대전지방법원 2025타경503218. 대전 서구 괴정동 71-20의 토지와 4층 다중주택·근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2019.01.11. 사용승인됐고, 1층은 현황 소매점 및 사무소 1개호와 계단실, 2층은 현황 주택 3개호, 3층은 주택 3개호, 4층은 주택 2개호로 이용 중입니다. 말소기준은 2019.01.15. 설정된 한밭새마을금고 채권최고액 504,000,000원 근저당입니다. 이후의 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 다가구주택 경매는 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 이 건에는 복수의 실제 점유·임차관계와 임차권등기가 존재합니다. 확인 가능한 임차인의 전입일은 전부 2019.01.15. 이후여서 대항력 없음으로 표시돼 있지만, 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않는 기재가 남아 있어 이 부분은 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503218 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 71-20 · 대전광역시 서구 가장로 47 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 4층 다중주택 및 근린생활시설 |
| 이용상태 | 1층 현황 소매점 및 사무소 1개호·계단실 / 2층 주택 3개호 / 3층 주택 3개호 / 4층 주택 2개호 |
| 소유자 | 윤호준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,049,600,000원 / 734,720,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 439,324,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 181.8㎡ · 대 · 주상용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,204,000원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 바닥포장, 확장형발코니 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.01.15.
말소기준권리는 2019.01.15. 한밭새마을금고 근저당권입니다. 2026.01.08. 이 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 최초 말소기준일 자체가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다. 이후 등기된 임차권 5건과 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
임차인·임차권 확인표
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용재 · 102호 | 2025.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 |
| 김영은 · 301호 | 2021.08.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문동욱 · 302호 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 호정민 · 101호 | 2024.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 · 401호 | 2021.07.28 | 88,000,000원 | 없음 | 미상 | 이용재 보증금 승계 |
| 박종욱 · 202호 | 2021.02.23 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동혁 · 303호 | 2022.03.03 | 94,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 · 402호 | 2019.02.15 | 72,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현경 · 201호 | 2020.12.31 | 29,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 등기사항 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임차권자 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 1건은 실제 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 전입일이 확인된 독립 임차관계는 모두 말소기준권리 이후이지만, 전입일·보증금이 확인되지 않는 3건은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 현재 최저가는 감정가의 70%
감정가 1,049,600,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 734,720,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 시나리오는 514,303,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 360,012,799원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 734,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,747,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,972,800원 |
현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 대항력 판정이 미상인 3건도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정동 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 주상용 건물·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 일반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 현황 소매점 및 사무소 1개호와 계단실, 2층은 주택 3개호, 3층은 주택 3개호, 4층은 주택 2개호로 사용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2019.01.11.입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비와 일부 CCTV·현관 잠금장치를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 중로한면 접면이며 토지면적은 181.8㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차기재 3건 우선 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유자, 주민등록, 계약관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 제외. 401호 한국토지주택공사 88,000,000원은 이용재 보증금의 대위·승계로 표시돼 있어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 다가구 전 호실 점유 확인. 1층 근린생활시설과 2~4층 다수 주택이 함께 매각되므로 호실별 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정 자료를 대조해야 합니다.
- 권리이전 확인. 한밭새마을금고 근저당은 2026.01.08. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 함께 매각하고 바닥포장·확장형발코니 등이 포함 평가돼 있으므로 현장 경계와 포함 물건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “계산상 0원”과 “확정 인수 0원”은 다르다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2019.01.15. 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인 가능한 임차관계는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 734,720,000원 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 다가구 경매의 핵심은 등기 외 점유관계입니다. 실제 임차관계가 다수 존재하고, 그중 전입일·보증금이 확인되지 않는 3건은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원 가능성이 높지만, 미상 임차기재 확인 전에는 안전형으로 확정하지 않는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가 70%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 그 3건의 실체입니다.
