청주지방법원 2025타경5981. 청주시 흥덕구 복대동 ‘포빌’ 1동 10층 1005호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중인 전용 47.215㎡ 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 최재민은 2017.02.28 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2018.06.15입니다. 전입이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 인정된 자료이며, 확정일자 2017.02.17과 배당요구도 확인됩니다.

현재 회차 매각가 97,300,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,151,400원을 먼저 빼고 임차인에게 95,148,600원이 배당됩니다. 보증금 110,000,000원 중 남는 14,851,400원은 매수인 인수 예상액입니다. 따라서 입찰가만 보면 97,300,000원이지만, 실제 부담 기준으로는 112,151,400원을 먼저 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준은 2018.06.15 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 최재민은 2017.02.28 전입·점유를 시작해 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.11.11에 이루어졌지만, 자료상 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 이미 2017년에 갖춰졌습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 임차인 본인 자료이며, 배당요구가 확인됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 112,151,400원을 비교한다

포빌 전용 47.22㎡ 안팎의 거래 자료는 12건입니다. 전체 평균은 128,958,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 128,318,181원, 최신 거래는 2026.04의 132,500,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.6%의 하락 추세입니다.

최저가 97,300,000원만 보면 최근 12개월 평균의 75.8%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그 비교가 잘못된 접근입니다. 현재 예상 인수를 포함한 실질취득 112,151,400원은 최근 12개월 평균의 약 87.4%, 최신 거래 132,500,000원의 약 84.6%입니다. 즉 현재 계산상 시세 아래이기는 하지만, 최저가 기준 24.2% 할인으로 보는 것과 실제 가격 여유는 전혀 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

현재 계산에서는 임차인 보증금 중 14,851,400원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당해 우선 차감되는 경우 임차인 배당액이 감소하고 인수액이 더 커질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 47.215㎡입니다.
• 입지. 충북대학교 북서측 인근으로 근린주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 북측 약 35미터 및 동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역(복대가경사창지구)이며 공시지가는 1,849,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상22층이며 사용승인일은 2017.01.26입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 포빌은 299세대이며 전용 47.22㎡ 안팎 거래자료 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -5.6%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가 대신 실질취득가로 판단. 현재 회차는 97,300,000원이 아니라 인수 14,851,400원을 더한 112,151,400원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 시 실질취득 111,625,980원, 3회 유찰 시 111,258,186원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 미배당과 매수인 인수가 현재 예상보다 커질 수 있습니다.
• 임차관계 원본 확인. 임차인 최재민과 신청채권자 최재민이 같은 이름으로 확인되고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 확인해야 합니다.
• 시장 하락 반영. 최근 거래 추세 -5.6%를 반영해 최근 12개월 평균 128,318,181원과 최신 거래 132,500,000원을 중심으로 응찰 상한을 판단해야 합니다.

맺으며 — “97,300,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 139,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 97,300,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 최재민의 보증금은 110,000,000원이고, 현재 배당 예상액은 95,148,600원입니다. 남는 14,851,400원을 매수인이 인수하면 실질취득은 112,151,400원입니다. 2회·3회 유찰에서도 인수액이 증가해 총부담은 111,625,980원·111,258,186원으로 보증금 부근에 머뭅니다.

실질취득 112,151,400원은 최근 12개월 평균 128,318,181원보다 낮아 현재 자료상 가격 여유는 있습니다. 다만 시장이 -5.6% 하락 추세이고, 국세·지방세 압류 4건의 우선배당 여부가 임차인 배당과 인수액을 바꿀 수 있습니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일 이름 문제까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 시세 아래지만, 권리확인 비용을 감수해야 하는 인수형 물건”입니다. 최저가 할인율이 아니라 실제 인수액을 확정한 뒤 실질취득가로 판단해야 합니다.