청주지방법원 2025타경4193. 등기상 진천군 초평면 진암리 372-1, 371-5, 372-3에 걸친 진암리여관 관련 물건입니다. 감정 이용상태는 여관·단독주택·물탱크실 및 별도 단독주택으로 확인되고, 사건 용도도 ‘기타 + 토지’입니다. 현재 소유자는 김종수·우명남 각 2분의 1 공유이며, 2020.06.22 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 기준점은 2022.04.15 설정된 동천안농업협동조합 근저당권 2,640,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 국민은행·개인 근저당과 가압류 등은 이미 등기부상 말소됐고, 기준권리 뒤에 설정된 차현우 근저당 1,100,000,000원과 경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4193 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 초평면 진암리 372-1, 371-5, 372-3 · 도로명 충청북도 진천군 초평면 구정로 121-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 여관 및 단독주택, 물탱크실 등 · 별도 단독주택 |
| 소유자 | 김종수 2분의 1 · 우명남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,510,337,600원 / 2,457,236,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동천안농업협동조합 / 2,196,352,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 일괄매각 | 일괄매각 · 목록 5 지상 제시외 건물 매각 포함 · 정원수·정원석 등은 토지에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.04.15 동천안농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2022.09.06 차현우 근저당, 2025.08.21 임의경매개시결정, 2026.03.09 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 가등기·가압류·국민은행 및 개인 근저당들은 이미 말소돼 현재 인수권리로 남지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차현우 | 1번~11번 목록 전체 및 제시외 1,2번 · 여관 | 2022.08.26 | 보증금 미상 · 차임 1,200 | 없음 | 미상 | 없음 |
차현우의 전입일은 2022.08.26으로 말소기준권리인 2022.04.15보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상이며, 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가 3,510,337,600원에서 1회 유찰된 2,457,236,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 같은 2,457,236,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 있다”라고 판단할 수 없습니다. 특히 여관·단독주택·토지가 함께 묶인 복합 물건은 개별 건물 상태와 토지 활용도에 따라 가격 편차가 커질 수 있어, 감정가 할인율과 시장가치 판단은 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,457,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 26,972,360원 |
| 1. 근저당 · 동천안농업협동조합 | 2,640,000,000원 | 2,430,263,640원 |
| 2. 근저당 · 차현우 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 3,740,000,000원 중 2,430,263,640원이 배당되고, 1,309,736,360원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진천군 초평면 용산리 소재 구정초등학교 서측 원거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장·주택지·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장 거리 및 운행빈도를 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 4·10은 여관 및 단독주택·물탱크실 등, 기호 8은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 880.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 122,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 일부 필지는 영농여건불리농지로 기재돼 있습니다.
- 건물. 주요 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층~지상 3층이며, 별도 단독주택은 벽돌구조 판넬지붕 단층입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 여관·토지 복합물건의 실제 시장가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본. 차현우의 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 실제 임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서와 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부. 임차인과 후순위 근저당권자의 이름이 동일하므로 근저당 설정 경위와 점유관계를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 5 지상 제시외 건물이 매각에 포함되고 정원수·정원석 등도 토지 평가에 포함된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 일부 필지의 영농여건불리농지 표시가 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2022.04.15 동천안농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 임차인 차현우의 전입도 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액 역시 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 2,457,236,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 실거래 데이터가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여관과 단독주택, 토지가 결합된 복합 부동산이라는 점까지 감안하면 이 사건의 핵심은 단순 할인율보다 임대차 실체·현장 이용상태·토지 활용도와 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
