청주지방법원 2025타경5288. 청주시 흥덕구 복대동 1757의 연립·다세대 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 조유상이고, 2024.06.24 정민택 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이어 2024.07.24 같은 정민택 앞으로 채권최고액 45,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 2025.11.05 정민택이 임의경매를 신청했습니다. 두 현존 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 101호 조세흠, 102호 홍순학, 103호 TA MINH NHUT은 전입일이 모두 말소기준일인 2024.06.24 이후여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 201호 김지화와 주거 점유자로 기재된 까지는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 둘을 단순히 “인수 없음”으로 처리하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 1757 · 충청북도 청주시 흥덕구 풍산로169번길 8-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 192.9㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 조유상 (2024.06.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 303,294,590원 / 303,294,590원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정민택 / 147,594,519원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유권리는 확인 필요
과거 청주축산업협동조합 근저당 120,000,000원과 김재순 근저당 70,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.06.24 정민택 근저당 150,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 45,000,000원 근저당과 2025.11.05 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체에서는 낙찰자가 승계할 권리가 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 2명은 대항력 판정 보류
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조세흠 | 101호 전체 | 2024.10.21 | 4,000원 | 2025.12.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍순학 | 102호 전체 | 2025.07.04 | 2,000원 | 2026.01.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| TA MINH NHUT | 103호 전체 | 2024.08.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지화 | 201호 전체 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 까지 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증금 대위·승계 신고자는 없으므로 위 표의 실제 임차인은 5명입니다. 조세흠·홍순학·TA MINH NHUT은 전입일이 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금·우선변제 여부가 모두 확정된 것은 아닙니다. 특히 김지화·까지는 전입일 자체가 확인되지 않으므로 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 303,294,590원으로 동일합니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 기준이 제시되지 않아 감정가·최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, “시세보다 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 산출 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 303,294,590원 | 195,000,000원 | 0원 | 103,248,466원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 242,635,672원 | 195,000,000원 | 0원 | 43,438,773원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 194,108,537원 | 190,591,017원 | 4,408,983원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권최고액 합계 195,000,000원 중 4,408,983원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당 채권은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 각 시나리오의 매수인 인수 산출값은 0원이지만, 미상 임차인의 권리 위험은 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,294,590원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,046,124원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 정민택 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 정민택 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,248,466원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 195,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 103,248,466원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 임차인의 우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·이용·환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 아파트 물건으로 가정해서 분석하면 안 됩니다.
- 토지. 토지면적 192.9㎡, 지목은 대, 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·주거용지에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 698,200원/㎡입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 입찰 전 제시외 건물의 실제 현황과 점유 범위를 함께 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교 근거로 매각가의 시장 경쟁력을 정량화할 수 없는 만큼, 최저가 자체만으로 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지화·까지의 전입일 확인. 두 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 말소기준일 2024.06.24과의 선후관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. TA MINH NHUT·김지화·까지의 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 대항력 가능 점유자의 보증금은 실질취득가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 우선변제 확인. 임차인 5명의 우선변제 여부를 배당요구·확정일자·점유관계와 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 제시외 건물의 위치·사용자·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 현재 최저가 303,294,590원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 없이 “신건이 싸다”는 결론을 내리지 마세요.
- 배당표와 인수위험 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당 4,408,983원이 생기지만 이것이 자동으로 매수인 인수가 되는 것은 아닙니다. 반대로 임차인 미상 위험은 배당표상 인수 0원과 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 직접 대조해 점유자별 권리를 확정하세요.
맺으며 — “등기는 소멸, 임차인은 아직 확정 전”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2024.06.24 정민택 근저당이 말소기준이고, 이후의 45,000,000원 근저당과 경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸합니다. 조세흠·홍순학·TA MINH NHUT도 전입일이 기준일 이후라 대항력이 없습니다.
하지만 결론을 “인수 0원이라 안전하다”로 끝내기에는 이릅니다. 실제 임차인 5명 중 김지화와 까지는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 산출값일 뿐, 이 두 점유자의 권리가 확정된 뒤에야 실질취득가도 확정할 수 있습니다. 더구나 실거래 비교 근거도 없어 최저가 303,294,590원이 시세 대비 매력적인지도 판단하기 어렵습니다. 등기권리는 합격권, 임차인 확인과 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 두 미상 점유자의 권리를 입찰 전에 얼마나 확실히 걷어내느냐입니다.