인천지방법원 2026타경30865. 부천시 소사구 괴안동 두산마이빌 5층 502호, 전용 33.81㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박성현으로 2020.08.28 거래가 86,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.05.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세·지방세 압류와 2026.04.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞선 2022.05.11 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 권리라 매수인이 반드시 별도로 봐야 합니다.
등기된 임차권에는 2019.04.04 계약 보증금 90,000,000원, 2021.03.13 계약 보증금 110,000,000원이 순차 기재돼 있고, 주민등록일자·점유개시일자는 2019.05.21입니다. 최신 계약 기재액 110,000,000원이 현재 최저가 86,940,000원보다 크므로, 유찰로 입찰가격이 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 132-3 5층 502호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 안곡로86번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 33.81㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 |
| 소유자 | 박성현 (2020.08.28 소유권이전 · 거래가 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,200,000원 / 86,940,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 113,969,040원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.17 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 3,597,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 합산 금지
실제 임차인은 강홍구 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 강홍구 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 즉 90,000,000원과 110,000,000원을 서로 다른 두 임차인의 보증금처럼 더하는 구조가 아닙니다.
| 구분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강홍구 실제 임차인 | 현황 전입 2025.08.29 | 임차권등기 기재 90,000,000원 → 110,000,000원 | 현황 전입 기준 없음 다만 선순위 임차권 승계권리는 별도 | 확인 필요 | 한국토지주택공사 승계 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2019.05.21 임차권등기 2022.05.11 | 강홍구 보증금의 승계 별도 합산 금지 | 대항력 승계 有 | 배당요구 2022.05.11 확정일자 2019.04.05 / 2021.03.22 | 매수인 인수 위험 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가가 곧 취득원가는 아니다
현재 최저가는 86,940,000원으로 감정가 124,200,000원의 70%입니다. 표면적으로는 37,260,000원이 내려왔지만, 선순위 임차보증금 최신 기재액 110,000,000원이 최저가보다 큽니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액 ≈ 보증금이 됩니다.
2회 유찰 시 최저가는 60,857,999원, 3회 유찰 시 42,600,599원으로 더 내려갑니다. 그러나 선순위 보증금이 미배당으로 남는 만큼 인수 부담이 커지는 구조이므로, 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 표본이 없는 만큼, 이 110,000,000원 수준의 실질취득액이 시장보다 싼지 여부도 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,964,920원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 84,975,080원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 113,969,040원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,711,469,040원 중 배당 84,975,080원, 미배당 3,626,493,960원으로 계산된 표입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 전용 33.81㎡ 주택입니다. 두산마이빌은 총 8세대, 사용승인일은 2003.08.11입니다.
- 입지. 부천부안초등학교 남서측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택·단독주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 역곡역이 있습니다. 남측 소사동로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대체로 사다리형 평지이며 토지면적은 172.0㎡, 공시지가는 2,077,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 건물상태 메모. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 제시외 건물이 포함돼 있으며 우편함에 급수정지 예고 안내문이 부착돼 있었습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이므로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제로 평가하지 말고, 실질취득액 110,000,000원 수준의 주변 다세대 매매가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 110,000,000원을 기준가격으로 볼 것. 현재 최저가 86,940,000원이 아니라 선순위 보증금 인수까지 합친 실질취득액으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2019.04.04 보증금 90,000,000원, 2021.03.13 보증금 110,000,000원의 계약 승계관계와 현재 잔존 보증금을 매각물건명세서·임차권등기 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 강홍구 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 별도 110,000,000원을 추가해 이중 계산하면 안 됩니다.
- 배당요구·미배당액 확인. 한국토지주택공사는 2022.05.11 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당액이 얼마인지에 따라 낙찰 후 잔존 인수액이 달라집니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 선순위 배당구조가 달라질 수 있으므로 세금 교부청구와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 급수정지 사유 확인. 우편함의 급수정지 예고 안내문과 관련해 수도요금·관리비·점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 관계 확인. 현황상 강홍구 전입이 확인되므로 실제 점유자, 인도 협의 상대방, 임차권 승계 당사자를 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 시세 검증. 유찰률 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 주변 동일 용도·유사 면적 다세대 거래와 실질취득 약 110,000,000원을 직접 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “1.10억 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건은 감정가 124,200,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 86,940,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서 중요한 숫자는 70%가 아닙니다. 2019.05.21 주민등록·점유를 기초로 한 선순위 주택임차권이 2022.05.11 등기돼 있고, 최신 보증금 기재액은 110,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.05.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞서기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 110,000,000원 수준에 머무는 구조로 판단해야 합니다.
여기에 세금 압류 6건, 선순위 임차권이 빠진 예상배당표의 재산정 필요, 급수정지 예고, 8세대 소규모 다세대라는 환금성 점검 요소까지 겹칩니다. 반대로 한국토지주택공사는 강홍구 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금을 하나 더 더하는 것은 잘못입니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만 권리 부담까지 포함한 실제 가격은 낮지 않습니다. 입찰 여부는 86,940,000원이 아니라 약 110,000,000원의 실질취득액이 주변 시세에서 경쟁력이 있는지를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
