대전지방법원 2025타경4096. 대전광역시 중구 문창동 2-23의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 99.8㎡, 제3종일반주거지역에 있고 문창동2구역 재개발사업의 정비구역·지구단위계획구역에 포함돼 있습니다. 다만 일부가 수변공원에 저촉돼 감정평가에도 이를 반영했습니다. 건물은 1984.09.21 사용승인된 지상 2층 단독주택과 변소·창고로 조사됐고, 내부는 일부 리모델링 공사가 중단된 상태입니다.
등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 소유자는 최난자이고, 과거 국민건강보험공단 압류는 2003.06.05 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매를 발생시킨 권리는 2026.01.19 접수된 백안순의 강제경매개시결정입니다. 별도의 근저당권은 확인되지 않습니다. 다만 권리등기보다 중요한 변수가 하나 남아 있습니다. 백안순이 현황조사와 매각물건명세서에서 임차인으로도 조사됐다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문창동 2-23 · 대전광역시 중구 보문로20번길 140-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택, 변소 및 창고 |
| 토지 | 99.8㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트벽돌 및 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 단독주택 · 사용승인일 1984.09.21 |
| 소유자 | 최난자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,296,720원 / 96,807,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백안순 / 6,275,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 공시지가 | 449,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수
1985.07.10 최난자 명의로 소유권보존됐고, 2002년 국민건강보험공단 대전중부지사의 압류가 있었으나 2003.06.05 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 작동하는 것은 2026.01.19의 강제경매개시결정입니다. 등기부상 근저당권은 없습니다.
② 임차인 — 보증금·전입일 미상
임차인으로 조사된 인원은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백안순 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금 자체가 확인되지 않기 때문에 현재 배당모형의 매수인 인수 0원을 그대로 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 배당표는 확인된 신청채권액을 기준으로 계산됐지만, 백안순이 실제 임차인이고 대항요건을 갖춘 경우에는 결과가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 전입세대·점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,142,526원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 백안순 | 6,275,616원 | 6,275,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,388,858원 |
현재 회차 배당모형상 신청채권 6,275,616원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 88,388,858원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 백안순의 보증금과 대항력도 미확정입니다.
④ 건물·토지 상태 — 가격보다 현장 확인 비중이 크다
- 건물 상태. 단독주택 내부는 일부 리모델링 공사가 중단됐고, 2층은 창문이 제거된 상태로 장기간 방치됐습니다.
- 부속건물. 변소 및 창고는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 도장면 상당 부분이 박락·변색된 상태입니다.
- 설비. 단독주택 부분에는 기본적인 급·배수시설, 일부 전기설비, 개별 난방설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 99.8㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 일부가 수변공원에 저촉돼 이를 감안해 평가됐습니다.
- 정비계획. 문창동2구역 재개발사업 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전문창초등학교 북동측 인근이며 단독주택·주상용·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상토지 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 정비구역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 수변공원 저촉. 대상 토지 일부가 수변공원에 저촉되며 감정가에 이미 이를 감안했습니다.
- 시세 비교. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 96,807,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백안순 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 점유 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 백안순이 강제경매 신청채권자이면서 임차인 조사에도 등장하는 이유와 법률관계를 확인해야 합니다.
- 유치권 흔적 확인. 공사대금 미납 유치권 현수막은 제거됐지만 공사계약·미지급 공사비·점유 주체 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 리모델링 중단 상태 확인. 2층 창문 제거 및 장기간 방치 상태를 직접 확인하고 추가 공사 범위를 점검해야 합니다.
- 수변공원 저촉 확인. 토지 일부 저촉 범위와 이용 제한을 지적도·토지이용계획확인서 등으로 다시 대조해야 합니다.
- 정비구역 확인. 문창동2구역 재개발사업 정비구역 내 권리관계와 향후 사업 진행 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 건 미확정 권리다
현재 최저가는 감정가의 70%인 96,807,000원이고, 확인된 신청채권 6,275,616원도 배당표상 전액 충족됩니다. 등기부만 보면 부담이 가벼워 보입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 현장과 점유관계가 더 중요합니다. 임차인으로 조사된 백안순은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없고, 동시에 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 여기에 리모델링 중단, 2층 창문 제거, 과거 유치권 현수막, 토지 일부 수변공원 저촉까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “최저가 70%라서 싸다”가 아니라 “가격 판단 전에 임차·점유·공사대금 관계부터 확정”입니다.
