수 2분의 1 · 우명남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,510,337,600원 / 2,457,236,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 동천안농업협동조합 |
| 청구액 | 2,196,352,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록 5 지상 제시외 건물 포함 · 정원수·정원석 등 토지 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2020.06.22 김종수·우명남이 각 2분의 1 지분으로 취득한 상태입니다. 그 이전에 설정됐던 국민은행·청주축산업협동조합·개인 근저당권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2022.04.15 동천안농업협동조합 근저당이고, 그 뒤 차현우 근저당·경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차현우 | 1번 ~ 11번 목록 전체 및 제시외 1,2번 · 여관 | 2022.08.26 | 보증금 미상 · 차임 1,200 | 없음 | 미상 | 없음 |
차현우의 전입일은 2022.08.26으로 말소기준일 2022.04.15보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입시점을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차의 구체적인 금액관계와 배당관계는 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,457,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,972,360원 |
| 1. 근저당 · 동천안농업협동조합 | 2,640,000,000원 | 2,430,263,640원 |
| 2. 근저당 · 차현우 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권총액 3,740,000,000원 중 2,430,263,640원이 배당되고, 미배당은 1,309,736,360원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,457,236,000원 | 2,430,263,640원 | 1,309,736,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,720,065,200원 | 1,700,464,548원 | 2,039,535,452원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,204,045,640원 | 1,189,605,184원 | 2,550,394,816원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 2,196,352,529원보다 동천안농업협동조합에 대한 예상배당 2,430,263,640원이 커 신청채권 청구액은 충족되는 구조입니다. 그러나 2회 유찰 시 예상배당은 1,700,464,548원, 3회 유찰 시 1,189,605,184원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 진천군 초평면 용산리 소재 구정초등학교 서측 원거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장·주택지·농경지가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 4·10은 여관 및 단독주택·물탱크실 등, 기호 8은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 여관 관련 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층~지상3층, 별도 단독주택은 벽돌구조 판넬지붕 단층입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 일부 토지는 영농여건불리농지에 해당합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지 지표. 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 토지면적 880.0㎡ · 공시지가 122,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차계약 원본 확인. 차현우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 계약내용 자체는 반드시 대조해야 합니다.
- 점유자와 근저당권자의 관계 확인. 차현우가 점유자로도, 후순위 근저당권자로도 나타납니다. 실질 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·여관·단독주택뿐 아니라 목록 5 지상 제시외 건물도 포함되며 정원수·정원석 등도 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 사업성·환금성 별도 검토. 여관·단독주택·토지가 결합된 비표준 물건이므로 단순 감정가 할인율보다 실제 운영 가능성과 향후 매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 일부 영농여건불리농지 조건을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 권리만 보면 핵심은 분명합니다. 2022.04.15 동천안농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 차현우 근저당·경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 소멸합니다. 현재 최저가 2,457,236,000원에서 계산된 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 여관과 단독주택이 함께 이용되고 여러 토지와 제시외 건물이 일괄매각되며, 여관 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 더구나 같은 이름의 차현우가 1,100,000,000원 후순위 근저당권자로도 등장합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 점유·이용·환금성 검증이 핵심인 물건으로 보는 것이 적절합니다.
