대전지방법원 2026타경164. 대전 서구 복수동 계룡아파트 3동 4층 404호입니다. 이 물건의 현재 권리분석 기준점은 2020.12.23 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 설정된 제이와이에셋대부주식회사 근저당권 120,000,000원과 전세권 5,000,000원, 주식회사중부파이낸스대부 근저당권 15,000,000원, 천안시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리보다 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 173,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 121,100,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균은 147,277,777원, 최신 거래는 2026.08의 150,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.2%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -0.2%로 소폭 하락이므로, 가격 메리트는 인정하되 상승 추세를 전제로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경164 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 복수동 275 계룡아파트 3동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 63.34㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건내 4층 404호 |
| 소유자 | 김숙희 · 2020.12.23 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 65,962,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 1991.01.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계 미상으로 기재됐고, 이해관계인 폐문부재로 내부확인이 곤란해 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다. 따라서 등록된 임차인 인수액은 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사와 현장 확인으로 다시 점검하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 82.2%
계룡아파트 동일 면적 63.34㎡·63.36㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 147,333,333원, 최근 12개월 9건 평균은 147,277,777원입니다. 하락장 보정 기준상 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 63.34㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 63.34㎡ | 12 | 129,000,000원 |
| 2026.04 | 63.36㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 63.36㎡ | 9 | 142,500,000원 |
| 2026.01 | 63.34㎡ | 3 | 144,500,000원 |
| 2026.01 | 63.36㎡ | 10 | 141,000,000원 |
| 2025.12 | 63.34㎡ | 10 | 142,500,000원 |
| 2025.11 | 63.34㎡ | 10 | 177,000,000원 |
| 2025.09 | 63.34㎡ | 11 | 144,000,000원 |
| 2025.08 | 63.34㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 63.34㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 63.36㎡ | 8 | 157,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.34㎡ | 9건 | 147,277,777원 |
실거래 범위는 129,000,000원~177,000,000원입니다. 현재 최저매각가 121,100,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현 회차는 신건과 달리 최근 거래 기준으로 가격 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 거래군의 추세가 -0.2%이므로 시세가 상승 중이라는 전제는 두지 않는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제이와이에셋대부주식회사 | 120,000,000원 | 34,604,600원 |
| 3. 전세권 · 제이와이에셋대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사중부파이낸스대부 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 224,000,000원 중 118,604,600원이 배당되고, 미배당은 105,395,400원입니다. 후순위 권리에서 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 복수초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각급 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 4층 404호이며, 사용승인일은 1991.01.30입니다.
- 설비. 위생급배수·소화전·승강기·개별난방·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역을 포함하며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 계룡아파트는 648세대이며, 동일 면적 실거래는 최근 자료에서 지속적으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 121,100,000원은 최근 12개월 평균 147,277,777원의 82.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 이전 거래군 비교는 -0.2%입니다. 할인폭만 보고 상승장 전제를 두지 마세요.
- 점유 확인. 임대관계 미상·폐문부재로 내부확인이 곤란했던 물건이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 전세권 구분. 제이와이에셋대부주식회사 전세권 5,000,000원은 등기상 권리이며 말소기준 이후 설정된 소멸 대상입니다.
- 후순위 미배당. 현 회차 배당 시 후순위 채권에서 105,395,400원의 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 현장 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 사건은 2020.12.23 신한은행 근저당권을 말소기준으로 잡으면 이후의 근저당권, 전세권, 압류, 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰을 거쳐 121,100,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 147,277,777원의 82.2%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 현 최저가는 낮습니다.
다만 가격 할인과 별개로 최근 거래 추세는 -0.2%이고, 감정평가 당시 임대관계가 미상이며 폐문부재로 내부확인이 곤란했습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 시세 아래에 들어왔지만, 점유·내부 상태를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
