대전지방법원 2025타경503257. 대전 서구 탄방동 64-7의 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설 3개호, 2층은 다가구주택 6가구, 3층은 다가구주택 6가구, 4층은 다가구주택 5가구로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019.11.06이고 토지는 869.1㎡입니다.
권리의 기준점은 2025.08.08 이희진 가압류 28,241,760원입니다. 2019.11.14 설정된 대전대덕새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 분석의 말소기준은 2025.08.08 가압류입니다. 문제는 이 날짜보다 앞서 전입한 점유자와 임차권등기자가 다수 있다는 점입니다. 특히 정재우의 임차권등기는 2025.05.23 접수되어 말소기준보다 앞서며, 손민성은 배당 가정에서 130,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503257 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 64-7 · 대전광역시 서구 도솔로 457-9 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 3개호 · 2층 6가구 · 3층 6가구 · 4층 5가구 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 · 사용승인 2019.11.06 |
| 토지 | 대 869.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 나해숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,030,128,450원 / 2,821,089,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 100,268,062원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 1층 주차장·주차장 진출입로·2~4층 확장형 발코니·4층 연결 누다락 및 계단실·지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2019.11.14 대전대덕새마을금고 근저당권이 설정되었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.05.23 정재우의 주택임차권이 등기됐고, 2025.08.08 이희진 가압류가 현재 말소기준으로 계산되어 있습니다. 그 뒤 2025.08.29 강제경매, 2025.10.31 임의경매, 대전광역시 서구 압류와 여러 임차권등기가 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 명의 21명, 승계채권 중복 주의
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 160,000,000원은 홍채영 보증금의 승계·중복 신고로 명시되어 있으므로 별도 임차인의 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 보증기관 승계 1건을 별도 인원으로 세지 않으면, 식별 가능한 실제 임차·점유 명의는 21명입니다.
| 임차·점유자 | 호수 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍채영 | 101호 | 2020-02-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 160,000,000원 |
| 김이태 | 103호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 인우진 | 201호 | 2022-04-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이유정 | 202호 | 2024-04-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박성규 | 204호 | 2021-12-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이은영 | 205호 | 2020-09-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관계인 여부 확인 |
| 문상옥 | 206호 | 2022-01-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이준헌 | 301호 | 2024-01-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 여승구 | 306호 | 2024-05-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수인 | 401호 | 2024-04-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최지수 | 402호 | 2024-04-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 한가현 | 405호 | 2024-04-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025-12-01 |
| 주식회사 쏠비스 | 103호 | 2025-08-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 정재우 | 304호 | 2019-12-12 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 배당 가정 90,000,000원 |
| 박진실 | 404호 | 2024-08-12 | 25,000,000원 | 有 | 有 | 배당 가정 25,000,000원 |
| 조훈현 | 303호 | 2019-11-28 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 배당 가정 90,000,000원 |
| 한국토지주택공사 | 206호 | 2022-01-07 | 160,000,000원 | 승계 | 有 | 홍채영 보증금 대위·승계 |
| 고은지 | 403호 | 2023-09-26 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 배당 가정 90,000,000원 |
| 윤도형 | 305호 | 2022-12-19 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 배당 가정 120,000,000원 |
| 나성욱 | 203호 | 2019-12-16 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 배당 가정 100,000,000원 |
| 심상아 | 301호 | 2021-12-30 | 140,000,000원 | 有 | 有 | 배당 가정 140,000,000원 |
| 손민성 | 302호 | 2020-02-17 | 130,000,000원 | 有 | 無 | 130,000,000원 인수 |
한국토지주택공사 160,000,000원은 홍채영 보증금의 대위·승계로 표시된 동일 채권이므로 홍채영의 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 반면 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 인수 가능성은 별도로 남습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 최소 실질취득부터 계산
현재 최저매각가는 2,821,089,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 손민성의 보증금 130,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있으므로, 현재 회차의 확인 가능한 최소 실질취득은 다음과 같습니다.
여기에 보증금 미상 점유자 중 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 금액이 있으면 매수인의 최종 부담은 더 커질 수 있습니다.
