대전지방법원 2025타경503277. 대전 유성구 교촌동 625-10의 토지와 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설 2개호, 2층 다가구주택 3가구, 3층 4가구, 4층 3가구로 이용 중인 주상용 건물입니다. 감정가는 1,003,642,480원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 702,549,000원입니다. 숫자만 보면 301,093,480원이 내려왔지만, 이 사건은 단순한 가격형 물건이 아닙니다.
현재 계산된 말소기준권리는 2025.01.07. 유성구 압류입니다. 이 날짜를 기준으로 보면 다수의 전입일이 앞서고, 등기부에도 한국토지주택공사의 임차권 2건 가운데 40,000,000원과 90,000,000원 권리가 말소기준 이전 권리로 표시돼 있습니다. 특히 90,000,000원 임차권은 현재 배당 시뮬레이션에 포함돼 있지 않으므로 인수액 0원을 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503277 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 교촌동 625-10 · 대전광역시 유성구 진잠로145번길 15 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 2개호 · 2층 다가구주택 3가구 · 3층 4가구 · 4층 3가구 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2011.07.22 |
| 토지 | 241.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 공시지가 1,008,000원/㎡ |
| 소유자 | 서정운 · 2022.10.31. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,003,642,480원 / 702,549,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 467,353,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 발코니 및 옥탑계단실, 누다락 등 건물 포함 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
과거 신한은행 근저당, 빙그레 근저당·전세권, 문관식 전세권, 탄동새마을금고 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석의 기준일은 2025.01.07. 유성구 압류입니다. 이후 2025.08.29. 임의경매개시결정과 2025.09.05. 홍성미 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 10명, 보증기관 승계는 중복 제외
한국토지주택공사 40,000,000원 신고는 김윤옥 보증금의 대위·승계로 표시돼 있어 실제 임차인을 한 명 더 추가하거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차인 기재는 10명입니다. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤옥 | 201호 | 2021.09.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위 40,000,000원 |
| 현승엽 | 203호 | 2021.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.02 | 해당 없음 |
| 신승엽 | 202호 | 2021.08.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연홍 | 1층 | 2021.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성종 | 1층 | 2011.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관계인 가능성 |
| 유태종 | 102호 | 2015.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관계인 가능성 |
| 김민서 | 301호 | 2023.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성미 | 301호 | 2022.07.01 | 65,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 남수하 | 402호 | 2024.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 403호 · 20㎡ | 2022.03.28 | 40,000,000원 | 있음 | 있음 | 김윤옥 대위·승계 |
한국토지주택공사 40,000,000원은 김윤옥 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 한편 등기부에는 위 표와 별도로 2024.10.29. 302호에 대한 한국토지주택공사 90,000,000원 임차권이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 702,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,425,490원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 1. 홍성미 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 588,123,510원 |
현재 배당 시뮬레이션은 한국토지주택공사 40,000,000원과 홍성미 65,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기부상 별도의 한국토지주택공사 90,000,000원 임차권 및 보증금 미상 점유자의 실제 권리관계는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 감정가율 | 매각가 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 702,549,000원 | 588,123,510원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 491,784,299원 | 379,466,456원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 344,249,009원 | 233,629,523원 | 0원 |
현재 최저가가 감정가의 70%이고 다음 회차는 491,784,299원, 그다음은 344,249,009원으로 내려갑니다. 그러나 보증금 미상 임차인이 있는 사건에서 최저가 하락만으로 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수는 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 2개호, 2층은 다가구주택 3가구, 3층은 4가구, 4층은 3가구로 이용 중인 주상용 건물입니다.
- 입지. 대전교촌초등학교 남측 인근이며 공동주택, 다가구·단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 241.9㎡, 평지·정방형·소로각지이며 제2종일반주거지역과 교촌지구 지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 건물. 2011.07.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 발코니, 옥탑계단실, 누다락 등도 건물에 포함해 평가·매각합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 LH 90,000,000원부터 확인. 등기부상 말소기준 이전 임차권인데 현재 배당표에 반영되지 않았습니다. 실제 인수 여부와 배당요구·말소 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 김윤옥 40,000,000원 중복 금지. 한국토지주택공사 40,000,000원은 김윤옥 보증금의 대위·승계 신고이므로 두 금액을 따로 합산하지 않습니다.
- 보증금 미상 8명 확인. 김윤옥·현승엽·신승엽·김연홍·유성종·유태종·김민서·남수하의 보증금과 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 기사항전 기재 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 원본 명세서에서 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 유성종·유태종 관계 확인. 등기부상 권리자·채무자와 동일 인물로 표시돼 있으므로 실제 임대차 여부와 보증금 지급 증빙을 확인해야 합니다.
- 다가구 특성상 호실별 조사. 각 층·호실별 실제 점유자와 임대차계약서, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 대조해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 정확한 위치와 경계는 측량을 요하는 사항으로 기재돼 있으므로 현장과 공부를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차권 정리가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 1,003,642,480원에서 한 차례 유찰돼 702,549,000원까지 내려왔다는 것입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 30% 할인 자체가 아닙니다. 실제 임차인은 보증기관 승계 중복을 제외해도 10명이고, 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 또 등기부에는 한국토지주택공사 90,000,000원 임차권이 말소기준 이전 권리로 남아 있는데 배당 시뮬레이션에는 반영되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “매수인 인수 0원”이 아니라 “인수액 확정 불가”에 가깝습니다. 먼저 302호 LH 임차권과 각 호실 미상 보증금을 확정하고, 그 뒤에 낙찰가와 실제 인수액을 합친 실질취득금액을 계산해야 합니다. 가격은 70%, 권리확인은 100%가 필요한 물건입니다.
