대전지방법원 2025타경502984. 대전광역시 서구 도안동 2024, 용소로54번길 47의 토지와 4층 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정가 1,395,899,200원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 977,129,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 757,096,430원입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 근저당·전세권·가압류·임차권등기·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 등기부 밖에서 반드시 별도로 확인해야 할 유치권 신고가 있습니다. 따라서 “인수 0원”을 곧바로 “현장 리스크 0”으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502984 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2024 · 대전광역시 서구 용소로54번길 47 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 계단실 · 2층~4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 240.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 강석현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,395,899,200원 / 977,129,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전남부새마을금고 / 757,096,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.23 을구 1번 대전남부새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권 300,000,000원을 비롯해 김장섭의 전세권 100,000,000원·75,000,000원, 광목건설 주식회사의 가압류 542,154,488원, 신한카드 주식회사 가압류 8,812,472원, 대전신용보증재단 가압류 35,500,000원, 서구(대전광역시)의 압류와 각 주택임차권등기는 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차·점유 관계 — 확인된 전입은 모두 기준권리 뒤
확인된 임차·점유 기록 가운데 전입일이 특정된 사람들은 모두 2023.08.23 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 기록들에는 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 성명 “점포”로 기재된 점유 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
| 임차·점유 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진아 | 101호 | 2025-05-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지호 | 203호 | 2024-01-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안영찬 | 402호 | 2024-08-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원영동 | 402호 | 2024-09-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가영 | 301호 | 2024-03-11 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민구 | 201호 | 2023-12-14 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주섭 | 401호 | 2023-09-27 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍문기 | 302호 | 2024-04-12 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤지현 | 402호 | 2024-05-28 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사된 | 해당 없음 | 2025-09-24 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 977,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,171,290원 |
| 을구 1번 근저당 · 대전남부새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 대전남부새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 3번 전세권 · 김장섭 | 100,000,000원 | 64,957,710원 |
| 을구 4번 전세권 · 김장섭 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 광목건설 주식회사 | 542,154,488원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,812,472원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 대전신용보증재단 | 35,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 1,661,466,960원 중 964,957,710원이 배당되고, 미배당은 696,509,250원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸다는 판단보다 권리·점유 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 977,129,000원 | 964,957,710원 | 696,509,250원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 683,990,300원 | 674,750,397원 | 986,716,563원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 478,793,209원 | 471,605,277원 | 1,189,861,683원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 757,096,430원에 대해 배당 시뮬레이션상 900,000,000원이 배정되어 충족되는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 674,750,397원으로 줄어 청구액을 충족하지 못하며, 3회 유찰 시에는 471,605,277원까지 감소합니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 소재 대전서부소방서 도안119안전센터 남동측 인근으로, 주변은 주거용시설과 상업용시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 치장벽돌마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생 및 급배수설비와 공용승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 240.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,161,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역· 중점경관관리구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음으로 평가되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 일괄매각. 화단·기타 조경수와 옥상계단실·엘리베이터실·확장 발코니·태양광시설 등이 토지·건물 평가에 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장점유 확인. 광목건설 주식회사의 556,092,788원 유치권 신고가 실제 어떤 부분의 점유와 연결되는지 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청·각서 원문 확인. 2026.04.24 유치권배제신청서와 2022.11.3 유치권포기조항 포함 각서의 당사자·범위·효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. “점포”로 기재된 점유 기록은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 박진아·김지호·안영찬·원영동의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 전세권 범위 확인. 김장섭 전세권은 202호 약 35.27㎡와 303호 약 30㎡에 각각 100,000,000원·75,000,000원으로 설정되어 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라도 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 주변 다가구·근린생활시설 복합건물의 거래·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권 확인이 먼저다
이 사건은 말소기준권리 뒤에 설정된 근저당·전세권·가압류·임차권등기가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 확인된 전입자들도 모두 2023.08.23 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
하지만 공사대금 556,092,788원의 유치권 신고가 있고, 이에 대한 유치권배제신청과 유치권포기조항이 포함된 각서도 함께 존재합니다. 여기에 전입일·보증금이 미상인 점유 기록까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗한 단순 물건”이 아니라 등기상 인수는 0원이지만 비등기 점유·유치권 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가 977,129,000원의 가격 메리트는 판단을 유보하는 편이 안전합니다.