따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다. 2회 유찰 시 매각가 1,974,762,299원, 3회 유찰 시 1,382,333,609원으로 내려가더라도 손민성 인수액은 각 시나리오에서 130,000,000원으로 그대로 계산되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 대항력 가능 점유자 역시 낙찰가가 내려간다고 자동으로 사라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,821,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,610,890원 |
| 1. 정재우 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 박진실 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 1. 조훈현 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 홍채영 보증금 승계 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 1. 고은지 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 윤도형 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 나성욱 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 심상아 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 인수 · 손민성 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 이희진 | 28,241,760원 | 28,241,760원 |
| 3. 경매개시결정 · 이은영 | 100,268,062원 | 100,268,062원 |
| 4. 경매개시결정 · 대전대덕새마을금고 | 100,268,062원 | 100,268,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,746,700,226원 |
현재 회차 배당 가정에서는 채권자 청구액 228,777,884원이 전액 배당되어 미배당액은 0원이고, 소유자 잔여액은 1,746,700,226원입니다. 손민성 보증금 130,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,821,089,000원 | 0원 | 1,746,700,226원 | 130,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,974,762,299원 | 0원 | 908,836,792원 | 130,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,382,333,609원 | 0원 | 322,332,389원 | 130,000,000원 |
신청채권자 청구액 100,268,062원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 계산입니다. 하지만 손민성의 인수액 130,000,000원도 세 시나리오 모두 동일합니다. 즉 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수채무가 자동으로 줄어들지 않습니다. 다른 미상 보증금까지 대항력이 확정될 경우 실질취득 부담은 별도로 증가합니다.
⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 탄방초등학교 남동측 인근. 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지, 서원, 공원 등이 혼재한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 현황 이용. 1층 근린생활시설 3개호, 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 6가구, 4층 다가구주택 5가구입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상 4층, 급·배수·위생·난방·E/V·태양광·소방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 869.1㎡, 지목 대, 공시지가 1,198,000원/㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 제2종일반주거지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 매각 포함. 건축면적에 포함되지 않은 1층 주차장·주차장 진출입로, 2~4층 확장형 발코니, 4층 연결 누다락 및 계단실, 지상 수목도 평가 및 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍채영 등 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입자가 다수이면서 보증금이 확인되지 않은 호실이 있습니다. 각 호실 계약서·배당요구·임차권·보증기관 대위 내역을 대조해야 합니다.
- 손민성 130,000,000원. 배당 가정상 우선변제권이 없고 전액 매수인 인수입니다. 현재 회차 최소 실질취득은 2,951,089,000원입니다.
- 정재우 선순위 임차권. 2025.05.23 임차권등기로 말소기준 2025.08.08보다 빠릅니다. 현재 배당표에서는 보증금 90,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당 확정 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 금지. 한국토지주택공사 160,000,000원은 홍채영 보증금 대위·승계로 기재되어 있으므로 동일 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.
- 205호 이은영. 강제경매 채권자 이은영과 동일 명의가 확인되어 관계인·가장임차 여부 확인이 필요합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 감정가 70%·49%·34%로 내려가더라도 확인된 인수 130,000,000원은 유지되고 미상 보증금 위험도 별도로 남습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주차장, 진출입로, 발코니, 누다락·계단실, 수목까지 매각에 포함됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권 관련 원문을 호실별로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차보증금 확정이 먼저”
이 사건은 감정가 4,030,128,450원에서 1회 유찰되어 최저가가 2,821,089,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석상 핵심은 할인율이 아닙니다. 손민성의 보증금 130,000,000원이 이미 매수인 인수로 계산돼 최소 실질취득은 2,951,089,000원이고, 말소기준 2025.08.08보다 먼저 전입한 점유자 가운데 보증금·확정일자가 완전히 확인되지 않은 명의가 다수 남아 있습니다.
정재우·박진실·조훈현·고은지·윤도형·나성욱·심상아 등은 확인된 보증금과 우선변제 관계가 배당표에 반영되어 있지만, 다른 점유자들의 보증금은 그대로 리스크입니다. 한국토지주택공사의 160,000,000원 승계채권은 홍채영 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 결론은 가격보다 임차권 검증이 우선입니다. 현재 상태에서 확인된 130,000,000원만을 최종 인수액으로 확정해 입찰하기에는 권리 불확실성이 큽니다.
