554,400,000원
인천지방법원 2026타경30887. 부천시 소사구 범박동 ‘일루미스테이트’ 413동 7층 701호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 792,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 554,400,000원입니다. 동일 면적권 최근 12개월 실거래 평균은 802,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 790,000,000원으로 표면 최저가만 놓고 보면 시세보다 낮습니다. 다만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 정성빈의 임대차 조건이 확인되지 않는다는 점입니다.
말소기준은 2026.03.19. 농협은행주식회사 근저당권 583,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 근로복지공단·신용보증기금 가압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 정성빈의 전입신고일은 2025.11.27.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 327 일루미스테이트 413동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 철근콘크리트구조 28층 규모 중 7층 |
| 소유자 | 이재석 · 단독소유 · 거래가액 546,280,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 792,000,000원 / 554,400,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2026.03.19. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 583,000,000원 |
| 경매개시 | 2026.04.17. 농협은행주식회사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 말소기준은 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류 7건, 경매개시결정, 근로복지공단 59,716,000원 가압류, 신용보증기금 19,389,410원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 후순위 권리를 매수인이 직접 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성빈 | 2025.11.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 이 숫자만으로 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 정성빈의 보증금과 배당 여부가 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
② 시세 비교 — 69.1%는 ‘표면 최저가’ 기준
일루미스테이트는 3,724세대, 2024.01.15. 준공 단지입니다. 전용 84.97㎡를 중심으로 확인된 최근 거래 12건의 평균은 802,333,333원이고, 최신 거래는 2026년 8월 790,000,000원입니다. 현재 최저가 554,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 69.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 9 | 790,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 795,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 6 | 779,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 13 | 828,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 780,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 13 | 803,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 18 | 750,000,000원 |
| 2026.07 | 84.74㎡ | 23 | 820,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 25 | 845,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 21 | 820,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 6 | 820,000,000원 |
| 2026.07 | 84.74㎡ | 11 | 798,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 802,333,333원 |
실거래 범위는 750,000,000원~845,000,000원이고, 감정가 792,000,000원도 최근 거래권 안에 있습니다. 1회 유찰로 경매 최저가가 554,400,000원까지 내려오면서 표면상 가격 격차는 커졌습니다. 하지만 실질취득가를 계산할 임차보증금이 미상이므로, 현 단계에서는 “554,400,000원에 취득 가능”하다는 식의 판단은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 554,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,944,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 583,000,000원 | 546,456,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 59,716,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 19,389,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 662,105,410원 중 예상배당 546,456,000원, 미배당 115,649,410원입니다. 국세·지방세 압류 7건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 정성빈의 보증금·우선변제 여부는 확정되지 않아 위 표만으로 매수인 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 범박동 범박고등학교 서측 인근, 대규모 택지개발지역 내 주택지대에 위치합니다.
- 교통. 남서측 인근에 수도권제1순환고속국도 시흥I.C가 있고 시내버스 정류장이 인접해 대중교통상황은 보통입니다.
- 단지. 일루미스테이트 3,724세대, 2024.01.15. 준공. 본건은 철근콘크리트구조 28층 규모 중 7층입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 일반적인 상하수도·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 대로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,433,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지는 범박동 327, 334, 338, 349번지 4개 필지로 등기되어 있으나 본건 4단지는 범박동 349번지 상에 건축되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정성빈 임대차 원본 확인. 보증금, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득가로 시세 비교. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남으면 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 채권자 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 대지권 표시 확인. 등기상 4개 필지가 대지권 목적 토지로 기재되어 있으나 4단지는 범박동 349번지에 건축되어 있다는 비고를 원본에서 대조하세요.
- 현재 회차 가격만 보지 않기. 554,400,000원은 최근 12개월 평균의 69.1%지만 이는 인수액을 더하지 않은 표면 가격입니다.
- 관리비·점유 명도 확인. 실제 점유관계와 미납 관리비를 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 서류·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “69.1% 할인보다 먼저 볼 것은 보증금”
가격만 보면 눈에 띕니다. 최근 12개월 실거래 평균 802,333,333원에 비해 현재 최저가는 554,400,000원, 비율은 69.1%입니다. 감정가 792,000,000원도 최근 실거래권과 크게 벗어나지 않아 1회 유찰 효과가 분명합니다.
그러나 이 사건은 가격표만으로 등급을 올리기 어려운 물건입니다. 정성빈의 전입일 2025.11.27.은 농협은행 근저당 2026.03.19.보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 확정 불가입니다. 대항력이 인정되어 미배당 보증금이 승계된다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득가가 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
등기상 후순위는 정리되지만, 임차관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 정성빈의 실제 보증금과 배당·대항력 관계를 확인해 최종 실질취득가를 확정하는 데 있습니다.
