청주지방법원 2025타경5530. 충청북도 청주시 상당구 용암동 1604의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층이고, 현재 위락시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 316.5㎡, 지목은 대, 근린상업지역·상업용지에 속합니다. 현재 소유자는 주식회사다인한우이며, 2024.08.23 대물변제를 원인으로 2024.08.27 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2024.10.04 접수된 신한은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2024.10.21 신한은행 근저당 240,000,000원, 2025.11.13 임의경매개시결정과 이후 압류들은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이상숙·유선종의 전입일은 각각 2023.05.18, 2020.11.10으로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5530 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 1604 · 충청북도 청주시 상당구 월평로184번길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 위락시설 및 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층, 지상4층 |
| 토지 | 316.5㎡ · 대 · 근린상업지역 · 상업용 |
| 소유자 | 주식회사다인한우 |
| 감정가 / 최저가 | 1,693,308,400원 / 1,185,315,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 923,335,201원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸
1997년부터 2024년 사이 존재했던 청주농업협동조합·오영봉·하나은행· 제이앤파이낸셜대부주식회사 관련 근저당은 이미 말소되어 현재 인수대상 권리가 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2024.10.04 신한은행 근저당 840,000,000원이고, 그 이후 신한은행 근저당 240,000,000원과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상숙 | 1층 전체 및 제시외 1번 | 2023.05.18 | 1,500원 | 2025.12.10 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 유선종 | 2층 전체 | 2020.11.10 | 2,000원 | 2025.12.08 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
두 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 이상숙은 1층 전체 및 제시외 1번, 유선종은 2층 전체를 점유하며, 전입일이 모두 2024.10.04 말소기준보다 빠릅니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 이상숙 1,500원과 유선종 2,000원을 합한 3,500원입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 1,693,308,400원, 현재 최저매각가는 1,185,315,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 여기에 예상 인수액 3,500원을 더한 실질취득은 1,185,318,500원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,185,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,253,150원 |
| 인수 · 임차인 이상숙 | 1,500원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 유선종 | 2,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 신한은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,061,850원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 14,253,150원을 제외하고 신한은행 근저당 840,000,000원과 240,000,000원이 모두 배당되며 소유자 잔여 91,061,850원이 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 후순위 배당과 잔여는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 1,185,315,000원 | 1,080,000,000원 | 0원 | 3,500원 |
| 2회 유찰 · 49% | 829,720,500원 | 819,023,295원 | 260,976,705원 | 3,500원 |
| 3회 유찰 · 34% | 580,804,350원 | 572,596,306원 | 507,403,694원 | 3,500원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당은 빠르게 늘지만, 임차인 보증금은 애초 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 세 시나리오 모두 3,500원으로 동일합니다. 현재 회차에서는 채권자 총 1,080,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰부터는 전액 변제가 되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용암광장 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통시설 접근성과 배차간격을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 위락시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상4층 철근콘크리트조입니다.
- 토지. 316.5㎡의 대지로 평지·가로장방형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·상업용지·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,488,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 이상숙 1,500원, 유선종 2,000원 합계 3,500원을 낙찰대금과 별도로 반영해야 합니다.
- 대항력 재확인. 두 전입일 모두 2024.10.04보다 빠릅니다. 인도·명도 협의 전 임대차관계와 점유현황을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 0순위에서 차감되어 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각 대상입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 용도·환금성. 아파트가 아니라 위락시설·근린생활시설과 토지의 복합 물건이므로 실제 영업수요와 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만 임차권은 남는다”
이 사건의 구조는 명확합니다. 2024.10.04 신한은행 근저당을 기준으로 이후 근저당과 압류는 매각으로 소멸하고, 과거 권리 상당수도 이미 말소되어 있습니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 2명이 있다는 점이 핵심입니다. 예상배당에서는 임차보증금을 배당하지 않고 매수인 인수 3,500원으로 계산합니다.
현재 최저가는 감정가 1,693,308,400원의 70%인 1,185,315,000원이고, 실질취득은 1,185,318,500원입니다. 하지만 비교 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 싼지는 확인되지 않습니다. 등기상 후순위 권리 정리는 명확하지만, 대항력 임차인·당해세·상업용 부동산의 환금성을 함께 점검해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
